Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в столице ДФО в конце 2019 г. на первичном рынке составляла 90 тыс. руб. На сегодняшний день цена за «квадрат» подросла на 10–15%. О намеренной спекуляции на рынке недвижимости нет и речи, уверяют застройщики. При наращивании объемов вводимых в эксплуатацию домов ситуация постепенно стабилизируется.
Банк как регулятор цены
В парадигме «застройщик — банк» главным, в разрезе ценообразования на первичном рынке недвижимости, выступает банк. Застройщику запрещено устанавливать стоимость за «квадрат» ниже той, что определила кредитная организация. В связи с тем, что по проектному финансированию кредитуют только «ДОМ. РФ» и Сбербанк, конкуренции в этом секторе на рынке нет. Было бы больше банков — были бы более лояльные рыночные условия, которые, в свою очередь, могли бы повлиять на возможность предоставлять покупателю скидки, говорят застройщики.
«Особенно остро с проблемой кредитования сталкиваются застройщики в Уссурийске и Находке, где цена на квартиры априори ниже, чем в столице ДФО, а финансовая банковская модель остается одинаковой для всех. В итоге банки отказываются кредитовать застройщиков, поэтому и в этих городах рост цен на квартиры вполне прогнозируем», — отмечает председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.
Читайте также:
Многочисленные проблемы у застройщиков решаются медленно. Им говорят: снижайте цены, стройте больше, люди в рамках 2-процентной ипотеки готовы покупать жилье! Но рост цен на первичном рынке недвижимости обусловлен комплексом факторов.
Владимир Исаков: «Осенью 2019 г. продажи недвижимости значительно упали. На тот момент люди, которые подпадали под данную программу, заняли выжидательную позицию. Когда проект вступил в законную силу, возник спрос на новое жилье, покупательская активность резко выросла. На сегодняшний день квартир стоимостью 6 млн рублей на рынке уже не осталось. Таким образом, на данный момент времени предложение не удовлетворяет спрос, и дефицит жилья подогревает цены».
Безусловно, сегодня есть проекты малоэтажного жилья в пригороде Владивостока, где стоимость «квадрата» варьируется в пределах 70–80 тыс. руб. Но ликвидное жилье в центре приморской столицы стоит уже за 100 тыс. за квадратный метр, рассказывают эксперты.
«Дальневосточная ипотека» — показательный для региона проект. Власть стимулирует спрос, и это, с одной стороны, замечательно. Однако в рамках возникшего естественного ажиотажа, который накладывается на реальные нерешенные проблемы застройщиков, цены на жилье стали расти», — поясняет генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов.
«Нам говорят: снижайте цены, стройте больше, люди в рамках 2-процентной ипотеки готовы покупать жилье! Сравнил бы такую задачу с аллегорией «пойди туда — не знаю куда». Почему-то власть забывает, что в нынешних условиях в рамках проектного финансирования цены на новое жилье по факту регулирует банк, который утверждает финансовую модель», — говорит Исаков.
Естественные причины
Традиционное, ежегодное и уже привычное для россиян повышение цен «на все» не обходит и строительный рынок. Каждый новый год дорожают строительные и отделочные материалы, электроэнергия, услуги подрядчиков и так далее. В результате себестоимость продаж недвижимости в естественных экономических условиях также увеличивается.
Кроме того, у любого застройщика существует стандартный план продаж: чем меньше непроданных квартир остается на объекте, тем выше цена их реализации. Это также один из факторов удорожания новостроек.
Алишер Аббасов: «Искусственно сдерживать стоимость квартир на первичном рынке — малоэффективно. При высоком спросе застройщику приходится приостанавливать продажи, и, так как на строительство объекта деньги «впрок» уже не нужны (в связи с новыми правилами осуществления застройки), цена на «придержанные» квартиры подрастает. В этой связи ключевая задача власти на сегодняшний день заключается в подготовке площадок с подведенными сетями и предоставлении земельных участков на аукционах застройщикам под комплексную застройку. Только при наращивании объемов строительства и выравнивании баланса в разрезе «спрос — предложение» цена метра в новых домах может снизиться».
Владимир Исаков уверен: «усмирить» цены на недвижимость может только наращивание объемов строительства. Необходимо расторговывать участки, убирать административные барьеры, быстрее утверждать проекты, помогать с проводкой сетей, ведь те застройщики, которые получили участки в качестве резидентов СПВ, строить там не имеют возможности. Если ситуация, при которой застройщики работают в ограниченном земельном ресурсе и при жесткой зарегулированности со стороны чиновников, продолжится, объемы строительства не вырастут.
Административные барьеры давят на «квадрат»
Несмотря на общее понимание, что наращивание объемов строительства жизненно необходимо, власть продолжает принимать дополнительные законодательные акты, которые будут уменьшать количество вводимого жилья и не дадут возможности застройщикам снизить стоимость квартир. Так, утверждены новые местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), согласно которым при планировании строительства жилого объекта застройщики должны ориентироваться на новые нормативы: одно парковочное место — на 50 кв. м. Безусловно, с учетом того, что сейчас в новых проектах раскупается лишь 15–20% паркинга (за исключением некоторых элитных домов), квадратных метров будет вводиться еще меньше, соответственно, подрастет и стоимость нового жилья. То есть, с одной стороны, речь идет о необходимости снижать цену, но, с другой стороны, власть принимает регламенты, которые цену увеличивают. Чтобы начать решать эту проблему, бизнесу и администрации нужно двигаться в едином направлении.
Читайте также:
Борис Поздняков, председатель совета директоров группы компаний «Эскадра»: «Власти пора понять, что федеральные законы и финансовые модели направлены на развитие отрасли силами частных застройщиков, и признать нас полноценным субъектом хозяйственной деятельности. Строительство — это многофакторный процесс, здесь необходимо, кроме строительства самих домов, решать и социальные задачи, правильно интегрировать новое строительство в сложившуюся застройку. Без объединения усилий мы можем упустить текущие возможности. Тогда проиграют все, а главное — жители города и края».
Владимир Исаков: «Если власть будет брать на себя часть затрат в строительном секторе (финансирование по сетям, какие-то социальные аспекты), то, конечно, застройщики смогут распределить продажу квартир таким образом, чтобы часть из них продавать подешевле. И не стоит забывать: от момента приобретения участка до сдачи дома в эксплуатацию пройдет не менее трех-четырех лет. Только в рамках эффективного взаимодействия бизнеса и власти к 2024–2025 г. цены в регионе отрегулируются».
