Современные дачи – особый сегмент недвижимости со многими вводными. В СССР этот термин был весьма однозначным: дачи, в народном понимании, ассоциировались с подсобным хозяйством и садоводческой деятельностью. В настоящее время диапазон по загородным домикам огромный во всех смыслах: локациях, цене и форматах. Спрос на дачи продолжает расти, но запросы покупателя изменились. Стал совсем другим и сам портрет «дачника».
Дачный тренд
«Вы знаете, откуда взялось само понятие «дача»? – задает вопрос Галина Кравцова, руководитель отдела продаж АН «Авантаж». – С Петра I, который ввел практику выдачи земельных наделов своим приближенным, чтобы они могли отдыхать от службы вблизи Санкт-Петербурга. Вот с тех пор у нас в России появились дачи. И этот сегмент востребован во все времена. Марк Твен оказался прав, когда сказал: покупайте землю, ее не производят. И однозначно: сегодня спрос на загородные домики по-прежнему высокий».
Пандемия и вместе с ней возможность эффективно работать на «удаленке» еще больше укрепили соперничество двух территорий – городской и загородной. И мелкий, и средний класс поняли, что не ходить каждый день на работу – дело в целом приятное, а город может просто стать точкой культурного и гастрономического паломничества. То есть все так, как всерьез у состоятельных людей, давно принявшихся обзаводиться загородными виллами. Теперь каждому загородный дворец можно – неважно, каким комичным или устрашающим он подчас может казаться со стороны. Дело вкуса, знаете ли. Свежий воздух без этой городской загрязненности играет решающую роль.
И покупательская активность в СНТ более чем серьезная. Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае: «С начала ковида и «самоизоляции» мы и наши коллеги из других городов отмечаем рост спроса на загородную недвижимость – в том числе высокую востребованность дач. Особенно там, где недвижимость действительно зарегистрирована и оформлено право собственности. Это дает возможность покупки не только за наличные, но и в рамках различных сертификатов».
Примечательно то, что спрос на дачи не подчиняется общепринятой на рынке жилой недвижимости «сезонности». Девелоперы многоквартирок и ИЖС разделяют покупательскую активность по временам года – к лету спрос снижается, осенью – растет. А вот на дачный сегмент данное явление не распространяется.
«Покупательский спрос на дачи мы видим круглый год, – говорит Владимир Каплинский. – Кому-то хочется приобрести домик на земле весной, когда только начинаются посадки. Такие покупатели обращают внимание на то, как строение «пережило» зиму. Другие, наоборот, предпочитают совершать покупку в холодное время года, чтобы самостоятельно успеть подготовиться к весне. Для третьих наиболее удобное время – лето или осень».
«А вот какое удобно – тогда и покупают, – поясняет Сергей Косиков, директор «Городского риэлторского центра». – Ждать зимы, когда активность других покупателей снизится, можно, но за лето цены еще подрастут, и зимой со скидкой вы можете купить и дороже».
.jpg)
Сложная классификация
Дачи – это сегмент загородной недвижимости, наиболее сложно поддающийся классификации, уверен Владимир Каплинский. Есть дачи круглогодичного типа, есть те, что рассчитаны только на сезонное пребывание, есть целые дачные поселки, представляющие собой благоустроенный микромир, а есть отдельные домики, которые трудно даже полноценными домостроениями назвать.
Сергей Косиков: «Конечно, приобретая дачу, хочется иметь и блага цивилизации под рукой, и тишину, и природу рядом. Поэтому наличие света, воды, близость к основным дорогам, наличие соседей всегда в плюс. Ну и наличие ручья, озера, леса рядом – тоже добавляет ценности».
Эти и другие многочисленные факторы определяют ценообразование. Очевидно только одно: цены на дачи растут.
Сергей Косиков: «Цена всегда определяется спросом. Конечно, можно найти и за 200–300 тыс., и даже с домиком, и со светом и водой. Но тут речь идет о «дальнем пригороде» – и не очень близко к остановкам. Но именно рост спроса определяет и рост ценников. И тут уже самим собственникам-продавцам можно задавать это вопрос: «Почему так дорого?» Ну или найти дешевле, а продавцы с завышенной ценой пусть продают дальше».
«Причем в большинстве случаев «недешевого сегмента» ценовую политику определяет не продавец, а покупатель. Продавец, например, просит 4 млн а покупатель готов купить за три – и купит!» – добавляет Галина Кравцова.
Средняя стоимость благоустроенной дачи в относительно удобной локации – в районе миллиона рублей, говорят эксперты.
«Запросы покупателей очень разные – как в плане локационных приоритетов, так и по ценовому диапазону, – говорит Галина Кравцова. – Средняя стоимость по рынку – в районе 1 млн руб., но у нас есть покупатели, которые ищут дачи в пределах 2 млн и даже больше. Есть в продаже и домостроения за 6 млн и дороже. С другой стороны, просто домик из сэндвич-панелей может стоить от 170 тыс. руб., есть дачи за 250 и 300 тыс.».
Владимир Каплинский: «Спросом пользуются дачи, расположенные ближе к якорному населенному пункту, в котором дислоцируется человек. Для жителей Владивостока таким пунктом является Владивосток, для проживающих в Уссурийске – Уссурийск и так далее. Люди ищут дачи в зоне удобных коммуникаций, удобных подъездных путей, инфраструктуры, подведенных сетей и т. п. Просто домики с удобствами на улице современному покупателю не интересны».
«Знаете, даже наличие соседей для цены имеет значение. Дача в благоустроенном СНТ, там, где есть социум, будет стоить однозначно дороже, чем домик, пусть и очень неплохой, но где-то на отшибе, одиноко стоящий в чистом поле», – поясняет Галина Кравцова.
Новый «портрет»
Интересно, что раньше дачник ассоциировался с посадкой картошки, сбором урожая и закруткой соленостей на зиму. Современный дачник иного формата.
Владимир Каплинский: «Конечно, многие используют дачу по прямому назначению – приезжают, садят, полют, собирают урожай и уезжают на зиму в уютные квартиры. Но все больше людей используют дачи для круглогодичного проживания, а кто-то, наоборот, видит в даче «мини-домик отдыха выходного дня». В целом сегодня в тренде удобство и уникальность. Некоторые ухитряются из лодочных гаражей целые коттеджи в несколько этажей сооружать».
Галина Кравцова: «Портрет «дачника» полностью изменился. Вспомним: еще лет 30 назад «дачник» ассоциировался с человеком возрастным, предпенсионного или пенсионного возраста. Была даже расхожая фраза: «Купил дачу – потянуло к земле». Сейчас этой «землей» весьма активно интересуется молодежь. И сам формат использования дачи претерпел изменения. Раньше дача представлялась как классический «садоогородный вариант». Сейчас большой сегмент потребителя использует дачи как зону релакса: барбекю, цветочки, культурный отдых на свежем воздухе».
Сергей Косиков: «В советское время дача воспринималась в полном смысле как «приусадебное хозяйство». Сейчас – это кусочек загородной жизни, чтобы отвлечься от городской суеты. Многие сегодня рассматривают дачу как нормальное загородное жилье. Но это уже совсем другие цены, другие требования к расположению и к самому домику. Востребованы и недорогие дачи – их покупают, чтобы выехать «на природу», ну и попутно немного «поогородничать». Для посадки картошки, чтобы запастись ею «на зиму», дачу используют все реже».
По словам Владимира Каплинского, в настоящее время дачное направление развивается очень активно. «Еще недавно такого не было, – говорит эксперт. – Более того, люди все с большим интересом рассматривают покупку земельных участков. Полагаю, за это нужно благодарить государство, внимание которого к индивидуальному жилищному строительству возросло, – на ИЖС начали выделяться деньги. На рынок выходят серьезные девелоперы, появляются очень интересные проекты в виде коттеджных поселков, поэтому я вижу данное направление весьма перспективным. И, кстати, программа по газификации (в том числе дачных сообществ и различных СНТ), инициированная президентом, очень скоро придаст новый импульс покупательского спроса в сторону дачного сектора».
