С 1 февраля 2026 г. изменились условия кредитования по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека». Теперь продажа первичной недвижимости по договору купли-продажи (ДКП) в рамках льготной ипотеки будет доступна, если застройщик сам построил дом и сам получил разрешительные документы. Эксперты считают, что таким образом власти озаботились искоренением на рынке спекулятивных схем.
По данным КРДВ, динамика выдачи «Дальневосточной и арктической ипотеки» демонстрирует устойчивый рост: в 2025 году банки предоставили 46,6 тыс. займов, что на 6% превышает показатель 2024-го и является рекордным результатом за все время действия программы.
В прошлом году ее условия были расширены. Право на получение льготной ипотеки предоставили многодетным семьям, в которых третий и последующие дети родились после 1 января 2024 года, а также всем работникам государственных и муниципальных образовательных организаций на территориях Дальневосточного федерального округа (ДФО) и Арктической зоны РФ (АЗРФ). Кроме того, программу распространили на вторичный рынок жилья не старше 20 лет и не признанного аварийным в тех населенных пунктах, где отсутствует строительство многоквартирных домов либо возводится не более двух таких объектов.
И вот очередное нововведение. С 1 февраля покупка готовой недвижимости с льготным кредитом станет доступна только у того застройщика, который сам построил данный дом.
Согласно решению Минфина РФ, новые правила распространяются на квартиры в новостройках, объекты ИЖС и касаются строительных компаний, индивидуальных предпринимателей, реализующих недвижимость в ДФО и АЗРФ. Важно отметить, что под нововведение подпадают только сделки, оформляемые по договору купли-продажи (ДКП), то есть после ввода дома в эксплуатацию.
Ранее застройщик или подрядчик могли купить уже готовый дом или же квартиру у другой компании и перепродать его обычному покупателю-физлицу по ДКП в рамках льготной программы. Главное – быть первым, кто оформил право собственности. «Число таких сделок росло. Однако количество невозврата кредитных средств по этим сделкам тоже увеличивалось, так как рос процент просрочек», – отмечает Кирилл Сорока, коммерческий директор компании Global Development Company.
«Компании могли просто перекупить жилье и, используя государственную субсидию, получить дополнительную прибыль», – подтверждает Анастасия Молорова, руководитель агентства недвижимости «Манго Дом».
Видимо, для искоренения спекулятивных схем Минфин и ввел новые правила. Теперь схема «купил готовый дом/квартиру у другого застройщика и перепродал по ДКП с ипотекой» более не работает для получения клиентом льготной ставки. «Юридическое лицо, купившее объект, уже будет считаться вторым собственником. Следовательно, такая сделка не подпадает под условия госпрограммы, – говорит Сергей Брылёв, руководитель отдела продаж по ДФО в компании СЗ «РЕСУРС ДЕВЕЛОПМЕНТ – ОСТРОГОРНАЯ». – Пожалуй, я назову этот процесс чисткой рынка от спекулятивных схем: исчезнут так называемые компании-«перекупы», которые специализировались на скупке готовых объектов оптом с целью последующей розничной перепродажи под льготную ипотеку. Это увеличит прозрачность рынка».
«Конечно, для тех, кто не может сразу накопить сумму на первый взнос, все это усложнит покупку жилья, но, с другой стороны, нововведения защитят население от чрезмерных долгов», – добавляет Кирилл Сорока.
Граждане получают гарантию, что льготную ставку 2% на весь срок они смогут получить только при покупке жилья у его первого и единственного с момента постройки владельца – застройщика. «Это защищает их от риска переплаты за «псевдоновое» жилье, которое могло быть перепродано с наценкой», – поясняет Брылев.
Что касается ИЖС, по словам застройщиков, благодаря нововведениям рынок «осветляется».
Сергей Брылев: «Предположим, что мы как застройщик построили коттеджный поселок, получили РВО на каждый дом, тогда продажа этих домов по ДКП будет возможна с ипотекой. Однако, если мы как застройщик продадим один из домов юрлицу, а та компания захочет перепродать его физлицу, льготная ипотека для конечного покупателя будет уже недоступна, и это устраняет любые схемы перепродажи с наценкой».
Впрочем, «все еще возможно купить сданный объект от застройщика или приобрести объект от другого юрлица до момента сдачи дома и оформления его в собственность», уточняет Евгения Вернидуб, руководитель ипотечного департамента «Этажи».
При этом изменения не касаются договоров долевого участия (ДДУ) и проектного финансирования (эскроу). Это принципиально важный момент для девелоперов.
«Любой покупатель, заключая ДДУ, изначально приобретает право на будущий объект у его создателя, что полностью соответствует духу программы. Для застройщика выстраивается приоритетная и безопасная модель продаж под льготную ипотеку теперь – только ДДУ/эскроу или ДКП с объектами, которые мы построили и сами ввели в эксплуатацию – как первый и единственный собственник», – поясняет Сергей Брылев.
В целом в структуре рынка и девелопменте, по словам экспертов, произойдет усиление позиций крупных девелоперов: компании, работающие по ДДУ и строящие новые проекты, получат конкурентное преимущество, так и останутся единственным каналом для получения льготной ставки. Данная оптимизация зачистит рынок от частных и недобросовестных игроков, дав возможность небольшим компаниям переосмыслить свою структурную и финансовую модель бизнеса. При этом у потребителя возникнет рост интереса к первичке и ДДУ: весь спрос сместится в сторону первичного рынка и новостроек на этапе строительства. Это может дать застройщикам стабильный приток средств для запуска новых проектов.
Однако в краткосрочной перспективе предложение квартир и домов «под ключ», доступных по льготной ипотеке, может сократиться, так как исчезнет целый сегмент перепродавцов и мелких игроков рынка.
Сергей Брылев: «Однозначно произойдет разумное разделение рынка: мы с вами четко увидим новую границу между первичным рынком (льготная ипотека доступна) и вторичным рынком (льготная ипотека недоступна). Позволю себе спрогнозировать, что это может создать небольшой ценовой разрыв между аналогичными объектами в новостройках (от застройщика) и на «вторичке».
Что же касается застройщиков, у которых бизнес-модель строится на ДДУ и строительстве нового жилья, – изменения их укрепят. Остальным необходимо срочно пересматривать подход и интегрироваться в белую цепочку формирования стоимости, так как новые правила действуют прямо здесь и сейчас.
.png)
По данным «ДОМ.РФ», в 2025 г. выросла доля ипотеки с господдержкой, которую граждане брали на покупку готовых квартир от застройщика и готовых домов. Основной объем кредитов по всем программам по-прежнему приходился на покупку квартир по ДДУ (68–71% выдач в зависимости от программы). Вместе с тем покупатели все чаще отдавали предпочтение покупке готовых квартир: доля сделок по ДКП от застройщика выросла на 5,2 п. п. в среднем по всем программам. Аналогичная ситуация с индивидуальными домами, доля кредитов на их строительство сократилась на 4,5 п. п., при этом доля сделок с готовыми индивидуальными домами увеличилась в среднем на 3,3 п. п.
Характеристики кредитов несколько скорректировались из-за изменения условий программ и роста цен. Средний размер кредита по «Семейной ипотеке» вырос до 5,8 млн руб. (+2% г/г), по «Дальневосточной и арктической» – до 5,7 млн руб. (+5%) на фоне увеличения средней стоимости квадратного метра приобретаемого жилья.
