Иван Спировский: «Репутация зарабатывается годами, а потерять ее можно в один день»

Один из руководителей холдинга Vladivostok Development редко надевает деловые костюмы, хотя щепетилен в их выборе. Любимое наречие — «правильно». Он похож на тезку с телеэкрана — Ивана Урганта — и заслужил титул самого стильного мужчины Владивостока.

— Девелоперам грех жаловаться на жизнь. Хотя есть повод для тревоги: рынок коммерческой недвижимости в краевом центре замер, цена квадратного метра держится на одном уровне с октября прошлого года. Крупные бизнес-центры не пользуются спросом из-за слишком высокой арендной ставки для большой площади — от 30 до 40 долларов за квадратный метр. Ситуация тупиковая?

— Цена аренды на офисные площади класса АВ на рынке как Владивостока, так и в среднем по России (включая обе столицы) на сегодня сложилась в диапазоне 30 - 40 долларов за квадратный метр в стандартной комплектации для этого класса: отделка фасадов и мест общего пользования, инженерная начинка и т.д. В этом формате за последние год-два наш город прогрессирует. Если мы хотим заработать больше, то нужно четко понимать, что арендатор готов платить только за то, что отличает его от конкурентов. Например, давать гарантию на паркинг (насущно для Владивостока), предлагать функции «Умного дома», эксклюзивную отделку помещений, допсервис, связанный с клинингом, системой безопасности, различными системами связи. Если развиваться в этом направлении, то можно довести цену аренды до 40-50 долларов.

— По-вашему, это приемлемая цена?

— Раньше, при продажной цене офисных площадей до 1000 долларов за метр, потенциальный клиент с большим интересом рассматривал приобретение офиса из расчета окупаемости вложений за 3-4 года. Сегодня для большинства компаний купить собственный офис, исходя из сегодняшних расценок порядка 2000 долларов за метр, — достаточно дорогое удовольствие. При этом необходимо учесть расходы на ремонт и отделку, которые составят не менее 300 долларов вместе с мебелью. Поэтому компании гораздо выгоднее арендовать офис за 35-40 долларов, чем «морозить» оборотные деньги, которые вернутся в лучшем случае за 8-9 лет.

Сегодня клиенты привыкают к ценам, а строители и девелоперы вводят строящиеся здания в эксплуатацию. Думаю, к моменту пуска основного количества готовых к эксплуатации площадей арендаторы воспрянут духом.

— Тем временем Владивосток переживает строительный бум в торговой сфере. Что строит ваша компания?

— Торговые комплексы на Чуркине, Постышева, семиэтажное офисное здание на Некрасовской. Мы разработали программу развития части территории завода «Радиоприбор». Реконструируем там здания, в которых разместятся супермаркет, мебельный магазин, секции бытовых и детских товаров, пара кинозалов, зоны отдыха. Все это планируют специалисты пекинского филиала проектного института DFS international Inc. из Канады. Они же занимаются будущим торгово-развлекательным комплексом на месте нынешнего «Зеленого острова» и большим спорткомплексом для Первомайского района.

— Кто выступает заказчиком?

— «Владивосток Девелопмент Компани» и ее партнеры. Инвестиции только собственные. Правильно строить на деньги одной компании, пусть в партнерстве с кем-то.

По моему мнению, неправильно, когда продают часть здания, чтобы достроить. Чем больше собственников у здания, тем больше спорных вопросов в последующем возникнет. Только управляющая компания — компетентная и опытная — способна свести чаяния и возможности всех собственников здания. Она знает, как правильно эксплуатировать инженерные сети, как организовать охрану и клининг. Поэтому мы не привлекаем к строительству сторонних инвесторов — не хочется, чтобы в наших зданиях были люди, с которыми непонятно как в дальнейшем жить.

Мы пытаемся создать правильную управляющую компанию. Одно дело построить что-то, продать и забыть. Совершенно иной бизнес — делать все системно: проектировать, участвовать в строительстве и эффективно управлять недвижимостью.

— На заре самостоятельной жизни вы трудились водителем, продавали рыбопродукцию. Каким чудесным образом превратились в девелопера?

— Судьба так распорядилась. Когда я служил в армии, в спортроте, успевал дважды в день тренироваться и тайком от командования подрабатывать. Был охранником в судоходной компании, крутил баранку, а после ДМБ мне предложили менеджерскую позицию — занимался сертификацией и реализацией продукции, поднаторел в логистике. Как специалиста меня очень ценили, мне доверяли, поэтому я вошел в руководство нового предприятия. К сожалению, мои ожидания не оправдались, вскоре пришлось уйти.

Поучаствовал в строительстве торгового центра на месте полуразрушенной столовой завода «Радиоприбор». Новое дело показалось интересным, и я поехал в Москву на курсы по управлению недвижимостью. Вернувшись, понял, в каком направлении двигаться, как думать, как работать. Пришел в эту компанию, чему несказанно рад до сих пор. Я начинал наемным менеджером, сегодня — полноправный партнер.

— Требует ли девелопмент специальных знаний от управленца? К примеру, должен ли он знать, сколько могут украсть строители на каждом этапе стройки?

— Владельцы судоходной компании, где я работал в юности, были евреями. Однажды я спросил у них: «Почему вы не платите хорошие деньги тем, кто у вас занимает самые ответственные должности? Ведь реально их труд стоит явно больше того, что они получают». В ответ они сказали правду: «Сколько русскому не плати, есть возможность украсть — украдет. Поэтому мы платим ровно столько, чтобы человек качественно работал на нас с девяти до шести. Сколько при этом украдет — приблизительно вычислим. Когда берешь человека на работу, видишь, во что он одет, на какой машине ездит, выясняешь, в каких условиях живет. И если спустя два-три месяца он купит себе ботинки за тысячу долларов или поменяет автомобиль, все должно быть понятно».

— Почему бы не дать сотруднику заработать на тысячедолларовые ботинки?

— Есть цена каждой сделанной работе... Между прочим, в нашей компании зарплаты платят достойные. Мы пытаемся создать систему, которая позволит полностью устранить человеческий фактор во всем, что касается денег. Чаще всего воруют в структурах снабжения, на «откатах». Мы пытаемся напрямую выходить на заводы-поставщики, делать закупки без посредников.

— Вам лично предлагают «откат»?

— Это же общемировая практика! Я говорю в таких случаях: «Ребята, сделайте на эту сумму величину контракта меньше. У меня бизнес и репутация». Репутация зарабатывается годами, а потерять ее можно в один день.

— Какое значение вы придаете модной одежде?

— Слежу за мужской модой и радуюсь, когда нахожу в ней по-настоящему комфортные вещи. Сколько себя помню, всегда боролся за свободу в одежде. Комфорт для меня превыше всего, поэтому даже на работу я надеваю джинсы и футболку. Вообще, для меня важен комфорт во всем: в одежде, в автомобиле, в семье. Иначе я чувствую себя не в своей тарелке.

— На одной из party вас признали «Стильным мужчиной 2005 года». Не надоело на четвертом десятке лет тусоваться?

— Дело не в возрасте. С рождением второго ребенка все меньше времени на тусовки. Это первое. Почему-то многие во Владивостоке считают, что стильные люди собираются исключительно в модных клубах. Мало кто задумывается о стиле жизни. О том, как следует вести себя в семье, на работе, на отдыхе. Как относиться к жизни вообще. И если кто-то назвал меня стильным именно в этом смысле, то дай бог, чтобы все мужчины относились к своим женам так же, как я. И немногие относятся к своей работе так, как я, — можно отдавать ей 12-14 часов в сутки, но при этом не забывать каждый вечер укладывать детей спать (улыбается). Хорошая семья — это стильно!

БЛИЦ

— Что вас раздражает в бизнесе?

— Непредсказуемость и такой подход подрядчиков, когда, в ответ на просьбу ускорить темп работы, говорят: «Не надо премиальных, у нас — дачи».

— Какие часы носите?

— Золотой Rolex Celini. Эта модель была выпущена в ограниченном количестве.

— Костюмы каких марок в вашем гардеробе?

— Canali, Boss, Zegna. Другие не идут. Не мои лекала. Вообще-то я костюмы редко надеваю.