Высокая влажность, сильные ветра, большой перепад температур в течение года негативно влияют на условия эксплуатации сооружений и качество проживания. А Владивосток расположен в самом неблагоприятном месте.
Первая стресс-группа для столицы ДФО – напорные дожди (от которых так и не придумано защиты), сочетание «ветер+холод» и комби-фактор «влажность+напорный дождь». Все это, соответственно, приводит к ускоренной коррозии металла, высоким потерям тепла в ограждающих конструкциях и отсыреванию стен и грибку.
Вторая стресс-группа параметров связана со средней широтой, что приводит к исключительно высокой солнечной инсоляции зимой. Например, к ежедневному оттаиванию и замерзанию льда (снега) на крышах и разрушению парапетов, кровель и водосточных систем. Кроме того, ежедневный переход через ноль в несколько раз быстрее изнашивает фасады, ведь строительная теория предполагает, что один цикл морозостойкости будет происходить два раза в год (один раз весной и один раз осенью), а не десятки раз в течение одного года.
Третья стресс-группа – рельефность. Владивосток основывался как форпост, поэтому для крепости место выбрано идеально, но для жителей – нет. Из-за рельефа нельзя сделать качественную ливневую канализацию, так как первый же тайфун забивает ее песком и камнями. Отсутствие ливневки сделало невозможным содержание автомобильных дорог в исправном состоянии, ведь комплекс неблагоприятных явлений в виде гидравлических ударов, вымывания щебеночного основания и высокая кинетическая энергия потока воды способны за несколько часов ливня полностью разрушить дорожное полотно.
Ежегодно только на восстановление дорог после тайфунов Владивостоку из казны выделяется 20–50 млн руб., и это без учета ремонта объектов благоустройства, фундаментов наружных коммуникаций, оснований подпорных стен и много другого, за что платят граждане и управляющие компании.
Из-за больших уклонов невозможно сделать пешеходные зоны, парки, дорожки, поэтому горожане не имеют возможности пользоваться рекреационными зонами и снижать уровень стресса, что плохо влияет на психическое здоровье. Из-за крутого рельефа нельзя создать полноценный общественный транспорт, поэтому по уровню автомобилизации город занимает первое место в России. Владение автомобилем приводит к высокой финансовой нагрузке на граждан, особенно с учетом эксплуатации автотранспорта по разбитым дорогам.
Крутой рельеф значительно увеличивает и строительную себестоимость из-за необходимости устройства подпорных стен и большого объема работ по вертикальной планировке.
Сочетание трех групп стресс-факторов приводит к ускоренной амортизации всей недвижимости. По данным Минвостокразвития, доля ветхого и аварийного жилья в ДФО в 3,5 раза выше, чем в среднем по стране. Я думаю, что эти цифры можно брать за опорные при расчете. Из этого следует, применительно к зданиям, что если принять срок службы в среднем 60–70 лет, то во Владивостоке недвижимость приходит в ненадлежащее состояние в течении 20–25 лет. Для потребителей это ощущается в виде высоких затрат на содержание.
Да, пока политическим путем удается тариф на капремонт удерживать в размере 10 руб. (для сравнения: в Москве, расположенной в идеальном месте в плане климата, тариф 25 руб., и этих средств и то не хватает). Но чтобы поддерживать в исправном состоянии жилье во Владивостоке, тариф должен быть в интервале 70–100 руб.
Короткие сроки амортизации недвижимости означают, что, если Владивосток будет перенесен на подходящую территорию, например, в Уссурийск, инвестиции окупятся в течение всего лишь одного поколения. В денежном выражении перенос Владивостока со всей социальной, транспортной, коммунальной инфраструктурой обойдется в 5 трлн руб. Сумма выглядит солидной, но если сложить затраты на частые ремонты, на снижение реальной стоимости недвижимости, на постоянные аварийные работы всех пользователей (государство, организации и домохозяйства), то это и будет та же сумма в обозначенный период.
Кроме прямых денежных затрат есть масса неучтенных факторов, связанных со здоровьем горожан, потерей времени в пробках из-за состояния дорог, расходами на личный автотранспорт, на восстановление физического и эмоционального здоровья – все это мы ощущаем на своих семьях и личных бюджетах.
Насколько перенос Владивостока – актуальная задача? Не уверен, что сейчас лучшее время для реализации, но для подготовки – очень даже подходящее, ведь только на начало обсуждения уйдут годы.
