Застройщики все более активно начинают опираться на малогабаритные квартиры. Дело в кризисе: миниатюрная жилплощадь — это тот входной билет, который с учетом господдержки может сейчас осилить покупатель. Апофеоз минимализма — появление жилья типа смарт.
Рост популярности таких квартир среди наших строителей начался в 2014 г. — после очередного кризиса. В неустойчивой экономической ситуации миниатюрный формат, по их мнению, для многих мог бы стать главной возможностью решить квартирный вопрос. Затем падение доходов населения сместило спрос в сторону еще меньшего по площади и, соответственно, более дешевого жилья.
По данным Приморскстата, среднемесячный денежный доход на одного приморца составляет 28,8 тыс. руб. При этом средняя цена «квадрата» в крае превышает 70 тыс. руб. на первичном рынке, на вторичном — 81 тыс. руб., во Владивостоке — 90 и 100 тыс. руб. соответственно.
Операция «Оптимизация»
Смарт-квартиры уже сравнивают с гостинками — объектами, можно сказать, массового индустриального домостроения во Владивостоке в эпоху СССР. Простор и комфорт не были среди приоритетов градостроительной политики прагматичного утилитаризма того времени, главной задачей было дать людям свое жилье. Хоть и временное. Но для многих и оно в итоге стало желанным, возможностью наконец жить семейной, частной жизнью. И уже постоянно.
«Самыми дефицитными, как и прежде, остаются однокомнатные квартиры на вторичном рынке недвижимости Владивостока. Их активно берут «под разъезды», с привлечением кредитных средств, под материнский капитал. По статистике на сайте «Аском.рф», на такие объекты приходится 19,5% в общем объеме продаж», — рассказала Татьяна Землякова, начальник агентства недвижимости ООО «Аском». В то же время гостинки, где цена 1 кв. м варьируется от 90 до 110 тыс. руб., хотя и востребованы рынком, но уже не могут, со слов экспертов, рассматриваться в качестве полноценного жилья — только как временный вариант или инвестиционный инструмент.
Оптимизация площади приморского жилья и популярность малогабариток — тренд на несколько ближайших лет, полагают наши девелоперы. Экономическая турбулентность и неразвитость рынка недвижимости будут поддерживать желание обитателей Владивостока обзаводиться хотя бы и крайне скромным, но собственным жильем. Это приведет к еще большей скученности людей в спальных районах новой застройки и, как следствие, к усугублению инфраструктурных проблем периферии краевого центра. Так, спустя 40 лет после триумфа тесных квартир, тесными станут целые кварталы.
Но застройщики этому рады. Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Сегодня малогабаритное жилье — это, грубо говоря, спички, соль и сахар для нашего рынка. Его совокупная стоимость относительно невысока, и для застройщика оно более перспективно, потому что чем меньше квартира, тем выше цена за квадратный метр. Малые площади и эффективная планировка — главные отличия смарт-формата. Еще с советского времени у людей сложился стереотип, что двухкомнатная квартира — это 54 кв. м, трехкомнатная — 75, четырехкомнатная — 96: все как в домах типовой 83-й серии. Мы же бросили вызов стереотипам и поменяли подход. Если семья не может позволить себе четырехкомнатную квартиру площадью 96 кв. м, вполне вероятно, она сможет купить четырехкомнатную 36 кв. м, которая обойдется ей почти в 2,5 раза дешевле, а функционально закроет все вопросы».
Начало новому тренду положил ЖК «Премьера» от застройщика Eskadra Development. Затем появились ЖК «Театральный», ЖК «Вертикаль», ЖК «Изумрудный» и ЖК «Фрегат».
«Квадраты» для одиночек
Микроквартиры встречаются по всему миру, однако больше всего распространены в крупных мегаполисах: Лондон, Нью-Йорк, Берлин, Париж, Сингапур, Токио и Сеул. Например, в Японии широко востребованы квартиры 10 кв. м с сидячими ваннами по стандартам «шесть татами на одного человека».
На приморском рынке минимальная площадь для смарт-формата — 18 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м такого жилья составляет от 85 от до 140 тыс. руб. Цены варьируются в зависимости от класса и района. Так, в ЖК «Изумрудный» на ул. Русской, где смарт-квартиры составляют 40% в общем объеме предложения, жилье 18 кв. м предлагают за 104 тыс. руб. за 1 кв. м, 46 — за 91,8 тыс. В ЖК «Театральный» на ул. Фастовской 1 кв. м стоит от 90 тыс. руб. Таким образом, еще не достроенную смарт-квартиру площадью 18 кв. м в районе Второй Речки можно приобрести за 1,9 млн руб., тогда как средняя цена гостинки на Енисейской площадью 14 кв. м — 1,8 млн руб., на Кирова площадью 23 кв. м — 2,2 млн.
Чем ближе к центру города, тем дороже «квадрат» и больше площади. В ЖК «Премьера» на ул. Махалина, единственном сданном жилом комплексе в этом сегменте, изначально стоимость «квадрата» составляла от 140 тыс. руб., так как в проекте участвовал японский инвестор, который поставил условие продавать квартиры по максимальной цене.
«Первые два года мы делили продажи, поэтому на сегодня продано только 60% квартир в ЖК «Премьера». Думаю, реализация займет еще год», — рассказал Борис Поздняков.
В то же время в ЖК «Театральный» нереализованными остались только 8% квартир из 620.
Борис Поздняков: «В течение года мы планируем довести количество построенных квартир до 3,5 тыс., и на 80% это будет формат смарт. Всего в планах — девять домов. Один сдан, три в процессе строительства — «Вертикаль» на Эгершельде, «Театральный» и «Морион» на Чуркине, в июле заходим с новым проектом на Капитана Шефнера, в декабре — на Гамарника, потом на Кунгасный. Все земельные участки получены, разрешения на строительство готовы на 2/3».
Марина Мезенцева, специалист отдела продаж ООО «Жилкапинвест»: «Компания ООО «Жилкапинвест» уже много лет занимается строительством жилых комплексов. Мы регулярно анализируем ситуацию на рынке жилья и стараемся максимально учитывать интересы наших потенциальных покупателей. Выходя на рынок с новым продуктом среди первых в Приморском крае, мы понимали, что, с одной стороны, услышим критику в свой адрес по поводу небольших площадей. Но, с другой стороны, смарт-квартиры — это выгодное, антикризисное предложение. Нужны максимально функциональные площади. Сознавая потребность в особенных квартирах, мы не стали использовать готовые проекты, а заказали разработку нового, с учетом особенностей месторасположения и рациональным использованием каждого свободного метра. И сейчас понимаем, что не ошиблись в своем решении. В доме (Нейбута,8), который был введен в эксплуатацию в этом году, практически не осталась свободных квартир. Во втором корпусе «Фрегат-2» уже продано около 80% квартир».
А можно и пять
Смарт-квартиры — это некий компромиссный вариант, драйвером продаж которого является только их относительно низкая стоимость и функциональная квартирография. «Проект начинается именно с планировочных решений, которые потом облекаются в архитектурные формы. При желании в 36 кв. м можно разместить и пять комнат. Такое «эффективное пространство» — не самый удачный вариант для комфортной жизни, но зачастую единственный для семьи с детьми», — считает Борис Поздняков.
Сергей Косиков, генеральный директор ООО «Городской риелторский центр»: «Есть три категории покупателей малогабаритного жилья: люди, не связанные семейными узами, — молодые или, например, в разводе, у которых не хватает средств на квартиру большей площади либо она им не нужна; семьи, рассматривающие смарт-формат как временный вариант на 3–4 года, и покупатели, которых он интересует с целью вложения денег, так как квартиры малой площади высоколиквидны и неплохо перепродаются».
В Приморье на 1 тыс. заключенных браков приходится 701 развод. Вместе с тем многие молодые люди до 30–35 лет заняты исключительно собой — работой, карьерой — и не нуждаются ни в детской, ни в «личном кабинете».
Борис Поздняков: «Смарт» можно перевести еще и как «эффективный». Сегодня время эффективности. Стало немодно покупать детям большие квартиры — все больше состоятельных людей понимают, что для жизненного старта достаточно самого минимума. А большая квартира, доставшаяся просто так, испортит ребенка».
Марина Мезенцева: «Популярность смарт-квартир обусловлена сразу несколькими причинами. Прежде всего, это доступное жилье для широких слоев населения, особенно с учетом ипотечных программ. Во-вторых, при том, что в нашем жилом комплексе квартиры небольшой площади, они светлые и комфортные. В каждой есть лоджия. Тем, кто хочет избавить себя от хлопот, связанных с ремонтными работами, предлагается жилье с качественной отделкой. Но вместе с тем мы учитываем самые разные пожелания и предпочтения наших покупателей. Молодым людям хочется жить отдельно, тратить деньги не на съемное жилье, а вкладываться в свою небольшую собственность».
КСТАТИ
В июне 2016 г. во время осмотра строящегося дома в Казани Игорь Шувалов назвал смешным то, что россияне покупают квартиры площадью 20 кв. м.
«Нам показали сегодня квартиры 20 кв. м. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — заявил тогда он. При этом Шувалов отметил, что важна не площадь жилья, а его обустройство.
КОММЕНТАРИЙ
Владимир Прокуров, директор ООО «Аргус-Арт»: «На сегодняшний день квартира, которая стоит в районе 2 млн рублей, пользуется наибольшим спросом, но с точки зрения экологичности и жизненного комфорта, я считаю, человек не должен жить в таких ограниченных пространствах. Недаром в одной из стран Скандинавии законодательно закреплен норматив не менее 60 кв.м на человека. Есть гигиенические нормы объема воздуха в помещении. Человек выдыхает диоксид углерода, влагу. В воздушную среду выделяются испарения с поверхности кожи. Человеческое тело выделяет около 2,5 литра воды в сутки. Объем воздуха влияет в том числе на мозговую деятельность, и определенная площадь спальни требует определенной высоты потолков, для того чтобы мозг нормально работал ночью. Чем меньше квартира, тем хуже развивается маленький ребенок.
Конечно, востребовано конъюнктурное строительство, но, по моему мнению, необходимо двигаться в сторону уменьшения этажности, увеличения площади квартир и удешевления квадратного метра. Сегодня гектар земли в городе, если покупать его под строительство высотного дома, стоит от 50 до 150 млн рублей. Соответственно, это сразу закладывает большой процент накрутки в конечную цену квадратного метра, как и вода, канализация, электроэнергия. Стоимость одного киловатта электроэнергии измеряется десятками тысяч рублей. Это неправильно, и, на мой взгляд, совершенно очевидно, что надо удешевлять строительство, а не уменьшать площади жилья».
