Экономическая нестабильность и вызванный ею рост рынка недвижимости сделали для многих россиян идею приобретения квартиры основной финансовой целью на ближайшую перспективу. Но варианты приобрести новую квартиру за счет накоплений или при помощи ипотеки на фоне сократившихся в пандемию доходов подходят не всем. Поэтому все большую популярность стала приобретать схема trade-in (трейд-ин). Она уже прижилась на рынках автомобилей и техники, а на рынке недвижимости стала набирать обороты именно сейчас.
Сделки trade-in с недвижимостью в России появились в кризис 2009 г., правда, тогда все было наоборот: тот кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры, особенно в новостройках. В теперешней реальности квартирный trade-in активизировался тоже не на пике роста спроса, а когда цены уже значительно выросли и у людей не стало хватать средств, чтобы покупать, но интерес к приобретению остался.
Светлана Наговицина, генеральный директор ООО «Этажи – Владивосток»: «Если рассматривать программу trade-in в сегменте рынка недвижимости всей страны, доля продаж по данному направлению относительно невелика – от 7 до 10% сделок. В случае с машиной клиент продает старую автосалону и сразу же уезжает на новой. Однако квартиры – товар более сложный».
Те, кто реализует trade-in с недвижимостью, иногда в рекламных целях называют эту схему квартирным взаимозачетом, но строго юридически она таковой не является. Ведь продажа квартир через механизм trade-in – это не простой обмен старой квартиры на новую. Как правило, застройщик или девелопер предлагает потенциальному покупателю продать имеющуюся старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой с некой доплатой. Технически схема trade-in – это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно, заключается два договора – купли-продажи старой квартиры и покупки новой.
Светлана Наговицина: «Trade-in в классическом понимании – это мгновенный обмен старого жилья на новое с доплатой. При этом собственник не ждет непосредственно продажи своей квартиры. Предполагается, что застройщик или агентство самостоятельно выкупают вторичное жилье, предоставляя человеку новые квадратные метры. Однако для совершения таких сделок приобретатель должен обладать значительными финансовыми ресурсами. Поэтому с прямыми сделками в рамках trade-in работают только крупные компании, с огромными денежными оборотами».
При всех возможностях, которые предлагают продавцы недвижимости с использованием trade-in, у данной схемы немало минусов. Очевидно, что для самих девелоперов и застройщиков главный минус – это отсрочка получения денег. Ведь для них баланс по сделке сойдется только тогда, когда будет продана квартира покупателя их недвижимости. То есть позволить себе практиковать trade-in могут только компании, имеющие достаточный запас финансов. «Выстраивание всей этой схемы – достаточно сложный процесс», – рассказал Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр».
Этот минус для девелоперов одновременно является плюсом для покупателей их недвижимости, ведь фиксирование цены на начальном этапе сделки дают ощутимую финансовую выгоду в случае, если рынок недвижимости растет. Однако эта выгода может быть нивелирована, если цена старой квартиры, участвующей в такой сделке, будет значительно ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке.
«Если риелтор или застройщик выкупает старую квартиру «в моменте времени», то оценка ее стоимости происходит всегда ниже рыночной на 15–30%», – говорит Светлана Наговицина.
По словам Косикова, существует еще один вариант – учет стоимости старой квартиры в стоимости нового жилья и продажа старой квартиры после сдачи дома. «В таком варианте плохо все. Начиная от юридического оформления этой схемы и заканчивая тем, что в нее тяжело включить возможность получения ипотечного кредита на доплату, это плохо согласуется с эскроу-счетами, также возникает еще много узких моментов. На нашем рынке ни одна из этих схем даже не появлялась. Но trade-in у нас работает. Мы не придумали ничего нового. Эта схема существует на рынке недвижимости уже давно, а мы с застройщиками несколько лет назад запустили ее во Владивостоке», – говорит Косиков.
Однако, по признанию экспертов, в Приморском крае лишь несколько крупных риелторских агентств практикуют выкуп квартир на вторичном рынке в обмен на новое жилье. Владимир Закурко, директор ГК «Метры»: «Доля продаж по trade-in в целом невелика, в Приморском крае данную услугу предоставляют всего несколько компаний. Мы работаем по двум схемам: или берем квартиру под реализацию на короткий период, или выкупаем сразу. Однако нужно понимать, что оценка стоимости жилья в «моментальной» продаже будет ниже рыночной, и это нормальная практика».
Обычно люди меняют старую квартиру на новую не потому, что старая вдруг потеряла в цене. Причин переезда из условной хрущевки в новострой много, и у каждого они свои, уверен Сергей Косиков: «В большинстве случаев это более комфортное жилье, с другим социальным окружением, лучшего качества. Человек выбирает квартиру в новостройке. Квартира бронируется на несколько дней. За это время наши специалисты проводят оценку квартиры, сроков продажи, согласовывают схему с клиентом. И если все согласовано, то мы передаем всю информацию застройщику. Бронь на квартиру ставится на срок продажи. Обычно это 1,5–2 месяца. В течение этого времени за клиентом сохраняется квартира в новостройке по согласованной цене. Очевидный плюс этой схемы – квартира клиента продается по рыночной цене.
Есть квартиры, которые не подходят для этой схемы. Это квартиры с непрогнозируемым сроком продажи, из сегмента с небольшим спросом. Такими могут быть квартиры высокого класса или с очень «творческим» ремонтом и т. д. Есть некоторое неудобство, если клиент живет в квартире, которая продается, и после продажи ему нужно будет арендовать жилье до конца строительства.
Но с учетом того, что сейчас все застройщики строят с проектным финансированием и эскроу-счетами, а многие еще и с ремонтом, то сроки сдачи домов и сроки переезда не затягиваются. За эти годы было всего несколько случаев, когда схема давала небольшие сбои. Конечно, если у клиента есть первоначальный взнос по ипотеке, то лучше, чтобы он купил новостройку в ипотеку, после сдачи дома переехал и только потом продавал свою квартиру, в которой жил, и погасил ипотечный кредит. Но если нет первоначального взноса, или нет необходимости выплачивать ипотеку, или есть «свободная» старая квартира, то программа trade-in – самый идеальный вариант».
Светлана Наговицина: «Наиболее активное заключение сделок по данной программе у нас шло до пандемии. Чаще всего алгоритм действий следующий: в рамках заключенного с собственником договора новостройка бронируется, а «вторичка» становится на реализацию сроком от двух до трех месяцев. Сегодня, в текущих условиях реализации ипотечных программ с господдержкой, спрос на новостройки опережает предложения. Девелоперы не готовы ждать, пока вторичное жилье будет продано. Так, квартиры сегмента эконом в 2020 г. раскупались с высокой скоростью и без trade-in. Поэтому сейчас бронирование сокращено до двух недель».
Во Владивостоке доля продаж по trade-in вырастет только тогда, когда предложения на рынке недвижимости в разы превысят спрос, уверены эксперты. Владимир Закурко: «В целом тренд на услугу trade-in очевиден, и с развитием рынка недвижимости, при насыщении крупных городов региона новым жильем, данная программа станет столь же популярной, как и в автомобильном бизнесе. Тем более если государство пойдет нам навстречу и разработает программу дополнительного ипотечного кредитования под строительство домов, смягчив условия ипотечного займа. Тогда trade-in станет еще более востребованным».
