В Приморье чуть ли не 90% застройщиков уже являются резидентами Свободного порта Владивосток. Главная преференция такого статуса – отсутствие налога на прибыль: заветная мечта любого предпринимателя. Однако цены на жилье обваливаться не собираются и даже, напротив, растут. Квартиры становились все дороже и дороже даже тогда, когда резидентство давало право на получение земельных участков в аренду без торгов (сейчас льготу отменили). Что происходит? Это деловой еженедельник «Конкурент» решил выяснить непосредственно у застройщиков, правда, комментировать ситуацию осмелились лишь трое.
«Квартиры уже никогда не станут дешевле»
Итак, по мнению Алексея Безгодкова, директора ООО «СЗ «Акватория», основным определяющим фактором в ценообразовании строительства жилья в Приморье является не только спрос (чем он выше, тем дороже «квадратный метр»), но и сопутствующие элементы конструкции под названием «жилой дом»:
– Застройщик считает себестоимость исходя из расходов по содержанию компании, затрат на рекламу и прочих моментов. А вот дальше, на эту минимальную цену, накладывается коммерческая надбавка, включающая массу аспектов, в том числе учтенные риски и банковские проценты, так как сегодня все застройщики кредитуются банками.
Налог на прибыль предусмотрен в размере 15%. Расчет простой: если у застройщика маржинальность бизнеса в районе 30% (речь идет о разнице между доходами и расходами), то в отсутствие налоговых преференций и за минусом 15% девелопер был бы вынужден поднять стоимость квадратного метра в районе 5%.
Сейчас мы заходим с новым проектом жилого комплекса в Хабаровск. Так вот, там у них резидентства свободного порта нет, соответственно, нет и никаких преференций. В Хабаровске застройщики платят налог на прибыль, а следовательно, закладывают его в ценообразование квадратного метра. В этой связи Владивосток находится в более удобных условиях ведения бизнеса. И вот здесь начинается парадокс. Несмотря на отсутствие налоговых преференций, стоимость жилья в Хабаровске ниже, чем во Владивостоке.
Здесь решающий фактор не только спрос. Да, рост стоимости на спросе подтягивает удорожание цен в части самого строительства и, таким образом, увеличивает его себестоимость. Во Владивостоке цена вопроса подряда и субподряда, а также поставщиков и так далее очень высокая. Выше, чем в Хабаровске. Но зато есть налоговые преференции. При этом стоимость жилья выше, чем в регионе, где таких льгот нет. Парадокс? Нет. Все потому, что во Владивостоке определяющим фактором ценообразования является высокая стоимость земельных участков.
Сегодня стоимость земельного участка во Владивостоке исчисляется сотнями миллионов рублей, а следовательно, такая нагрузка отражается на каждой построенной квартире. В других регионах, например в Чите или в Иркутске, земля намного дешевле, поэтому застройщики могут себе позволить предлагать квартиры к продаже с более низким прайсом.
Ну а по Москве цены вообще космические – стоимость участка площадью в 1 га может доходить до 1 млрд руб. Поэтому в Москве цены на квартиры еще выше. Средний ценник «квадрата» по Москве – в районе 350 тыс. руб. Во Владивостоке мы подошли к отметке в 200 тыс. за квадратный метр. Диапазон цен в сегменте «комфорт» – 160–220 тыс. руб за «квадрат». В классе «бизнес» стоимость – от 250 тыс. руб.
По сравнению с февралем прошлого года рыночная стоимость квадратного метра во Владивостоке увеличилась приблизительно на 10–15%. Точно так же, как колбаса и молоко, в условиях нестабильной экономики дорожают и квартиры – ровно в такой же пропорции. И удорожание продолжится. Как минимум, несмотря на падение спроса и ужесточение ипотечного кредитования, мы ожидаем рост цен еще на 10%.
Квартиры уже никогда не станут дешевле. Пора принять как данность: в нашей стране все будет только дорожать.
«Чудеса маркетинга»
По мнению Алексея Исакова, генерального директора ООО «СЗ «ДаВинчи Групп», себестоимость строительства в Приморье настолько высокая, что сравнивать ее с «другой» Россией даже нецелесообразно. И если бы не льготы СПВ, цены были бы еще выше «московских»:
– В Приморье все дороже: рабочая сила, материалы, логистика, сейсмические условия (6 баллов). То есть изначально здесь не может быть себестоимости, хотя бы равной западной части страны. За исключением центральных районов Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость земли и получения техусловий высокие. И если учесть, что снижение налоговой нагрузки незначительно влияет на итоговую стоимость квадратного метра, то и ожидание от этого не может быть высоким. Если убрать льготы СПВ, то, конечно, это поднимет стоимость жилья, но это не будет трагическим изменением. Хотя сегодня ЦБ сделал все, чтобы снизить привлекательность жилой недвижимости.
Да, СПВ дает налоговые льготы для застройщика, главные из них, на мой взгляд, – налог на ФОТ (фонд оплаты труда). Но значительного влияния на стоимость проекта это не оказывает, зато дает возможность застройщику снизить административные расходы. Даже снижение ФОТ идет только на новые рабочие места и только у самого застройщика, в то время как большая часть ФОТ по проекту проходит у его подрядчиков. То есть сказать, что СПВ сильно может снизить стоимость «квадрата», сегодня нельзя.
При этом застройщики стараются держать цену без критических изменений, чтобы оставаться на рынке и иметь постоянные продажи в соответствии с бизнес-планом. Это снижает процентную ставку по проектному финансированию. Но рынок не стоит на месте, и в прошлом году был ряд значительных изменений, которые подстегнули повысить цену «квадрата» всех застройщиков, чтобы покрыть изменения в цене на стоимость работ и материалов.
Очевидно, что 2024 г. будет непростым для большинства застройщиков. Начатые проекты будет сложно продавать с учетом сокращения доступности ипотеки, как льготной, так и рыночной, которая стала недоступна из-за повышения процентной ставки ЦБ. Поэтому мы увидим чудеса маркетинга на рынке недвижимости. Акции, скидки, рассрочки и многое другое станет обыденным и для рынка недвижимости Приморья. Усилится акцент на покупки маленьких квартир. Новые проекты будут выходить в меньшем объеме, чем прежде. Хотя для нас это не удивительно – у нас и так немного земли, чтобы было сопоставимое число новостроек по сравнению с западными крупными городами.
Между льготами и реальностью
Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля», уверен, что преференции, предусмотренные для резидентов СПВ, априори созданы не для того, чтобы девелоперы снижали стоимость «квадрата», а совсем с другой целью:
– Каждый девелопер стремится выйти на желаемую норму прибыли. Более того, это желание присутствует и у частных инвесторов, и у банков, финансирующих проект. Поставленные по прибыли задачи никто не отменит, независимо от того, есть преференции или нет. В случае отсутствия льгот цена на жилье просто увеличилась бы. Что привело бы к снижению скорости продаж и покупательной способности.
Так что льготы встроены в систему не для снижения стоимости «квадрата», а с целью предотвращения роста цен и как результат – обрушения рынка. Вот в этой связи очень важным моментом является учет всех льгот при финансовом моделировании нового проекта.
Однако себестоимость квадратного метра настолько условная, что рассматривать детально ценообразование смысла нет. На цену влияет слишком много факторов: стоимость земли, технология, по которой ведется строительство, локация, наличие или отсутствие коммуникаций и многое другое.
Разница в стоимости домов одной площади, построенных в ближайшем пригороде Владивостока и на значительном удалении от города, может отличаться на 14–15 млн руб. Так, в ближней локации «один и тот же дом» будет стоить 20 млн, в дальней – 6 млн руб. Причем на фоне удорожания земельных участков себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на готовое жилье.
Скажу больше: в перспективе мы вообще не видим условия для снижения цен в недвижимости. Сама стройка будет дорожать, а в таких обстоятельствах ждать дешевого «квадрата», как в городской, так и загородной застройке, – утопия. И преференции здесь вряд ли существенно повлияют на ценообразование в отрасли.
Что касается лично нашей компании, ни один наш проект коттеджного поселка не является резидентом СПВ. В настоящее время мы реализуем не настолько капиталоемкие проекты, как если бы речь шла, скажем, о комплексном развитии. Относительно небольшие объемы позволяют применять упрощенные системы налогообложения пока без подключения КРДВ. Напомню, что статус резидента дает не только преференции, но и повышенную ответственность. То есть в данной ситуации для нас приобретать статус резидента нецелесообразно.
Вот если речь в дальнейшем пойдет о больших проектах и привлечении более значимого капитала, необходимо будет искать возможности оптимизации расходов, в том числе касающихся налоговой. В таком случае льготы СПВ и ТОР станут лучшим вариантом развития событий.
