Как продается загородная недвижимость, почему панельные дома снова востребованы и стоит ли инвестировать в новые квартиры – об этом и многом другом «К» рассказала Марина Макеева, генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций».
– Марина Юрьевна, сейчас много говорится о том, что ипотека – драйвер рынка недвижимости. А выгодно ли задействовать кредитные средства в качестве инвестиционных вложений в жилье?
– Ипотечный заем как инвестиции в рынок недвижимости никогда не будет эффективен. Даже если покупать квартиру на пике ускорения роста стоимости, с точки зрения быстрого возврата капитала «здесь и сейчас», прибыли ожидать не стоит. Максимальная доходность квартир оценивается в пределах 3%, в то время как минимальная ставка по кредиту составляет, как правило, 9%.
Конечно, цены на квартиры во Владивостоке имеют стабильный тренд роста в любое время, независимо от экономической ситуации в стране. В этой связи издержки может покрыть сама по себе растущая стоимость на жилье, но это если речь идет о долгосрочном периоде. Однако если инвестор допускает длинные инвестиции, то в этом случае гораздо эффективнее вкладывать деньги в более традиционные инвестиционные инструменты, такие как золотовалютные счета, например.
В целом стабильный спрос на рынке новостроек катализируют ипотечные программы с господдержкой. В частности, большие возможности молодым семьям открывает «Дальневосточная ипотека» под 1%. В значительной степени именно из-за ипотек новые качественные проекты, выходящие на рынок, имеют пусть не ажиотажный, но стабильный отложенный спрос.
– Хочется спросить вас о так называемых точках роста – есть они в Приморском крае?
– Давайте будем говорить откровенно: возможности для строительства застройщикам дают самые разные территории – от Седанки до Надеждинского района. Однако, пока не будут созданы условия жизни по аналогии инфраструктурного города, большую часть времени люди будут проводить вне своего загородного жилья.
Я говорю о том, что места работы, детские сады, школы – практически все расположено в черте Владивостока. И в этой связи готовность затрачивать свой главный жизненный ресурс – время на транспортировку – есть далеко не у каждого человека. Вот когда будет построена ВКАД (а сейчас мы наблюдаем все предпосылки к реализации данного масштабного проекта), ситуация может измениться в лучшую сторону. А пока пригородное строительство позиционируется через призму «все будет».
Но когда будет? Это вопрос пока риторический. Если же говорить о «точках роста» – как пример, такой «точкой» я могу назвать Большой Камень, где на фоне развитой инфраструктуры строительство новых домов выглядит весьма привлекательным.
– Что касается стоимости квартир – может быть, девелоперам есть смысл удешевить себестоимость строительства, чтобы демпинговать на фоне высокой конкуренции?
– Дело в том, что ценообразующих факторов очень много и затраты на строительные материалы – лишь один из них. Так, важнейшую роль в ценообразовании играет земельный участок, на котором возводится дом. Например, в районе ул. Станюковича во Владивостоке квадратный метр оценивается в 330 тыс. руб., тогда как в спальных районах можно купить квартиру в два раза дешевле. Я говорю сейчас о вторичном жилье, но тот же принцип применим и на первичном рынке.
Если говорить о технологиях производства продукта, сегодня они на грани фантастики в своей простоте и эффективности. Куда еще больше упрощать? Например, я всегда полагала, что панельные дома – это устаревший формат. Но после посещения поселка Зима Южная мои сложившиеся предрассудки относительно технологий строительства были трансформированы в восхищение! Я лично убедилась, что жилые объекты сегодня можно построить быстро и качественно.
Срок службы домов из панелей – не менее 50 лет, притом что на изготовку этих конструкций уходит всего лишь около месяца, а сборка занимает не больше недели. Так вот, новый подход в строительстве априори ускоряет процесс возведения жилья без потери качества и сильного удорожания.
Лично я считаю, что в идеале у человека должна быть и городская квартира, и загородная недвижимость – пусть небольшой площади. Вспомним, ведь формат загородного дома, то есть дачи, присутствовал в нашей жизни с советских времен. Новые технологии в симбиозе с ипотечными программами делают загородное жилье доступным – вот что важно. Как правило, такое жилье приобретают люди в зрелом возрасте – 30 лет и старше. С учетом текущих сроков эксплуатации семья может комфортно использовать свое загородное жилье в течение всей жизни. И я считаю, что те возможности, которые открываются сегодня у людей, во многом обусловлены именно федеральными и региональными программами, разработанными относительно проектов, направленных на доступное жилье в Приморском крае.
– Насколько востребованы услуги Центра развития инвестиций сегодня?
– Сразу отмечу, что спектр нашей деятельности достаточно широкий. И помимо оценки недвижимости мы активно занимаемся разработкой бизнес-моделей. Работа идет в рамках строго индивидуальных проектов, с максимально точным расчетом бизнес-процессов, в соответствии с поставленными задачами. По сути, мы создаем оболочку, а затем предприниматель может самостоятельно моделировать свою бизнес-модель в разрезе возможных изменившихся условий. Такие расчеты – важнейшая составляющая любого бизнеса, ведь без бизнес-планирования осуществление эффективной предпринимательской деятельности априори невозможно.
