Владивостоку не хватает качественных коммерческих площадей. Современных, комфортных бизнес-центров высокого класса не так много в городе — спрос в этом сегменте превышает предложение. Что касается отдельных офисных помещений (вне рамок административных зданий) — здесь мы наблюдаем обратную картину.

За последние десять лет рынок сильно изменился. Если десять лет назад считалось престижным иметь свой офис с отдельным входом где-нибудь на первом этаже дома с небольшой парковкой, это подчеркивало ваш статус, а цена аренды в бизнес-центрах была значительно выше, сейчас многие компании рассматривают исключительно офисные площади в административных зданиях, бизнес-центрах. По одной простой причине — арендатор за счет присутствия управляющей компании получает полный комплекс услуг: клининг, круглосуточную охрану, стабильный Интернет (в административных зданиях, как правило, есть возможность выбирать из нескольких провайдеров), круглосуточный контроль доступа сотрудников.

География спроса

Спрос на офисные помещения присутствует во всех районах города, но центр все так же остается деловым центром, несмотря на проблемы с парковкой и постоянные пробки. В районе проспекта 100-летия Владивостока, Второй Речки есть пример новых торговых и бизнес-центров, которые стремительно наполняются. Также можем взять за пример район БАМа: казалось бы, большой «спальник», но тем не менее отличается устойчивым спросом на офисы малой площади, каких в данном районе дефицит.

Такие районы, как Чуркин, Тихая, Борисенко, менее востребованы. В целом люди больше хотят работать в географическом центре города, нежели в его исторической части, а географический центр — это главным образом Некрасовская и Третья Рабочая, «Красного знамени». По уровню спроса район Чуркин вблизи моста догоняет центр.

Новая конкуренция

Что касается строящихся объектов, то главная проблема большинства из них — отсутствие концепции. Это относится и к бизнес-центрам в том числе. Возьмем БЦ Fresh Plaza, где созданы все комфортные условия для пребывания организаций: есть общепит, магазин, зал переговоров, который можно арендовать с почасовой или посуточной оплатой. Однако далеко не каждый бизнес-центр предложит вам полный пакет услуг, так как многие собственники уверены, что выгоднее по максимуму разместить офисные площади под аренду.

Торговые центры в этом отношении более продвинуты, в большинстве своем они изменили формат под требования рынка. ТЦ стали ТРЦ или ТРК — торгово-развлекательными комплексами, потому что собственник понимает: хочешь привлекать трафик, поднять ставку аренды на достойный уровень и заполучить серьезных якорных арендаторов — создай полный комфорт пребывания на своей территории.

Люди-мамонты

Мы сейчас говорим о современных трендах, о будущем, которое уже наступает. А между тем есть собственники, живущие в прошлом, как я их называю, «люди-мамонты». Они не задумываются о концепции, качественном управлении, и иногда до сих пор ищут арендаторов через объявления в газете. Почему лучше пользоваться услугами профессионалов? Приведу маленький пример: недавно мы взяли на реализацию объект, полностью сданный в аренду одной компании. Он приносит энный доход, который можно легко в течение двух-трех месяцев увеличить вдвое, если рационально подойти к управлению объектом. Но собственник этого не знает, просто много лет сдает в аренду свою недвижимость, он даже не подозревал, что может получать за нее гораздо больше.

Неэффективное управление — причина многих проблем. Наличие двух собственников, не способных прийти к единому мнению, тоже мешает получить высокий результат. Часто концепция выбрана неудачно. К примеру, на мой взгляд, административно-торговому комплексу «Скай-Сити» куда лучше подошел бы формат многофункционального центра с элементами торговли на первом этаже, может быть, сферой обслуживания или медицинскими услугами на втором. Уверен, этот объект еще можно реабилитировать.

К сожалению, если говорить о ТЦ, во Владивостоке нет такой практики, чтобы владелец полностью передал свой объект под управление профессиональной компании. На стадии поиска арендаторов — да. «Калина молл» привлекает CBRE, ТЦ «Дружба» обращался к услугам федерального девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг», есть другие примеры. Но управление все-таки собственники оставляют за собой.

Благодаря и вопреки

Мешает ли наполнению коммерческой недвижимости кризис? Конечно, он накладывает свой отпечаток, однако, если сравнивать с последствиями 2014 г., бизнес уже приспосабливается к новым реалиям. Сегодня нужно быть более гибким, эффективным, современным, чтобы оставаться на рынке, который уже явно и четко не принадлежит собственникам, не принадлежит арендаторам. Рынок принадлежит покупателю. На это влияет и рост туризма в нашем регионе. Посмотрите, как буквально за 3–4 года увеличилось количество точек общепита. А все почему? Многие люди шопинг-выходной заменяет на гастрономический тур по городу, потребители действительно стали больше есть, и общепит с доступными, подчеркиваю, с доступными ценами чувствует себя очень уверенно.