Странные дела творятся на рынке торговой недвижимости Владивостока. Стоимость аренды, которая должна падать из-за все увеличивающегося объема вакантных площадей и кризисного гнета на кошельки потребителей, не поддается законам экономики. По данным аналитического агентства «Индустрия-Р», в октябре арендная ставка в ТЦ поднялась еще на 6,5% по сравнению со вторым кварталом 2019-го. Что же происходит?
«В третьем квартале на рынке нежилых помещений наблюдается еще большее, чем в предыдущем, снижение объемных показателей, как на рынке продаж, так и аренды, что подтверждает наши предположения о негативных тенденциях на рынке недвижимости Владивостока. Идет рост ставок аренды во всех сегментах рынка, что согласуется с падением объема предложения. Поэтому ставка аренды в торговых центрах Владивостока выросла на 6,5% и составила 2182 руб. за 1 кв. м в месяц», — говорится в отчете «Индустрии-Р».
Читайте также:
Арендаторы буквально «воют» от высоких арендных ставок, многим пришлось закрывать магазины или менять место дислокации, если не удается договориться с собственниками помещений. В результате объем вакантных площадей в октябре в сравнении со вторым кварталом 2019-го увеличился на 18,65% (до 30378,90 кв. м). «Ставки для каждого арендатора разные. Не зря в новых ТРЦ стоимость аренды вообще не сообщается, все зависит от того, «чем ты дышишь». Ну, понятно, что у «якорных» арендаторов, занимающих большую площадь, арендные ставки гораздо ниже. Просто для известных в городе сетей тоже идут поблажки, т. к. они по нашим меркам крупные и, так сказать, являются «генераторами трафика». А для сравнительно небольших магазинов ставки достаточно высокие, условия более жесткие. Одним словом, с нами не церемонятся», — сообщил Александр Маменко, арендатор в крупном торговом центре Владивостока.
Собственники и управляющие ТЦ действительно не выглядят несчастными и потерянными. «Без глубокого мониторинга рынка, результаты которого покажут востребованность новых торговых форматов у якорных арендаторов, ни один инвестор не возьмется за строительство торговых комплексов площадью от 100 тыс. кв. м и более. При этом цена квадратного метра арендной площади на рынке коммерческой недвижимости в 2019 году практически не изменилась. Легкая динамика, конечно, есть, но она прослеживается в разрезе инфляционных процессов, не более. Безусловно, самые дорогие арендные площади в новых крупных ТЦ. «Старые» игроки работают в своем, устоявшемся сегменте и аренду стараются не поднимать», — уверен один из соучредителей крупного торгового центра во Владивостоке.
Вануш Симонян, руководитель отдела недвижимости супермаркета «Зеленый остров»: «На уровне инфляции цены подрастают в любых сегментах, но я думаю, что каждый арендатор, планирующий работать на площадке от 500 кв. м, уже на этапе переговоров с арендодателем старается свести собственные финансовые риски к минимуму, обсуждая арендную плату в контексте стабильного и долгосрочного партнерского сотрудничества. Собственники прекрасно понимают сложившиеся экономические обстоятельства и, как правило, без труда выходят на взаимовыгодные условия с арендаторами».
В ТЦ корр. «К» уверяют, что стоимость арендных площадей определяет, в первую очередь, «наработанное имя» торгового центра, которое влияет на трафик проходимости и покупательную способность. Затем учитывается месторасположение и комфортабельность ТЦ (ремонт, Wi-Fi, лифт, кафе, парковка и т. п.). Но, как правило, эти показатели достаточно условны и второстепенны. Ибо собственники ТЦ и арендаторы сразу пытаются договориться о ставках. Либо фиксированных, либо на процент с оборота.
Анна Бойко, предприниматель: «Так как мой бизнес завязан на сезонных продажах, я смогла договориться с собственником ТЦ, чтобы часть арендной платы по договору мне перевели из фиксированной в переменную. То есть фиксированно я плачу небольшую сумму, а вот уже с сезонных продаж отдаю хороший процент арендодателю. Мне так проще работать. Когда бизнес заходит в пассивную стадию, с меня много за аренду не требуют. Когда продажи идут замечательно — и заплатить не жалко».
«Факторов, влияющих на цену аренды, огромное количество. Какого бы суперсовременного формата ни был ТЦ и где бы ни располагался, торговая площадь в районе 300 кв. м будет стоить от 550 до 1200 рублей за «квадрат». И чем меньше метраж, тем выше аренда. Я знаю предпринимателей, арендующих пятачки в ТЦ от 4 до 7 м (под кофе-место или упаковку подарков) за суммы от 60 до 50 тыс. рублей соответственно, — рассказал на условиях анонимности предприниматель, арендующий торговую площадь в ТЦ «Искра». — 10–15 кв. м может стоить от 5 до 15 тыс. за «квадрат». И наоборот. Площадь в 100 кв. м может варьироваться от 750 до 3000 рублей. В зависимости от локации, этажа, трафика проходимости, удаленности от эскалаторов и других составляющих».
Читайте также:
Проблема в том, что торговые центры во Владивостоке — как коммунальные квартиры, в которых живут сотни арендаторов. Чтобы в доме был порядок, а его обитатели были счастливы и зарабатывали, торговый центр устанавливает правила общежития. Порой очень жесткие. «Независимо от первоначальных намерений арендатора, который, подписывая договор с собственником, отдает себе отчет и, разумеется, просчитывает риски в разрезе издержек (куда входят и стоимость аренды, и формат бизнеса, направленный на определенный контингент покупателя, и проходимость трафика, и многое другое), чаще всего небольшие компании, типа нашей, со временем или пытаются договариваться с «хозяином» на смягчение условий, или просто меняют локацию», — добавил анонимный арендатор ТЦ «Искра».
Процесс перебазирования бизнеса довольно сложный и дорогостоящий, начиная от наработки новой клиентской базы и заканчивая интеграцией в новый трафик. Другой вопрос, когда случается непредвиденная ситуация, как в случае с ТЦ «Максим».
Вануш Симонян: «Внезапный пожар нарушил все планы как собственника, так и арендаторов. Люди, сохранившие свой товар, бросились искать другие торговые площади для продолжения работы. Миграция арендаторов, конечно, существует, но в основном это касается небольших метражей. Крупные арендаторы, как правило, стабильны. Например, мы оптимизировали арендный пул, сдав на одном из этажей 1 тыс. кв. м торговой площади крупному игроку, сократив при этом половину мелких арендаторов. Но в большинстве случаев те арендаторы, которые работают в определенной точке, уже давно и имеют до 50% постоянных клиентов, а переезд, даже в самый современный торговый центр, посчитают нецелесообразным».
В ТЦ Clover House пояснили: «Арендодателя интересуют крупные игроки, занимающие значительные площади. Так, наш ТЦ потерял одного «якорного» арендатора, но его место сразу заняла другая компания. Это говорит о том, что крупные площади во Владивостоке востребованы».
Однако в наше кризисное время важно гарантировать арендатору привычный трафик посетителей, уверены эксперты. Поэтому одна из схем собственников — это брать на себя маркетинговые затраты. Например, за свой счет организовывать акции и устраивать рекламные кампании по привлечению в торговый центр посетителей. Проблема в том, что некоторые объекты может спасти только смена концепции. Во Владивостоке сегодня действует более 4 тыс. торговых точек. В том числе более 100 больших магазинов. Но преобладают торговые комплексы окружного и районного типа. И только 15 из них (общей площадью около 300 тыс. кв. м) консультанты компании IDEM отнесли к качественным торговым центрам (есть концепция, единое управление и торговая галерея с «якорями»).
Читайте также:
Остальная торговля в городе представлена стихийными объектами, многие из которых морально и физически устарели и выглядят как «привет из девяностых». Некоторые из них — это просто крытые рынки. Которые, впрочем, пользуются куда большей популярностью, чем распиаренные объекты. «Большинство народа приходит в ТВК «Калина Молл» как на экскурсию в Эрмитаж. Реальных покупателей очень немного. Местные жители еще долго будут избавляться от «совдеповского» менталитета, согласно которому, чем дороже выглядит магазин, тем выше требования к статусу покупателя. На самом деле это не так», — сообщила собственник одного бутика в ТВК «Калина Молл».
Согласна с ней и индивидуальный предприниматель Анастасия Янушпольских, арендующая торговую площадь на Спортивном рынке: «Большинство людей с достатком средним и ниже среднего более уютно чувствуют себя на рынке, где все привычно и стандартно. Поэтому рынок на Спортивной, несмотря на то, что цены тут ненамного ниже магазинных, много лет остается некой социальной площадкой и привлекательной торговой зоной, которая не имеет проблем с покупательской активностью».
В немноголетней истории выстраивания торговых отношений во Владивостоке преимущества получили те, кто изначально ориентировался на определенную специализацию. «Открываясь почти два десятилетия назад, наш торговый центр идеально вписывался в концепцию города и соответствовал менталитету среднестатистического покупателя. На первый взгляд, «Зеленый остров» сегодня технически и морально проигрывает современным «стеклянно-зеркальным» гигантам. Однако мы всегда позиционировали себя как концептуальный торговый объект. Наши потребители нацелены на приобретение конкретного продукта, и с этой точки зрения узкопрофильный формат «Зеленого острова» дает нам преимущества на рынке», — поясняет Вануш Симонян.
«До кризиса 2014 г. на рынке торговой недвижимости Владивостока было оживление и в девелопменте, и в ретейле: строились новые торговые комплексы, федеральные сетевые операторы прощупывали рынок. Но кризис внес в ситуацию свои коррективы. Многие ретейлеры изменили планы развития в регионах. Темпы строительства и ввода торговых объектов тоже замедлились», — подсчитали эксперты IDEM.
В последние пять лет торговая недвижимость в городе прирастает волнами. Если в 2015 г. ни одного нового качественного торгового объекта во Владивостоке не появилось, то в 2016 г. были сданы сразу два крупных ТРК — «Седанка-Сити» (GLA — 45 тыс. кв. м) и «Дружба» (GLA — 28,5 тыс. кв. м). Они фактически увеличили качественные торговые площади города на 65%. В 2017 и 2018 гг. опять возникла пауза в открытии качественных ТРЦ. А в феврале 2019 г. местный девелопер ООО «Артаяр» открыл ТВК «Калина Молл» (GLA — 46,3 тыс. кв. м). В итоге Владивосток поднялся с 15-го на 11-е место по объему торговых площадей в рейтинге городов с населением 0,5–1 млн человек.
Читайте также:
Тем не менее, если верить экспертам, во Владивостоке по-прежнему не хватает качественных площадей. Надежды на ввод в эксплуатацию самого большого по площади торгового центра «Просто» не оправдались. На данный момент объект находится в стадии заморозки и в ближайшее время вряд ли будет достроен.
Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»: «Наличие новых форматов ТЦ привлекает во Владивосток крупных игроков, так как он остается городом с высоким платежеспособным спросом. Однако уровень обеспеченности торговыми площадями во Владивостоке до сих пор ниже, чем в большинстве экономически активных городов России. Но ситуация постепенно меняется, и уже сейчас появление дополнительных торговых площадей, соответствующих современным форматам, привлекает на наш рынок новые розничные бренды, которые до появления таких площадей вообще не могли сюда зайти. А это уже как цепная реакция».
Другой вопрос, что ТЦ пока еще не столкнулись с реальным оттоком посетителей. «В течение восьми лет мы арендовали торговую площадь в центре города, и, хочу заметить, покупательская активность всегда была нестабильной. В первой половине 2017 г. покупателей практически не было, выживали за счет интернет-продаж. Потом ситуация нормализовалась. Но к концу 2018 г., когда мы, по обыкновению, ожидали всплеска доходов, были поражены, потому что людей перед Новым годом пришло так мало, что пришлось менять месторасположение точки», — заявил владелец бутика в ТВК «Калина Молл».
Вануш Симонян: «Как правило, покупательский спрос возрастает в предновогодние дни. Но если еще лет пять назад он в несколько раз превышал среднегодовой поток, то в 2018 г. такого новогоднего ажиотажа я не наблюдал. Сократился период предновогоднего бума, который раньше продолжался от 15 до 20 дней, а теперь не превышает и недели. Люди не заинтересованы в предновогодних распродажах так, как это было раньше. Тем не менее, судя по работе наших арендаторов, в течение текущего года покупательская активность была достаточно стабильной».
Как считают опрошенные «К» аналитики, скорее всего, посетителей все еще захватывает отчасти развлекательная функция ТЦ. «Формат торгово-развлекательного центра предполагает наличие развлекательной составляющей, общепита, интерактивных развлечений и зоны отдыха. Организация дополнительных мероприятий, праздников, акций и так далее со стороны арендатора и арендодателя также играет огромную роль», — пояснил соучредитель одного из ТЦ во Владивостоке.
Вануш Симонян: «Понятно, что строительство торговых центров в формате «развлекательный» направлено на увеличение покупательского потока. В ТРЦ размещают тот максимальный перечень услуг, который позволил бы посетителям провести на этой площадке максимальное количество времени. То есть ТРЦ в наше время — это не просто место, где можно купить все необходимое, но и «площадка для всей семьи».
Проблема в том, что эти площадки слишком уж часто стали гореть. Смогут ли наши ТЦ в связи с этим обеспечить безопасное общественное пространство — большой вопрос.
