Статистика демонстрирует парадокс: на фоне других форматов коммерческой недвижимости склады выглядят довольно живо. Миф это или реальность?
По данным компании «Индустрия-Р», объем рынка продаж нежилых помещений в первом квартале 2018 г. вырос на 2,54% и составил 249 397 кв. м. В то же время объем рынка аренды в физическом выражении достиг 507 505 кв. м — на 53,8% больше, чем в третьем квартале 2017 г., когда этот показатель был на уровне 329 970 кв. м. Средняя цена предложения на складские помещения снизилась до 42 171 руб./кв. м (в третьем квартале 2017 г. она составляла 45 144 руб./кв. м).
«На большей части сегментов рынка нежилых помещений и земельных участков в первом квартале 2018 г. продолжается снижение показателей; таким образом, наблюдается определенная тенденция», — отмечает Сергей Дымченко, генеральный директор ООО «Индустрия-Р».
Самая высокая цена предложения на складскую недвижимость традиционно наблюдается в районах Второй Речки, БАМа и Тихой. Арендные ставки в «Янковском» сохранились на уровне прошлого года — сегодня для складов категории «А» это 450 руб. за кв. м и 350 руб./кв. м для категории «В». «У нас почти не осталось вакантных площадей», — отметил представитель «ДНС-Девелопмент» Александр Ширяев.
Для сравнения: средняя арендная ставка склада в районе Снеговой составляет 303 руб., Тихой — 255 руб. При этом ДНС подыскивает участок земли в черте города, чтобы расширить свои складские мощности.
Советское наследство
Дмитрий Алексеев, генеральный директор DNS Digital Store: «Мы хотели бы делать продукты не только для крупного, но и для среднего и малого бизнеса. Скорее всего, это не будут объекты категории «А». Все зависит от земельного участка, и пока он не найден, рано о чем-либо говорить. Во Владивостоке настолько большая нехватка «цивилизованных» складов, что на рынке найдется место складам любых категорий, а рыночную конъюнктуру во многом определяет не кризис, а качество предложения, которое в Приморье остается на уровне советского наследия, в большей или меньшей степени адаптированного к потребностям рынка».
В то же время, считают эксперты, качественный объект обязательно найдет своего покупателя или арендатора, даже несмотря на вакантные территории бывших заводов, перепрофилированных под склады категорий «В» и «С». Сегодня во Владивостоке их немало, так как с началом кризиса многие бизнесы закрылись или серьезно убавили обороты. Объекты за городом и в городе — разной направленности. Если в Надеждинском районе целесообразны распределительные центры, откуда товар начинает движение по Приморскому краю, то работа в городе решает другие задачи.
Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Качественных складских площадей очень не хватает, так как, за исключением Надеждинского района, все остальное — советское наследство. «Янковский» — современный ПЛК, но подходит далеко не каждому в силу своего местоположения, а достойного предложения в городе нет. Я думаю, современные склады могли бы появиться, к примеру, на Снеговой или в районе Выселковой, чтобы можно было добраться до нужной точки за 10–15 минут (в то время как дорога от Владивостока до Артема занимает 40 минут). В целом складская недвижимость — перспективное направление для девелоперов, и нашей компании в том числе, просто у нас еще не дошли руки».
«Я знаю некоторые компании, которые из Владивостока перебрались в Надеждинский район и уже жалеют об этом, — рассказал один из участников рынка. — Качество складов действительно хорошее, но на другой чаше весов, к примеру, большая проблема с кадрами. Приходится покупать транспорт, чтобы возить квалифицированных сотрудников из Владивостока в Артем».
Цивилизованный подход
По словам экспертов, «цивилизованная складская недвижимость» — это не только подходящая рабочая высота потолков, полное инженерное обеспечение — электроэнергия, водоснабжение, канализация и прилегающая дорожная инфраструктура. Это цивилизованный подход, рассчитанный в соответствии с потребностями клиентов и планом развития территории. Здесь играет роль все, от наличия отопления с регулируемым температурным режимом, автоматической системы пожаротушения, охранной сигнализации и системы видеонаблюдения до учета и контроля доступа сотрудников. Не менее важное требование — достаточное количество площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
«Не стоит забывать, что во Владивостоке и Приморском крае существует дефицит не только складских, но и качественных производственных помещений — обычно они входят в единый комплекс», — отмечает Дмитрий Алексеев.
По словам собеседника «К», рынок складской недвижимости испытывает те же самые проблемы, что и любой другой в строительной отрасли: это отсутствие активной градостроительной политики, незаточенность строительной индустрии на развитие и различные земельные и правовые вопросы, которые тормозят реализацию проектов. Сама система работы и устройство земельного рынка не способствуют появлению новых, современных объектов.
В то же время тренд на индустриальные и складские объекты, построенные по принципу Built-to-Suit, пока мало развит в регионе, так как это стоит очень дорого. Более бюджетным вариантом, к примеру, складов с производственными функциями могли бы стать технопарки, оборудованные под нужды конкретных заказчиков. Спрос на многофункциональные производственно-складские комплексы связан с тем, что арендаторы стремятся максимально снизить затраты на логистику. Это можно сделать за счет полного производственного цикла, от получения сырья до его переработки, хранения и сбыта готовой продукции. Но формат «все в одном» также пока остается «на перспективу».
Заходя на региональный рынок или укрепляя свои позиции, компании строят склады под себя. Так, в первом квартале 2018 г. во Владивостоке была введена первая очередь крупного логистического комплекса класса «А». Проект реализует ООО «Мега», имеющее отношение к группе компаний «Юником». «Новый ТЛК обеспечен всей необходимой инфраструктурой и целым спектром услуг, связанных со складской логистикой, — сообщили в ГК «Юником». — Площадь первой линии составляет почти 13 тыс. кв. м».
Вращая штурвал
«Мы постоянно слышим о том, что в силу своего географического положения Приморье просто обязано стать крупнейшим транспортно-логистическим хабом. Однако, если сравнивать с другими регионами, наши успехи довольно скромные, — рассказал другой участник рынка. — Взять хотя бы Новосибирск, который ушел далеко вперед по части внедрения новых подходов и моделей транспортного бизнеса и логистики, в том числе складского хранения. Мы же остаемся глубоко провинциальными, особенно что касается цифровых технологий, автоматизации складов».
Полная автоматизация складской недвижимости крайне затратна и нецелесообразна для большинства компаний, действующих на местном рынке, говорят эксперты, тем более что игроков федерального уровня в Приморье практически нет, поэтому «новации» обычно заканчиваются внедрением программного обеспечения, которое помогает вести тщательный учет и аналитику товара, и относительно недорогим допоборудованием.
Николай Пономаренко, исполнительный директор компании «Енисейское»: «Системы автоматизации складских процессов очень дорогие, могут стоить 10 млн и выше, поэтому компании внедряют их частично, стараясь автоматизировать отдельные элементы. Такие инвестиции не всегда отбиваются быстро, да и не всегда они нужны».
Сергей Юрченко, директор компании «ЛИДЕР-АТР»: «Могу сказать, что сейчас очень «модно» устанавливать CRM-системы — как для продаж, так и для других бизнес-процессов. Интеграция AmoCRM с «1С: Торговля и склад» решает многие задачи — допустим, позволяет любому менеджеру видеть складской остаток и, соответственно, одним нажатием ставить товар в очередь.
Если уже у менеджера по продажам появляется значок, что товар продан, его можно докупить в автоматическом режиме. Такой подход уменьшает процент брака, недочетов при инвентаризации, аудите товарных остатков. Еще два года назад это было новшество в нашем регионе, сегодня его оценили многие компании. Соответственно, появился рынок услуг».
Читайте также:
«Информация о товаре попадает в нашу информационную систему еще до его поступления в магазин, далее в логистических центрах нашей компании ведется автоматизированный учет товарных запасов — компьютер точно знает, когда и какой товар поступил, где он хранится, когда наступит срок его отгрузки в магазин. В гипермаркетах цифровые технологии помогают поддерживать постоянство ассортимента — информационная система постоянно отслеживает, сколько товара продано, сколько осталось, сколько нужно еще привезти. Наши склады оборудованы соответствующе», — сообщили в сети магазинов «Самбери».
Как отмечают эксперты, системы учета дают четкое понимание происходящего в компании, позволяя вовремя вращать штурвал в нужную сторону, поэтому их внедряют даже самые мелкие бизнесы. Но, к примеру, управляемые компьютером подъемно-транспортные устройства для складирования — это уже другой уровень, который по карману лишь очень крупным игрокам.
«Чтобы полы не пылили, крысы не бегали, крыша не протекала и транспортная доступность была нормальной» — требования клиента, определяющие предложение на региональном рынке. При этом многие выражают мнение, что, хотя арендная ставка на складскую недвижимость во Владивостоке снизилась, цены все равно остаются неподъемными.
«Я бы сказал, хорошие помещения всегда в цене. Не всем целесообразно ездить за город, а найти качественный склад во Владивостоке очень нелегко, потому что или нет нужной инфраструктуры, плохая транспортная доступность, или склад не обеспечен электроэнергией, не подведены инженерные системы, сами помещения во многих случаях некачественные», — говорит Николай Пономаренко.
«Владивосток должен стать хабом с развитыми складскими мощностями», — уверен Дмитрий Алексеев. Среди перспективных участков эксперты называют Снеговую, район Зеленого Угла и Нейбута с оговорками на неразвитую дорожную инфраструктуру.
Юлия ПИВНЕНКО
