Центробанк в своем «Обзоре финансовой стабильности» предложил закрепить в сфере жилищного строительства принцип «деньги в обмен на право собственности».
Регулятор обращает внимание на риски, связанные с рассрочкой от застройщика для всех участников сделки. По мнению ЦБ, программы рассрочки часто приводят к завышению стоимости жилья и потенциальным финансовым потерям для покупателей.
При этом после завершения массовой «Льготной ипотеки» популярность таких программ только выросла. По данным Банка России, объем обязательств граждан по покупке строящегося жилья в рассрочку на 01.10.2025 составил 1,4 трлн руб. (17% от заключенных ДДУ). Продажи по данному каналу и за собственные средства в 1 квартале 2025 г. составляли 55% от всех продаж. Во 2 квартале доля продаж в рассрочку и за собственные средства снизилась до 40%, а в 3 квартале – до 34%.
Такое снижение было обусловлено в первую очередь ростом ипотечного кредитования, а также ужесточением условий у большинства застройщиков (рост первоначального взноса и сокращение срока рассрочки), в том числе на фоне более консервативного отношения кредитных организаций. Тем не менее около 40% продаж по проектам, которые будут сданы в 2026 г. и позже и на настоящий момент распроданы менее чем наполовину, приходится именно на рассрочку от застройщика.
Для защиты прав покупателей и снижения вероятности недобросовестных действий со стороны застройщиков Банк России считает необходимым усовершенствовать законодательство в области жилищного строительства, в частности, регулирование сделок по продаже юридическими лицами объектов недвижимости физическим лицам с рассрочкой платежа.
В настоящее время счета эскроу раскрываются в пользу застройщика после ввода дома в эксплуатацию, а для уже построенных объектов такая практика не предусмотрена. Чтобы минимизировать риски для покупателей, предлагается закрепить принцип «деньги в обмен на право собственности». Этот механизм, по мнению ЦБ, обеспечит защиту интересов как покупателей, так и продавцов, независимо от способа приобретения жилья.
Кроме того, ЦБ считает целесообразным перевести договорные обязательства по рассрочке в трехстороннюю схему с участием банков. Это позволит в том числе передавать информацию о задолженности физических лиц в бюро кредитных историй.
