Несмотря на непростые рыночные условия, отсутствие массовой льготной ипотеки и другие факторы, в 2025 г. объем продаж нового жилья (по 214-ФЗ) превзошел показатели предыдущего года. Было продано 25-26 млн кв. м на сумму 5-5,2 трлн руб., что значительно больше 4,7 трлн руб. в 2024 г. Аналитики ДОМ.РФ выделяют несколько причин этого, на первый взгляд, неожиданного результата.
Адаптация рынка к новым реалиям. Снижение объемов выдачи ипотеки в период высоких рыночных ставок не привело к падению продаж новостроек. Это стало возможным благодаря увеличению доли сделок, совершенных в рассрочку или за счет собственных средств. Структура продаж изменилась: доля квартир, купленных в ипотеку по ДДУ, сократилась с 76% в 2024 г. до 68% в 2025 г. Соответственно, доля сделок за наличные и в рассрочку выросла с 24 до 32%.
Восстановление рыночной ипотеки и ажиотаж вокруг «Семейной ипотеки». Рынок ипотечного кредитования в 2025 г. был неоднородным. Первое полугодие характеризовалось спадом из-за отсутствия массовых льготных программ. Однако во второй половине года наметился рост рыночных выдач, чему способствовало снижение ставок на 10 процентных пунктов (с 30 до 20%).
Особо выделяется четвертый квартал, когда наблюдался сильнейший всплеск спроса на «Семейную ипотеку». Покупатели стремились воспользоваться программой до возможного ужесточения условий в 2026 г.
Всего за 2025 г. было выдано 1 млн ипотечных кредитов на сумму 4,4 трлн руб., что на 11% меньше, чем в 2024 г.
Рост цен как драйвер «денежного» объема продаж. Ускорение спроса, как и ожидалось, повлекло за собой рост цен на новостройки. По итогам 2025 г. цены увеличились примерно на 10%, что на 4 п. п. выше уровня инфляции.
Скорость реализации непроданного жилья при этом сократилась: с 3,7 лет в июне до 3,4 лет к концу года. К декабрю показатель распроданности жилья с учетом стадии готовности строительства достиг 70% – это минимальный уровень, достаточный для полного погашения задолженности по проектному финансированию (ПФ). Однако задолженность росла быстрее продаж, и доля средств на эскроу-счетах, покрывающих эту задолженность, снизилась до 68-69%.
Во многих регионах этот показатель оказался ниже критического уровня, что усложнило обслуживание долга для местных застройщиков. Тем не менее средняя ставка по проектному финансированию снизилась до 10,1% с пиковых 10,7% благодаря общему снижению ключевой ставки.
Прогнозы на 2026 год
Аналитики ДОМ.РФ считают, что в 2026 г. скорость снижения ключевой ставки станет определяющим фактором для рынка жилья и ипотеки. От нее будет зависеть динамика ставок по проектному финансированию и спрос на рыночную ипотеку.
Среди ключевых рисков выделяются: неполная оплата гражданами накопленной рассрочки (1,4 трлн руб.) и обслуживание застройщиками кредитов по ставкам проектного финансирования в 16% и выше. Объем открытых застройщикам кредитных линий (новые лимиты) в 2025 г. превысил 22 трлн руб. руб., а задолженность застройщиков по проектному финансированию составляет 10 трлн руб.
По мнению ДОМ.РФ, спрос на жилье в 2026 г. продолжит восстанавливаться в основном за счет роста рыночной ипотеки по мере снижения процентных ставок (согласно прогнозу Банка России ключевая ставка в среднем в 2026 г. составит 13 15%). По оценке, объем выхода новых проектов в составит 40-45 млн кв. м.
Номинальные цены на новостройки в 2026 г. при этом продолжат расти примерно на уровне инфляции, однако уже в 2027 г. ожидается новый виток роста цен в условиях ожидаемого дефицита предложения высокой степени готовности (из за текущего сокращения запусков) при одновременном росте спроса.
