Небоскребы – это архитектурный оксюморон. С одной стороны, они воплощают рациональность: на ограниченном участке земли позволяют разместить максимум квадратных метров. С другой – это иррациональный манифест, стремление человека почувствовать себя сверхчеловеком, дотянуться до небес. Еще десять лет назад подобное во Владивостоке, столице ДФО, воспринималось как приземлившийся космический корабль. Но теперь и наш город поддался высотным трендам.
Долгие годы многоэтажная застройка во Владивостоке была под запретом из-за сейсмоопасности. Ситуация изменилась после визита Н. С. Хрущева в 1959 г. Тогда на улице Областной (ныне проспект 100-летия Владивостока) стали появляться первые многоэтажки – эстетически непривлекательные, но крайне необходимые городу. А в 1965 г., по инициативе первого секретаря крайкома КПСС Чернышова, здесь возвели первый 9-этажный дом (пр-т 100-летия Владивостока, 55).
Экспериментальный 16-этажный панельный дом (ул. Русская, 48) стал прорывом. Проект с серийным номером 1–464А-Э104 послужил основой для строительства еще около десятка подобных зданий. В 1997 г. новую высоту покорила 25-этажная «свечка» на улице Фастовской, 14 на мысе Чуркина. Этот монолитный дом высотой 80,5 метра строили рабочие из КНДР по корейскому проекту. Затем эстафету принял «Атлантис-2», также насчитывающий 25 этажей.
Сегодня застройщики поднимают планку еще выше. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в Приморье строится или уже построено 63 высотных дома, то есть выше 25 этажей. Большая часть этих жилых комплексов приходится на Владивосток, но ни один из них пока не приблизился к самому высокому зданию – «Аквамарину» (высота 155 м).
Очевидная причина востребованности высотного строительства – экономическая. Покупка земли становится слишком дорогой, а потребность в недвижимости не исчезает, поэтому девелоперы находят оптимальный выход: поднимать офисные и жилые площади в небо.
Дмитрий Матвеенко, генеральный директор компании «Прайм Групп»: «Владивосток – город с уникальным, сложным рельефом, который ограничивает свободное пространство для строительства. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», с начала 2020 г. количество новых объектов в городе увеличилось более чем в три раза: на июль 2025 г. в процессе возведения находились 198 зданий. Застройщики хорошо понимают, что сейчас как никогда необходимо рационально использовать каждый метр земли, сохраняя при этом комфорт и качество жизни горожан. Поэтому переход от плотной застройки отдельными домами к масштабным проектам высотного строительства естественен и логичен. Для Владивостока с его дефицитом плоских территорий строительство высотных домов – это возможность эффективного развития без ущерба для природного ландшафта».
Тренд на высотное жилье – не просто мода, а закономерное развитие городской среды. Для таких проектов зачастую характерны определенные черты, которые иногда невозможно встретить в прочих проектах. Как утверждает Дмитрий Матвиенко, необходимо превратить каждый жилой объект в полноценный комплекс, способный удовлетворить практически все потребности человека. Идеальные небоскребы должны быть спроектированы как «вертикальные города», где лифты выполняют роль «вертикальных улиц», позволяя быстро добраться до этажей с кафе, магазинами или детскими зонами. При этом крайне важно предусмотреть максимальное пространство внутреннего закрытого двора для резидентов комплекса. Именно такие небоскребы можно увидеть в Гонконге и других городах, «растущих вверх».
Небоскребы – это в большей степени имиджевые сооружения, в то время как с финансовой точки зрения их строительство не всегда может быть оправдано. В какой-то момент затраты на высоту перекрывают выгоду от количества построенных квадратных метров на единицу площади купленной земли. Содержание и обслуживание такого здания становится дорогим. Стоимость квадратного метра увеличивается настолько, что их компактное размещение перестает иметь смысл, если все не рассчитать.
Главная проблема Владивостока – рельеф. Живописные сопки и перепады высот создают уникальный облик, но с другой – доставляют немало хлопот градостроителям. Найти ровный участок для возведения масштабных жилых комплексов здесь практически невозможно.
Однако именно эта «головная боль» оборачивается неожиданным преимуществом. Под тонким слоем почвы скрываются прочные скальные породы, идеальное основание для высотного строительства. Как отмечает Константин Боган, директор кластера «Дальний Восток» группы «Самолет», такие условия позволяют возводить «башни» и даже небоскребы без дорогостоящих дополнительных укреплений котлована и свай, что является значительным преимуществом по сравнению с городами на равнине.
Более того, сверхвысокие здания неизбежно сужаются кверху. Это необходимо, чтобы справиться с ветровой нагрузкой. По мнению Павла Казанцева, члена Союза архитекторов России и профессора ДВФУ, «падающий» ветер и угловые вихри, возникающие вдоль фасадов высотных зданий, могут доставлять дискомфорт пешеходам.
Для решения этой проблемы архитекторы предлагают различные приемы: от изменения формы башни на более обтекаемую до защиты пешеходов зелеными насаждениями. Примеры таких решений уже есть в городе: срезанные углы высотки в Голубиной пади, аркады для пешеходов на первых этажах или установка зданий на стилобат, как в случае с «Белым домом», где основной удар ветра приходится на кровлю стилобата. Ветрозащитные зеленые насаждения, подобные тем, что используются для задержания снега вдоль железной дороги, также могут быть эффективным решением.
Однако, как подчеркивает Павел Казанцев, эти приемы наиболее эффективны на равнинных участках, в долинах или на нижних отметках склонов. В условиях плотной высотной застройки на вершинах открытых городских сопок, где сильный ветер часто ощущается уже на уровне первых десяти этажей, добиться значительных улучшений гораздо сложнее.
Еще один важный аспект – управление водными потоками. При дожде с ветром на фасад высотного здания выпадает в два-три раза больше воды, чем на кровлю, поскольку площадь фасада значительно превышает площадь крыши. Это требует особого подхода к ландшафтному дизайну дворов. Необходимо использовать принципы «города-губки», чтобы впитывать и сохранять влагу, постепенно заполняя ливневые системы. Сбрасывать всю воду с высоток на горе вниз, на соседние участки, – не лучшее решение.
Форма здания играет важную роль в распределении ветровых нагрузок. Здания с обтекаемой формой, как правило, испытывают меньшие нагрузки, чем здания с острыми углами, которые могут создавать завихрения и увеличивать давление ветра. Современные программы для моделирования позволяют архитекторам и инженерам точно рассчитать эти нагрузки и оптимизировать форму здания для обеспечения безопасности и устойчивости.
В числе важных факторов, которые учитываются при проектировании высотных зданий, – инженерные системы, конструкция и пожарная безопасность. Для обеспечения водоснабжения на высоких этажах используются промежуточные технические этажи с подкачивающими станциями. Требования к конструкциям включают более жесткое армирование и использование бетона соответствующих марок. Отдельное внимание уделяется пожарной безопасности, включая наличие вертолетных площадок для эвакуации людей в случае пожара.
Андрей Борняков, член Союза архитекторов России, член градостроительного совета Приморского края и г. Владивостока, главный архитектор ООО «Град М»: «Безусловно, в строительстве высотных зданий технологии постоянно развиваются. Это касается не только конструктивных решений и программ для расчетов, но и вопросов пожарной безопасности. Для небоскребов и уникальных зданий существуют специальные нормы и правила, которые учитывают повышенные риски. В случаях, когда стандартные нормы не могут быть применены, разрабатываются специальные технические условия (СТУ), которые включают детальные расчеты и обоснования. Это позволяет обеспечить безопасность людей в зданиях, даже в сложных условиях застройки или рельефа.
Небоскребы проходят более строгую экспертизу, включая государственную. Это обеспечивает тщательную проверку всех расчетов, включая нагрузки и нормы безопасности. Благодаря этому высотные здания, построенные с соблюдением всех требований, могут быть такими же безопасными, как и низкорослые здания. В то же время низкоэтажные здания, построенные без надлежащей экспертизы и контроля, могут представлять больший риск».
Вопрос пожарной безопасности – не праздный. Для его решения разработано сразу несколько нормативных документов, регламентирующих наличие необходимого оборудования и проектных изысканий для зданий разной высотности. ГОСТ, СНиП и СП дают проектировщикам исчерпывающий перечень требований, которые необходимо соблюсти при разработке проекта любого жилого дома, в том числе и свыше 30 этажей или 100 метров в высоту, а именно такие здания уже считаются небоскребами.
К примеру, в таких домах должны быть предусмотрены спринклерные системы распыления воды в местах общего пользования и на пожарных лестницах, системы дымоудаления на пути эвакуации жителей, автономные и адресные устройства оповещения населения о пожаре. Проект любого жилого дома также в обязательном порядке проходит экспертизу рабочей и проектной документации, а на финальном этапе, перед вводом здания в эксплуатацию, все системы проверяет инспектор по строительному надзору и пожарной безопасности».
Очевидно, что Владивосток может расти вверх – технологии, площадь и амбиции это позволяют. Но важно понимать, что нагрузка на транспорт и сети увеличивается, когда высотных зданий становится больше. Всем тем, кто работает или живет в таких зданиях, необходимо обеспечить путь, предусмотреть доступный общественный транспорт и доступ личных автомобилей.
Константин Боган: «За 20 лет произошло множество изменений в градостроительной деятельности во Владивостоке. Если до саммита АТЭС 2012 года подавляющее большинство зданий было ниже 17 этажей, а городская застройка была представлена преимущественно советскими панельными домами, которые «опоясывали» сопки, то в последующие годы произошел настоящий строительный бум, в городе велось активное строительство десятков жилых и нежилых зданий. Они уже представляли собой, как правило, «башни», созданные по индивидуальным проектам. То есть ситуация в последние два десятилетия поменялась кардинально – и в объемах, и в качестве и уровне проектных решений».
