Удорожание и дефицит строительных материалов, снижение покупательского спроса, проблемы со ставками по ипотеке, мобилизация – с этими и другими проблемами столкнулась строительная отрасль в уходящем 2022 г. О том, как и какие трудности преодолели девелоперы, рассказал председатель Ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.
– Владимир Владимирович, уходящий 2022-й – каким он в целом был для строительной отрасли Приморского края?
– Таких годов в девелопменте еще не было. Рынок испытывал серьезные стрессы, и ситуация остается достаточно напряженной.
С началом СВО вся страна попала в некий «логистический вакуум». Возникли проблемы с поставками строительных материалов, инженерного оборудования, лифтов, насосов – одним словом того, без чего строительство априори невозможно. На сегодняшний день ситуация стабилизировалась, но последствия дают себя знать до сих пор.
Ушедшим с рынка западным поставщикам удалось найти замену, ракурс сменился на российских и китайских производителей. Однако все сопутствующие строительству материалы и оборудование подорожали, что не могло не отразиться на экономической составляющей объектов.
Есть определенные сложности и с логистикой. В связи с разворотом грузопотока на Восток железная дорога перегружена и зачастую наблюдается задержка грузов, то есть прогнозировать сроки их поставок практически невозможно. Помогает то, что строители в своих графиках закладывают больше времени, так сказать, с запасом, поэтому фактически объекты вводятся в эксплуатацию с небольшой задержкой – на месяц-два, что в текущих непростых условиях не критично.
– А какие-то реальные меры для поддержки девелоперов были приняты?
– В этом отношении государству надо отдать должное: еще весной, в условиях сложной макроэкономической ситуации, правительство России оперативно отреагировало на негативные факторы, и ряд ключевых мер поддержки были разработаны очень быстро.
В частности, согласно постановлению № 575, которое подписал председатель правительства Михаил Мишустин, сроки действующих разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 г., автоматически продлеваются на один год. Теперь застройщикам не нужно тратить время на прохождение административных процедур, они могут сосредоточиться на реализации начатых проектов.
Этим же постановлением продлен срок действия градостроительных планов – основного документа, необходимого девелоперам для начала проектирования и строительства любого здания всех градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Также срок согласования документации органами власти о подготовке проекта планировки территории сократился с 15 до 10 рабочих дней.
Кроме того, теперь для получения выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов девелоперу больше не надо предоставлять органам строительного надзора ГПЗУ и ряд других документов.
Все это помогает застройщикам не только завершить начатые проекты, но и инициировать новые. Еще один важный момент: от штрафов за задержку введения объектов застройщики защищены мораторием. Согласно постановлению № 1732 от 30 сентября 2022 г., сейчас дольщики не могут предъявлять компаниям претензии, по крайней мере в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., за просрочку сдачи объектов долевого строительства.
Что касается регионального уровня, губернатор Приморья Олег Кожемяко практически сразу, в марте-апреле, провел встречу со строителями, на которой обсуждались ключевые проблемы отрасли и способы их решения. В частности, был создан штаб по контролю и оказанию помощи в разрезе поставок, а также установлен контроль за ценами местных поставщиков.
Были предприняты оперативные меры для предотвращения остановки строительства в регионе: тем, кто работал в рамках госконтрактов, пересчитывали сметы, сетевые компании не стали поднимать цены на подключение, нам пошли навстречу по выравниванию коэффициентов на порубочные талоны. То есть в целом постарались максимально помочь бизнесу.
А вот банки повели себя по-разному. Одни «подставили плечо»: не поднимали ставку по кредиту в момент роста ключевой, убрали из суммы аванса оборудование. Другие, вслед за решением Центробанка, наоборот, подняли проценты по кредитам, что, конечно, негативно повлияло на девелоперов, которые кредитовались в этих финансово-кредитных учреждениях. Кроме того, банки сейчас увеличивают для девелоперов размер собственных денег в проекте, что также является ограничителем для небольших компаний.
– Как, на ваш взгляд, повлияют на рынок нововведения, касающиеся ипотечного кредитования?
– Безусловно, спрос очень сильно стимулирует ипотека с господдержкой, сейчас новости об отмене льготной ипотеки не добавляют оптимизма девелоперам, так как с рынка уйдет достаточно большое количество потенциальных покупателей. Но, с другой стороны, по поручению президента страны Владимира Путина правительство приступает к реализации мер по расширению «Семейной ипотеки». Если доступ к этому инструменту получат все семьи, которые воспитывают двоих детей в возрасте до 18 лет, учитывая низкую ставку по кредиту в 6%, то эта мера поддержки, думаю, станет драйвером роста спроса на новое жилье в 2023 г. наряду с «Дальневосточной ипотекой».
– Болезненный вопрос: во время мобилизации что произошло в строительной отрасли?
– Застройщики от мобилизации никак не защищены, брони в отрасли не предусмотрены. Таким образом, в сентябре-октябре были мобилизованы не только многие специалисты, но в некоторых, единичных, случаях и директора компаний. Когда уходит руководитель, на котором лежит весь груз ответственности за деятельность компании, это шок. Более того, в то время рынок фактически остановился, спроса практически не было, продажи отсутствовали.
Отмечу, что в Приморье количество договоров, которые дольщики расторгли с девелоперами, было минимальным – всего около 13 случаев. В то время как по России это явление приняло более массовый характер. Отток денег со счетов эскроу привел к увеличению процентной ставки для застройщиков. В то время всем было нелегко, но пик кризиса миновал.
Сейчас рынок еще находится в тяжелом состоянии, относительный спрос ощущается только в сегменте самых дешевых квартир, инвестиционных сделок практически нет, сделки на более дорогое жилье единичны. Но могу с уверенностью сказать, что те серьезные вызовы, с которыми столкнулась строительная отрасль, мы преодолели. Ситуация, конечно, не стабильная, особенно с учетом возможной отмены льготной ипотеки, но рабочая.
Строительство – один из ключевых драйверов экономики страны. И для девелоперов покупательная способность имеет ключевое значение. Взаимосвязь в этом отношении понятна: не будет спроса – не будет продаж, а стагнация или падение рынка приведет к торможению всей отрасли, что, в свою очередь, крайне негативно скажется на огромном количестве сопутствующих строительству бизнесах.
– Какова, на ваш взгляд, перспектива общей динамики развития рынка в 2023-м?
– Многое зависит от геополитической и экономической ситуации, но понятно, что и наступающий год будет сложным. Высокого спроса мы не ожидаем. На рынок уже вышло большое количество квартир, а с учетом того, что достраивается много объектов, предложений в продаже появится еще больше. То есть конкуренция будет жесткой.
При этом лично я не уверен, что будет грандиозное падение цен, глубина скидок, по моим прогнозам, ожидается около 10%. Себестоимость строительства продолжает расти, и никто из застройщиков не сможет продавать проект дешево. Скорее всего, лучшие ценовые предложения появятся на самом старте продаж. Однако девелоперы, скорее всего, постараются улучшать свои проекты для потребителя. В этой связи вырастет качество проектов, застройщики будут конкурировать в разрезе качества квартир, без значительного увеличения их стоимости.
