Жилая недвижимость не подвержена инфляции, при этом ценовой порог за квадратный метр продолжает расти, и та стоимость, которая предлагается на рынке недвижимости сегодня, — далеко не предел.
Тенденцию к росту покупательской активности подогревает и доступность ипотеки в 2019 г. В своем большинстве решаются на покупку квартир в ипотеку именно люди среднего возраста и среднего достатка, у которых есть все шансы получить одобрение банков. Одновременно хочется отметить изменение приоритетных позиций у молодых людей. Молодежь становится все более мобильной, у нее нет страха за будущее, но есть желание развиваться, строить карьеру без привязок к одному месту. В связи с этим покупка собственного жилья современным молодым людям не кажется чем-то необходимым. Им проще снять квадратные метры, чтобы в любой момент можно было сорваться с места. В том числе на такой контингент населения и идет расчет у потенциальных покупателей квартир, рассчитывающих на получение прибыли с аренды. Ведь в перспективе спрос на арендуемые квартиры будет только расти. Увеличение покупательской активности повлияет на цены застройщиков. Но это далеко не единственный фактор, определяющий увеличение стоимости квадратного метра во Владивостоке. За последние пять лет цены на квартиры в столице ДФО выросли на 30%. И это не предел, так как на строительный рынок влияет целая совокупность факторов.
Во-первых, это политические и административные риски. Постоянная смена власти привела к тому, что процесс администрирования выделения земель стабилизировать на сегодняшний день очень сложно. А от него зависит 50% успеха застройки. Далее: набившие оскомину митинги, участники которых открыто нарушают законы и Конституцию, организуя на не принадлежащих им земельных участках несанкционированные митинги и способствуя запретам на строительство, тем самым не давая городу развиваться. Нам известны много случаев, когда после вложенных десятков миллионов рублей «благодаря» действиям псевдообщественников и малосознательной, думающей только о своей «рубахе» части общества разрешение на строительство отменялось.
Вместо 10–20 соток, которые ранее приобретались застройщиком для возведения дома, сегодня мы для строительства жилого дома в тех же параметрах должны купить 60 соток, что в 6 раз увеличивает стоимость земли
Чтобы компенсировать убытки, приходится поднимать цены на квартиры, реализуемые в других объектах. Не так давно во Владивосток зашел федеральный застройщик, который из 70 земельных участков выбрал один, но из-за начавшихся гражданских протестов построить так ничего и не может. Если компания, строительство которой охватывает огромные территории по всей России, не смогла возвести дом во Владивостоке, то что говорить о местных игроках!
У нас сегодня без разбора «точечным» считается практически каждый новый объект. А застройщики сегодня — не созидатели, а головная боль и для жителей, и для власти. По факту под видом заботы о гражданах мы имеем попустительство в соблюдении законов. Теперь все привыкли, что можно прийти на чужой участок кучкой людей, провести несанкционированный митинг, и стройку отменят — вне зависимости от того, законно или незаконно она осуществляется: нарушение закона найдут всегда. Закон для всех должен быть один! Последние места в темпах строительства Владивосток держит уже много лет, а стоимость метров жилья остается одной из самых высоких в России.
Нам приходится годами согласовывать документацию по планированию территорий. И это при том, что мы финансируем эту работу. Например, у нас в процессе согласования более года находится более шести проектов
Второе — корректировка генплана. Нужное дело, но как это происходит? Ни одного застройщика не привлекли к работе в комиссии. А это те люди, которые строят город. Создают то, чем потом будут гордиться наши дети. Но они являются последним звеном «пищевой цепочки» при принятии решений по генплану. Об этом можно говорить долго, но решения вопроса пока не предвидится. Например, вместо 10–20 соток, которые ранее приобретались застройщиком для возведения дома, сегодня мы для строительства жилого дома в тех же параметрах должны купить 60 соток, что в 6 раз увеличивает стоимость земли. Существенно изменились и другие нормы градостроительной деятельности.
Третье — КУРТы, накрывшие 60% территории города, а ведь это в основном те участки с ветхим жильем, где и надо строить. Тоже правильная, давно назревшая задача. Но почему не организовать работу отдела планирования территорий так, чтобы вся процедура занимала три месяца? Нам приходится годами согласовывать документацию по планированию территорий. И это при том, что мы финансируем эту работу. Например, у нас в процессе согласования более года находится более шести проектов.
Читайте также:
Четвертое — охранные и защитные зоны военных и объектов культурного наследия. Это вопросы федеральной повестки, но много что можно было бы сделать и на местном уровне. Например, сократить сроки согласования проектов охранных зон. Занести в базу ИСОГД информацию о защитных зонах, чтобы застройщик при получении градплана в самом начале знал и проектировал проект с учетом требований по параметрам нового объекта.
Ну и пятое — корректировка 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве»: эскроу-счета, которые перевернули с ног на голову всю финансовую модель застройщиков. 80% стройки производилось именно на деньги дольщиков. Согласно постановлению Банка России, чтобы попытаться претендовать на банковское финансирование, которое не факт, что дадут, застройщику необходимо вложить 15% собственных средств. Это для среднего дома около 150 млн руб. В общем закон правильный и своевременный. Давно пора сделать рынок жилья цивилизованным. Но сроки перехода на новые условия — меньше года, точные условия стали известны за месяц до вступления закона в силу. Куча домов начиналось строиться по одним условиям, а в середине стройки объекты были лишены поступлений.
Стройка — это не игра в рулетку. Почему нельзя было дать достроить начатые дома на старых условиях, непонятно. В итоге могу назвать навскидку более 10 компаний, которые либо уже ушли из нашего высокорискованного бизнеса, либо на гране банкротства. И рынок покинут еще более половины застройщиков.
В связи со всем вышеперечисленным не стоит удивляться растущим ценам на жилье в новых домах столицы Дальнего Востока. Но мы сами выбрали свою специальность. И жаловаться на судьбу не привыкли.
