Владельцы коммерческих помещений в Приморье оказались в новой реальности. Рынок переживает не просто спад, а настоящую структурную перестройку, где на смену одним бизнес-моделям приходят другие.
«Клиенты стали очень долго принимать решения», – делится наблюдением Евгений Рябко, управляющий партнер по направлению коммерческой недвижимости компании «Этажи». По его словам, несмотря на активный маркетинг, количество реальных сделок сократилось почти на треть. Потенциальные арендаторы тщательно взвешивают риски, и этот период выжидания затягивается.
Для малого бизнеса настали непростые времена. Высокие налоги и дорогие кредиты заставляют многих сворачивать деятельность. Владельцы помещений, хоть и стараются держать цены, в итоге вынуждены идти на уступки, лишь бы их площади не пустовали.
Свято место пусто не бывает. На смену небольшим магазинам приходят федеральные сети, вездесущие пункты выдачи заказов и салоны красоты премиум-сегмента. Как отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости ООО «Центр недвижимости «Абрис» Вячеслав Шин, «наблюдается переход от привычной торговли к логистике «последней мили» и форматам, объединяющим онлайн и офлайн».
Причины оттока
Предприниматели сегодня оказались в эпицентре настоящего экономического шторма. Сразу несколько разрушительных факторов сошлись в одной точке, поставив на грань выживания даже крепкие местные компании. Рост издержек съедает прибыль, а конкуренция с федеральными гигантами становится почти невыносимой.
Опрошенные деловым еженедельником «Конкурент» эксперты обращают внимание на три огромные волны, которые одновременно обрушились на небольшой корабль. Первая волна – логистика. Доставить товар из центральной России в Приморье – это уже не просто дорого, а запредельно дорого. Транспортные расходы «съедают» до 30% от себестоимости продукции. То, что в Москве стоит 100 руб., во Владивостоке уже на старте обходится в 130, и это еще до аренды, зарплат и налогов.
Вторая волна – кадровый голод. Найти линейный персонал – продавцов, кассиров, кладовщиков – стало колоссальной проблемой. Людей просто нет, а те, кто есть, требуют высоких зарплат, что еще больше увеличивает расходы.
Третья волна – аренда. Собственники помещений, видя общую инфляцию, пытаются индексировать ставки. В итоге аренда небольшого помещения в 50 кв. м на первой линии во Владивостоке требует такого оборота, который физически невозможно обеспечить формату «магазина у дома» или небольшого бутика. Особенно когда покупатели одежды и обуви массово ушли в онлайн-маркетплейсы, где цены ниже, а выбор больше.
Еще в 2000-х и 2010-х годах местные сети росли как на дрожжах. Секрет успеха был прост: они занимали лучшие локации, пока федеральные конкуренты еще не добрались до Дальнего Востока. Но правила игры изменились. В Приморье пришли настоящие «титаны» российского ретейла: «Лента», X5 Group («Пятёрочка», «Перекрёсток»), «Планета Здоровья». Эти компании обладают «эффектом масштаба», который для местного бизнеса выглядит как суперсила. Они диктуют цены поставщикам. Благодаря огромным объемам закупок они получают лучшие условия.
У них свои логистические центры. Это позволяет им сокращать издержки на доставку.Они могут работать в ноль. Федеральная сеть может позволить себе минимальную наценку или даже убыток на отдельных точках во Владивостоке, перекрывая это прибылью в других регионах. Местный предприниматель так не может – у него нет «других регионов».
«Крупные федеральные сети сейчас ведут агрессивную битву за локации, – поясняет Евгений Рябко. – Они готовы платить высокие ставки (от 2000 руб./кв. м) и быстро запускаться».
В итоге складывается парадоксальная ситуация. Местный предприниматель не может построить логистический хаб за миллиарды рублей. Он вынужден закупать товар у тех же дистрибьюторов, что и федералы, но по более высоким ценам, потому что его объемы меньше. В результате товар на его полке оказывается дороже, чем в соседней «Ленте» (то есть «Реми»). Покупатель, естественно, голосует рублем за более низкий ценник.
Даже крупные региональные компании, которые раньше постоянно росли, сейчас предпочитают не рисковать и ставят развитие на паузу. По словам Евгения Рябко, это тревожный сигнал для всего рынка. На этом фоне федеральные сети активно пользуются моментом, чтобы забрать самые лакомые активы по выгодной цене.
Для многих местных брендов нынешний шторм может оказаться фатальным. Как отмечает Вячеслав Шин, собственники недвижимости всегда предпочтут «сетевика» – это гарантия долгосрочного договора и стабильности. В итоге капитал естественным образом перетекает к тем, кто может обеспечить бесперебойные поставки и единые стандарты качества.
«Квадратная» ловушка
Самое интересное: предложение и спрос практически не пересекаются. В то время как онлайн-агрегаторы пестрят сотнями объявлений о сдаче в аренду небольших помещений площадью от 20 до 80 кв. м, реальный интерес к ним минимален.
Причина этого разрыва – тектонический сдвиг в потребительском поведении, вызванный расцветом e-commerce. Маркетплейсы вроде Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет фактически вытеснили традиционный стрит-ретейл малого формата. Покупателю больше нет нужды идти в маленький магазин за бытовой химией, кормами для животных или одеждой, когда любой товар можно заказать с доставкой на следующий день в ближайший пункт выдачи. Иронично, что именно эти ПВЗ теперь и занимают самые ликвидные угловые помещения на первых этажах, которые раньше были оплотом малого бизнеса.
В результате рынок оказался перенасыщен невостребованными объектами: помещениями с неудобной планировкой, витринами, перекрытыми козырьками и без парковки. Во Владивостоке, с его сопками и вечными пробками, расположение на «второй линии» и вовсе становится для бизнеса приговором, лишая его потока клиентов.
Одновременно с этим наблюдается острейший дефицит качественных площадей. Крупные инвесторы и федеральные сети ведут настоящую охоту за помещениями от 300 до 1000 кв. м и более. Но их требования высоки: им нужны объекты с идеальными характеристиками – высокими электрическими мощностями (от 50–100 кВт), удобными подъездными путями для разгрузки и, что критически важно, собственной парковкой. Таких предложений на рынке единицы, и они, как правило, находят своих арендаторов или покупателей на стадии закрытых продаж, даже не успевая появиться в открытых базах.
Как отмечает Максим Добровольский, партнер бюро недвижимости «Дом_Земля_Квартира», наибольшим спросом пользуются объекты свободного назначения. «Они более универсальны, что позволяет бизнесу быть гибким и адаптировать пространство под самые разные задачи», – уточняет эксперт.
Главным критерием становится способность объекта приносить стабильный и предсказуемый доход. Вячеслав Шин считает, что фокус сместился с владения «бетонной коробкой» на ее умение генерировать денежный поток. Поэтому ключевыми факторами становятся не только престижная локация, но и состояние помещения, а главное – наличие надежного арендатора.
Максим Добровольский добавляет, что инвесторы тщательно анализируют окружение объекта. Развитая инфраструктура, удобная транспортная доступность и потенциал роста района могут значительно повысить привлекательность и, соответственно, стоимость недвижимости. Но есть и менее очевидные, но критически важные детали, особенно в городах со сложным рельефом, как Владивосток: если помещение расположено в неудобном «кармане», откуда сложно выехать, а трафик «убивает» ближайший светофор. Такие «ловушки» для клиентов и логистики могут обесценить даже самый, на первый взгляд, привлекательный объект.
Кроме того, рынок до сих пор ощущает на себе наследие 90-х и нулевых. Множество объектов, построенных с нарушениями, без официального ввода в эксплуатацию или на землях, не предназначенных для коммерции, создают головную боль для арендаторов. Сегодняшние инвесторы предельно осторожны: риск того, что здание признают самостроем и снесут, заставляет их требовать скидку в 30–40%.
Как отмечает Вячеслав Шин, на рынке сейчас много устаревших и переоцененных площадей со слабой локацией. В то же время на качественные объекты с хорошим трафиком, удобной парковкой и современными характеристиками сохраняется стабильный спрос. Такие помещения находят своих покупателей даже в непростые времена.
В Приморье, особенно в старом фонде, существует и острая проблема с дефицитом электроэнергии. Помещение может быть идеальным по всем параметрам, но если выделенная мощность всего 15 кВт, то открыть там полноценную пекарню или аптеку с мощным оборудованием уже не получится. Стоимость подключения дополнительных мощностей может оказаться сопоставимой с ценой самого объекта, что делает покупку бессмысленной.
Не стоит забывать и о суровом приморском климате. Соленый морской воздух и резкие перепады температур быстро разрушают фасады и кровли. Даже свежий, но некачественно выполненный ремонт через пару лет потребует новых вложений, и опытные инвесторы всегда закладывают эти риски в цену.
Отдельный риск несут небольшие помещения. Как объясняет Евгений Рябко, они часто «заточены» под один конкретный вид бизнеса. «Вспомните недавние законодательные ограничения для вейп-шопов или алкомаркетов. Если ваш единственный арендатор попадает под запрет, помещение мгновенно превращается из актива в проблему, которую невозможно сдать в аренду», – говорит эксперт.
Городской неликвид
По словам экспертов, рынок коммерческой недвижимости в Приморье сегодня напоминает два разных мира. С одной стороны – бурлящий Владивосток, где каждый квадратный метр – это надежный актив, приносящий стабильный доход. С другой – остальная часть края, где владение коммерческим помещением все чаще превращается в головную боль.
Эксперты сходятся во мнении: за пределами краевой столицы экономика просела. Бизнес сворачивается, арендаторы съезжают, и помещения месяцами простаивают, превращаясь из источника дохода в финансовую обузу. Владельцы такой недвижимости сталкиваются с суровой реальностью: их «бетонные коробки» не просто не приносят денег, а активно их высасывают.
Евгений Рябко иллюстрирует это наглядным примером: представьте себе помещение площадью 80 кв. м на первом этаже жилого дома в небольшом городе Приморья. Арендная ставка – всего 700 руб. за «квадрат». «Мы посчитали коммунальные платежи, – рассказывает эксперт, – и выяснилось, что одно только отопление обходится собственнику более чем в 20 тыс. руб. в месяц». Это значит, что больше трети арендной выручки уходит на оплату счетов за тепло, не говоря уже о налогах и мелком ремонте. В таких условиях актив превращается в «финансовую черную дыру». Неудивительно, что многие региональные собственники предпочитают избавиться от такой недвижимости, а вырученные деньги положить на банковский депозит – так проще и выгоднее.
Но инвесторы на рынке все равно есть. Специалисты делят их на две основные группы. Первая – это покупатели-пользователи. Они приобретают помещения для собственных нужд, будь то магазин, офис или производство. Их мотивация – развитие своего дела, а ценовой диапазон может быть самым разным.
Вторая группа – покупатели-инвесторы, которые вкладывают деньги, чтобы получать пассивный доход. Здесь, по словам Вячеслава Шина, есть своя градация: до 30 млн руб. – это, как правило, несистемные инвесторы, часто физические лица; от 30 до 100 млн руб. – смешанный сегмент, где встречаются как частные, так и профессиональные игроки; свыше 100 млн руб. – на этом поле доминируют крупные, системные инвесторы.
Что будет двигать рынок вперед?
У рынка коммерческой недвижимости Приморья есть точки роста. В ближайшие годы драйверами могут стать три ключевых фактора:
1. Туризм. Растущий поток туристов создает огромный спрос на объекты гостеприимства: апарт-отели, гастрономические кластеры и базы отдыха. Недвижимость, адаптированная под сферу HoReCa (отели, рестораны, кафе), будет только дорожать.
2. Автомобильный бум. Экспансия китайских автопроизводителей требует новой инфраструктуры – от современных дилерских центров и складов запчастей до специализированных сервисов. Земельные участки и ангары, подходящие для автобизнеса, могут стать настоящей золотой жилой.
3. Инфраструктурные проекты. Строительство новых дорог, мостов и развязок кардинально меняет транспортные потоки. Объекты, которые сегодня считаются неликвидными из-за пробок и плохой доступности, завтра могут оказаться в премиальных локациях.
При этом, как прогнозируют аналитики рынка, рынок становится более прагматичным. Эпоха, когда любой «квадрат» приносил деньги, уходит в прошлое. Малый бизнес в розничной торговле товарами повседневного спроса окончательно уступит место крупным сетям и маркетплейсам.
Куда же пойдет малый бизнес? В ниши, где важен уникальный опыт и личный контакт: авторские кафе, шоурумы, креативные пространства и сфера услуг. По словам Максима Добровольского, вырастет спрос на небольшие помещения до 500 кв. м, которые легко адаптировать под разные бизнес-модели.
Крупные торговые центры тоже не исчезнут, но их фокус сместится. Как отмечает Вячеслав Шин, они будут все больше превращаться в центры досуга и развлечений, делая ставку на то, что нельзя купить онлайн: атмосферу, гастрономические впечатления и живое общение.
