Правительственный мораторий на штрафы за срыв сроков сдачи жилья, введенный в период экономических потрясений, похоже, исчерпал себя. С 2026 г. застройщики вновь столкнутся с финансовыми санкциями за задержки в строительстве. Эта мера, призванная поддержать отрасль, по мнению властей, привела к обратному эффекту – масштабному торможению проектов.
Мораторий на взыскание неустойки с застройщиков освобождает строительные компании от обязанности выплачивать штрафы за задержки при сдаче объектов. Запрещены не только штрафы за просрочку сдачи домов в эксплуатацию, но и компенсации для дольщиков при расторжении ДДУ и неустойки за несвоевременное устранение недостатков. Запрет основан на постановлении правительства РФ, которое действует до 31 декабря 2025 г.
Мораторий не освобождает девелоперов ото всех видов ответственности. Он вводит условия, при которых застройщики могут избежать уплаты неустоек:
- строительная компания должна доказать, что задержка произошла по независимым от нее причинам. Например, из-за экономической нестабильности, роста цен на стройматериалы, санкционного давления или сбоев в логистике;
- если застройщик использует обманные схемы или задерживает сдачу дома умышленно, он может быть привлечен к ответственности.
Впервые мораторий для строителей ввели в апреле 2020 г. Это была попытка поддержать строительный сектор в условиях пандемии и сопутствующего экономического кризиса. Тогда многие девелоперы закрыли офисы, количество сделок сократилось в несколько раз, а стройматериалы резко подорожали из-за осложнившейся логистики. Затем механизм повторили весной 2022 г., отменив мораторий в июле 2023 г. Текущий мораторий – третий по счету в отрасли.
В результате этих мер объемы переноса сроков сдачи жилья критически выросли. По данным Института развития строительной отрасли, средняя задержка составила 3,8 месяца. В масштабах всей страны доля проектов с перенесенными сроками достигла 19%, что затронуло 132 тыс. дольщиков.
.png)
Ситуация в Приморье особенно показательна: с 2024 по 2025 г. объем жилья с перенесенными сроками составил 246 901 кв. м, или 28,2% от общего планируемого ввода. Статистика за октябрь текущего года лишь подтверждает глубину проблемы: наибольший объем переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в пересчете на совокупную площадь жилых единиц приходится на переносы в пределах 2025 г. (138 190 кв. м), что составляет 30,2% от общего объема планируемого ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам в Приморском крае в 2025 г. Средний перенос планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам составляет 4,2 месяца.
Несмотря на то что за последние девять месяцев в Приморском крае было построено 2,5 млн кв. м жилья (около 79% из которых – во Владивостоке, по данным Министерства архитектуры региона), прогнозы остаются тревожными. Как отмечает вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, «мы еще год на старых заделах проедем, а вот дальше ситуация становится более тревожной. Если мы сейчас не предпримем какие-то серьезные меры по поддержке рынка недвижимости, он будет стагнировать».
Тем временем сумма неустоек перед дольщиками, которые должны выплатить застройщики, уже превысила 100 млрд руб., сообщил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Эти средства неизбежно придется выплатить.
Алексей Дормидонтов, директор ЦЗН «Моя Земля»: «После отмены моратория многим застройщикам придется выплатить накопившиеся штрафы, что создаст дополнительную финансовую нагрузку. С другой стороны, продолжать накапливать долги тоже опасно, ведь если в какой-то момент потребуют оплатить штрафы сразу за несколько лет, это может серьезно подорвать даже крупные компании».
«Объяснительная» от застройщиков
Специалисты называют несколько веских причин, объясняющих тенденцию в задержках сроков сдачи жилых домов.
Одной из ключевых причин является замедление темпов продаж квартир. По словам Алексея Дормидонтова, на российском рынке накопилось около 350 000 непроданных квартир, а спрос продолжает снижаться. Это приводит к тому, что многие застройщики оказываются с уже построенными, но еще не введенными в эксплуатацию объектами.
Потому что сдавать жилье вовремя сейчас невыгодно, так как при большой доле нераспроданных квартир бремя содержания за введенный объект становится высоким для застройщика. Девелопер вынужден оплачивать налоги, счета за отопление и уборку за нераспроданные метры, что порождает пропорционально высокие расходы в период ожидания покупателей.
«Как только дом вводится в эксплуатацию, застройщику необходимо оформить право собственности на квартиры и продавать их по договору купли-продажи, а не по договору долевого участия. Это влечет за собой более высокое налоговое бремя и создает дополнительную финансовую нагрузку», – поясняет Дормидонтов.
Вторая группа причин связана с общим кризисом в строительной отрасли. Нехватка квалифицированных кадров и рост себестоимости проектов вынуждают застройщиков перераспределять рабочие силы между объектами.
«Застройщики вынуждены переставлять рабочие силы между объектами, отдавая приоритет тем, где ситуация более критична или выгодна с точки зрения стратегии, – отмечает Дормидонтов. - При этом обязательства по разным проектам не всегда равнозначны, поэтому компании стараются минимизировать потери, будь то штрафы или налоги. Около 30% проектов уже сталкиваются с переносом сроков сдачи из-за этих трудностей».
Однако, по мнению Василисы Яровенко, руководителя направлений по межрегиональным сделкам и новостройкам «Этажи», основная причина переноса сроков – это подключение дома к городским коммуникациям. «Данная проблема возникает уже на этапе ввода дома в эксплуатацию и не является виной застройщика», – уверена Яровенко.
Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов и эксперт Народного фронта в Приморском крае, предлагает иную точку зрения. «Застройщики довольно долго пользовались мораторием на штрафы за перенос сроков сдачи жилья, – констатирует Каплинский. - И некоторые компании злоупотребляли своим правом, специально откладывая ввод домов в эксплуатацию, хотя могли сдать их вовремя. Из-за этого страдали обычные покупатели, особенно те, кто приобретал жилье по льготным ипотечным программам – им приходилось годами снимать квартиры в ожидании своей собственной, и расходы людям никто не компенсировал».
В то же время Каплинский признает, что объективные причины для переноса сроков строительства иногда действительно возникают. К ним относятся сложные геологические условия или все те же задержки с проведением коммуникаций.
«Однако стоит помнить, что изначально сроки для возведения дома обычно даются с запасом. Компании вместе с юристами тщательно готовят документы, чтобы предусмотреть возможные риски. Многие застройщики успешно укладываются в эти сроки или даже завершают работу раньше, тщательно планируя финансовые и ресурсные возможности», - добавляет эксперт.
Практика показывает, что с трудностями чаще всего сталкиваются небольшие застройщики. Их зависимость от субподрядчиков нередко приводит к ошибкам в процессе строительства. Такие компании не всегда способны эффективно управлять проектами, что в конечном счете негативно сказывается на покупателях.
Владимир Каплинский: «На мой взгляд, строительством жилья должны заниматься исключительно крупные и надежные компании. Они обладают современными технологиями, квалифицированными специалистами и необходимой техникой. Ведь речь идет о домах, где будут жить семьи, и недопустимо, чтобы в этом процессе участвовали случайные инвесторы или мелкие подрядчики без достаточного опыта и ресурсов».
.png)
Действующий же мораторий в некоторой степени развязывает руки недобросовестным компаниям, которые могут задерживать передачу ключей владельцам квартир. Конечно, если ожидание передачи ключей превышает два месяца со дня установленного в ДДУ срока, дольщик теоретически может расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать деньги с эскроу. Но из-за моратория при расторжении проценты на сумму договора не выплачиваются либо выплачиваются за ограниченный период по символической ставке, а вне моратория девелопер обязан был бы вернуть всю сумму и заплатить проценты за пользование деньгами по текущей ключевой ставке ЦБ. К тому же аналогичный объект за сумму возврата вряд ли будет возможно приобрести из-за роста цен.
Так, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья во Владивостоке уже превысила 205 тыс. руб., сообщила накануне председатель приморского правительства Вера Щербина.
По данным за ноябрь средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 205 483 руб. (+2,8% к октябрю). На вторичном рынке цена составляет 182 964 руб. (+0,6% к октябрю). В январе 2025 г. стоимость 1 кв. м составляла: «первичка» - 194 579 руб. (за 10 месяцев прирост составил 5,6%), «вторичка» - 176 889 руб. (за 10 месяцев прирост составил 3,4%).
Последствия отмены моратория
Главный вопрос, волнующий всех, — как отмена моратория повлияет на стоимость жилья.
Алексей Дормидонтов высказывает мнение, что эффект, скорее всего, будет негативным: «Сегодня мы наблюдаем рост стоимости строительства и увеличение себестоимости проектов. Кроме того, банки, финансирующие строительство, строго контролируют минимальную доходность, не позволяя снижать цену ниже определенного уровня. Если рентабельность упадет, проект станет убыточным, что представляет серьезный риск для застройщика. К тому же добавляются налоговые нагрузки и штрафные санкции. Вероятно, цены перестанут расти, но и ожидать их снижения не стоит».
Владимир Каплинский, напротив, уверен, что отмена моратория не приведет к кризису в отрасли. Он отмечает, что строительство продолжается: «Дома строятся, квартиры продаются, рынок живет и развивается. Возможно, темпы роста не так высоки, как хотелось бы некоторым, и очередей за квартирами нет. Однако рынок демонстрирует определенную активность. Проекты становятся все более качественными и интересными, и эта тенденция, я уверен, сохранится».
Василиса Яровенко: «Отмена моратория может положительно повлиять на решения клиентов, которые опасаются недостроя. Важно помнить, что ответственность застройщика перед дольщиками регламентируется федеральным законом № 214, независимо от наличия моратория. Те застройщики, которые грамотно планируют строительство в соответствии со своей финансовой моделью, не пострадают».
