2022-04-21T12:40:05+10:00 2022-04-21T12:40:05+10:00

Квартирный вопрос: покупатели разрываются между арендой и ипотекой

primpress.ru |  Квартирный вопрос: покупатели разрываются между арендой и ипотекой
primpress.ru

На рынке недвижимости спрос постепенно смещается на съемное жилье. При этом количество предложений на рынке арендной недвижимости растет, а стоимость жилья в наем сегодня в разы выгоднее, чем платеж по ипотеке.

Средний платеж по ипотеке значительно превышает средний платеж за арендную квартиру, но такая ситуация сложилась не сегодня.

Сергей Косиков, директор «ГРЦ»: «Арендовать квартиру было дешевле, чем выплачивать ипотеку даже тогда, когда ставки по кредитам были на уровне 10–12%. Связано это было прежде всего с ростом цен на квартиры. Сначала на новостройки, а следом – и на квартиры на вторичном рынке. Так что разрыв между ипотечными и арендными платежами был всегда.

На самом деле людей, которые с холодным расчетом выбирают «снимать» или «покупать» жилье, – единицы. Если человек может «тянуть» ипотеку, то оформляет. Если нет – снимает. Все просто. Конечно, с удорожанием процентов желающих войти в ипотечное кредитование будет становиться все меньше. Сегодня по «старым» ипотечным договорам средний ежемесячный платеж составляет 27 тыс. – примерно стоимость однокомнатной квартиры в аренду. К маю по «новой» ипотеке платеж будет составлять около 40 тыс.».

В первую очередь разрыв между ипотечными и арендными платежами обусловлен актуальными ставками по ипотеке и наблюдается в основном на вторичном рынке и с теми квартирами, на которые не распространяются программы льготной ипотеки и ипотеки с господдержкой.

Анастасия Медведева, руководитель отдела аренды центра недвижимости и ипотеки «Этажи»: «До скачка ключевой ставки разница между арендной платой и ипотечными платежами, конечно, была не такой существенной, а в некоторых случаях приобретение квартиры с помощью дальневосточной ипотеки было значительно выгоднее аренды аналогичной квартиры».

Разница платежей ипотечных и арендных объясняется не только подорожанием кредитов, но и ростом предложения квартир, сдающихся в долгосрочную аренду. По мнению экспертов, уже четко прослеживается повторение ситуации 2014 г.

Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости»: «Предложений на рынке аренды стало больше. Ситуация в некотором роде напоминает 2014 г., когда вслед за ключевой ставкой подорожала ипотека, спрос упал, многие собственники квартир, дожидаясь определенности в части стоимости квадратного метра, сняли квартиры с продажи и перевели их в аренду. То же происходит и сегодня. Активность в разрезе спроса на ипотеку снизилась, при этом аренда, напротив, востребована. Люди предпочитают снимать квартиру, нежели подписываться под дикие ипотечные ставки. А продавцы недвижимости приостановили продажу и в ожидании корректировок перевели «вторичку» в сегмент аренды».

Владимир Закурко, директор ГК «Метры»: «Всю эту скачкообразную ситуацию с ипотекой мы проходили восемь лет назад, когда в конце 2014 г. ставки подскочили до 16%, потом плавно опустились до 10%, а в 2021-м были на уровне 8–9%. То же самое с рынком аренды. Тогда, в кризис 2014-го, с рынка недвижимость ставили в аренду. Так же как и сейчас произошел отток мигрантов, которые, в свою очередь, освободили много арендованных квартир. Аренда подешевела, предложения опережали спрос. Мы наблюдали, как квартиранты спокойно меняли квартиру на аналогичную в «соседнем доме», но дешевле на 20%, или на вариант по той же стоимости, но с лучшим ремонтом. В какой-то момент платеж по ипотеке практически сравнялся с доходом от аренды».

Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам»: «Высокая популярность ипотеки в 2020–2021 гг. привела к значительному удорожанию новостроек, тогда как вторичный рынок все это время находился как бы в тени. Сейчас на рынок аренды выходят в большом объеме квартиры, которые были куплены в инвестиционных целях как раз во время пандемии. В то же время произошло значительное снижение спроса – часть потенциальных арендаторов уехала из крупных городов, потеряв работу, другие мигрировали из мегаполисов в пригороды, где стоимость ниже. Таким образом, значительное пополнение предложения и снижение спроса привело к сокращению стоимости аренды».

Спрос пока не привел к существенному увеличению арендных ставок. В течение последнего года они поднялись лишь из-за роста коммунальных платежей.

Марина Оборожная: «Коммунальные услуги значительно подорожали, поэтому выросла и стоимость аренды. Так, стоимость аренды однокомнатной квартиры в течение года во Владивостоке в среднем была в районе 20 тыс. руб. в месяц, сейчас – 25–27 тыс. в зависимости от района. То же самое происходит в Уссурийске и Артеме».

Анастасия Медведева: «На рынке аренды жилья присутствует достаточно серьезный разброс цен. Конечная цена на квартиру складывается из множества факторов, таких как: расположение, состояние квартиры, состояние дома, площадь квартиры и многих других. В данный момент основной объем квартир на рынке укладывается в диапазон цен между 25 и 35 тыс. руб.».

Несмотря на это, эксперты делают аккуратные прогнозы. «Мы все понимаем, что скоро наступит сезон, летом в Приморье поедут студенты, командировочные, начнется подготовка к ВЭФ, скоро откроются границы с Китаем – одним словом, даже когда ситуация нормализуется и активность по сделкам купли-продажи жилой недвижимости возобновится, рынок аренды в Приморье не «пострадает» – квартиры в наем всегда будут востребованы», – уверена Марина Оборожная.

Анастасия Медведева предполагает возобновление спроса на ипотеку и увеличение предложений на рынке аренды за счет покупки населением квартир в новостройках:«Мы стараемся быть аккуратными в своих прогнозах, но мы точно понимаем, что ипотека всегда будет востребованной для определенных категорий людей. Многие уже сейчас выбирают первичное жилье за счет льготных ипотечных программ. Прогнозируется рост предложений по аренде в новостройках, особенно учитывая темпы введения в эксплуатацию новых домов и жилищных комплексов».

Наталия Пырьева, напротив, прогнозирует падение спроса по рынку недвижимости в целом: «Текущие ставки по ипотеке, даже с учетом льготных условий, малодоступны массам, при этом ухудшение общих экономических условий жизни будет ограничивать возможности для роста арендного рынка. Спрос на недвижимость в целом будет постепенно снижаться, что в конечном счете должно отразиться и на ценах на покупку/аренду жилья. Учитывая сильно перегретые цены, в первую очередь на первичном рынке, новая волна спроса не возникнет, пока не случится коррекция или не появятся новые драйверы для рынка».

Что касается рынка недвижимости в части купли-продажи, то здесь не все так однозначно, уверен Владимир Закурко: «Напомню про замечательную услугу – рефинансирование кредита, когда при снижении ключевой ставки Центробанка банки имеют возможность пересмотреть в сторону снижения и ставку клиентам по ипотечному кредиту. Ключевая ставка уже снижается. Скорее всего, на очередном заседании мы увидим дальнейшее ее планомерное снижение. За ключевой пойдут вниз и ставки по ипотекам. Также напомню один стабильный закон на рынке недвижимости: чем ниже ставка по ипотеке, тем выше стоимость квадратного метра. На данный момент мы уже видим дефицит квартир, выставленных на продажу, и вполне ожидаемы сложности в отрасли строительства.

Экономику не обманешь, стоимость стройматериала в ближайшее время будет расти, а иностранные рабочие все чаще задумываются о целесообразности работы у нас. То есть, когда ипотека подешевеет, рынок оживится и покупательная способность вырастет, жилье будет стоить в разы дороже, чем сейчас».

Читайте Konkurent.ru в
Яндекс Новости - KONKURENT.RU Google Новости - KONKURENT.RU
Самые свежие материалы от KONKURENT.RU - с прямой доставкой в Telegram
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ