Из войны, развернувшейся в последние недели между работающими ретейлерами различного направления и владельцами торговых центров, вряд ли кто-либо выйдет победителем. После пандемии, переживаемой практически всеми странами, мир для этих субъектов, считавших друг друга до коллапса партнерами, наверное, будет бессмысленным. В новой реальности пострадают все: бизнес, потому что не сможет расплатиться по долгам, и потребитель, потому что останется без денег.
Собственники ТЦ в патовой ситуации. Второй месяц они не получают прибыли из-за простоя ретейла, но при этом не освобождаются от уплаты налогов, заработной платы сотрудникам центра и остальных платежей. «Это удар по экономике торгового центра. Но кто сказал, что бремя затрат должна нести одна сторона? В сложные времена трудности у всех, и преодолеть их можно только общими усилиями. А значит, и совместными вложениями и затратами», — считает Юлия Пак, председатель президиума ОО «Общественный совет предпринимателей Приморья».
Рынок торговой недвижимости проходит глобальную перезагрузку, которая позитивно повлияет на этот сектор в исторической перспективе, но в моменте не сможет пройти без значительных потерь для бизнеса. Если май пройдет в таком же режиме, как и апрель, то финансовые запасы ТЦ быстро истощатся.
«Сейчас не совсем понятна позиция власти, нет конкретики, формулировки размытые. И пока от государства ясности нет, все пытаются сохранить свой интерес. Некоторые ТЦ выставляют счета на полную, думая, что потом будут как-то «отбиваться», но я уверен, что они не надеются собрать эту полную сумму. Выставить счет — не значит получить», — считает Максим Голишев, владелец ГК «Зеленый остров».
Кризис 2014–2015 гг. был воспринят рынком торговой недвижимости как ситуация «идеального шторма» — тогда совпали падение рубля, сокращение доходов населения и высокие темпы строительства торговых центров. Однако на фоне нынешней ситуации тот кризис выглядит легким насморком. Сегодня арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости в панике: к тотальным неплатежам добавляется неопределенность — никто не знает, как долго продлятся запреты. «Атомный взрыв. Апокалипсис!» — так ретейлеры и владельцы недвижимости расценивают текущее положение на рынке.
.jpg)
По словам экспертов, будет хорошо, если повторится только ситуация 2008-го: тогда в торговых центрах освободилось порядка 30–40% площадей. «Арендаторы, которые занимали 300 кв. м, «переехали» в 150, кто занимал 150 — «переехал» в 40 «квадратов». Это касается и офисных площадей, и торговых. И вот ситуация повторяется. Кризис происходит раз в 5–7 лет — этому нас учили еще во времена марксизма и ленинизма», — говорит Олег Пикалов, профессиональный девелопер, генеральный директор ООО «Стройзаказ», застройщик ТЦ «Черемушки» и бизнес-центра City Hall.
Острый кризис создает много критических зон в деловых отношениях между арендаторами и владельцами ТЦ. Резкое снижение потребительского спроса вызывает цепную реакцию в экономике: банкротства ретейлеров и рестораторов повлекут за собой колоссальные убытки у собственников торговых центров. Вероятен массовый невозврат кредитов банкам, а общий кредитный портфель только торговых центров оценивается в целом по России в 2 трлн руб.
«Цены на аренду уже упали, и вряд ли они поднимутся в ближайшее время. Причина проста: снижение покупательной способности населения провоцирует падение доходов предпринимателей. Сегодня арендные ставки в основной массе зависят от оборота бизнесмена, соответственно, если падает выручка, оборот, то падает и арендная ставка», — сказал на анонимных условиях представитель одной УК в торговом центре.
«Сегодня мы наблюдаем, что ТЦ «барахольного типа», где работают небольшие ИП, какие-то бутики, маленькие магазины, постепенно исчезают. Думаю, совсем малые предприниматели едва ли переживут и карантин, и кризис, и такие центры опустеют», — сообщил Олег Пикалов.
Он считает, что выживут только те ТЦ, которые превратились в ТРК, где кроме шопинга у потребителя есть множество других развлечений. «Сегодня в крупных ТЦ самую большую площадь занимает продуктовый ретейл. Он работает в прежнем режиме, не снижая оборотов. На последних этажах находятся кинотеатры и фуд-корты — они никак не уменьшатся и не «переедут». «Оставшиеся три этажа «между» сегодня зачастую занимают сетевые европейские бренды. Я сомневаюсь, что из ТЦ уйдут Apple или Zara. Вероятнее, они найдут способ урегулировать свои взаимоотношения с арендатором», — считает Пикалов.
.jpg)
Локальное снижение арендной ставки будет недолгим — максимум полгода. «Любой разумный арендодатель понимает, что сегодня выгоднее и проще договориться с арендатором, чем делать срочные «заплатки». Поэтому торговые центры после снятия ограничений начнут полноценно работать и достаточно быстро придут в норму. А выходить из кризиса мы будем минимум до середины следующего года: пока не возобновится туристический поток и не начнет «оживать» бизнес», — считает Пикалов.
Максим Голишев: «Вряд ли торговые центры опустеют. Если арендодатели будут рассуждать здраво, то они будут всеми силами стараться сохранить отношения с арендаторами. Если кто-то будет пытаться настоять на своем, то он просто потеряет клиентов, и тогда придется долго восстанавливаться. Поэтому сейчас владельцы ТЦ должны быть заинтересованы в диалоге».
Проблема в том, что для самих арендаторов наступает критическая точка. «Вопрос уже стоит ребром: смогут ли они вообще возобновить работу, дождавшись открытия торговых площадей? — рассуждает приморский бизнес-омбудсмен Марина Шемилина. — Предложенные государством меры поддержки предпринимателям не покрывают ущерб, который они сейчас несут. Все предусмотренные федеральные меры касаются отраслей, которые содержатся в перечне наиболее пострадавших в условиях распространения коронавируса. Туда вошли далеко не все: перечень формируется на основании кодов ОКВЭД, и к самому этому критерию отбора отраслей у бизнеса очень много вопросов.
Так, если предприниматель вынужден был приостановить деятельность во исполнение указа президента и постановления правительства Приморского края и до этого осуществлял деятельность по входящему в перечень пострадавших отраслей коду, но код оказался записанным в регистрационных документах не как основной, то бизнес не получит федеральной поддержки.
Деятельность малой части — не более трети всех субъектов малого и среднего предпринимательства — попадает в перечень пострадавших отраслей. А отраслей, которые сейчас не понесли убытков, очень мало. Подавляющее большинство предпринимателей, работающих в ТЦ, вынужденно полностью остановили деятельность. Это значит, что они не получают доходов, но продолжают нести бремя обязательств, как то заработная плата сотрудников, налоги, аренда, кредиты. И даже при условии, что им повезло и их основной код ОКВЭД попадает в перечень пострадавших отраслей и на основе существующих нормативных документов они освобождаются от уплаты налогов на три месяца, у них все равно остаются немалые арендные платежи. Платить их, не имея никакого дохода, просто невозможно».
Юлия Пак: «Денег уже нет, а зарплату сотрудникам и платежи на прочее содержание бизнеса оплачивать надо. Самый востребованный сейчас вид поддержки — это субсидии на выдачу зарплаты в размере 12 130 руб. на сотрудника. Но если ваш основной ОКВЭД попал в перечень особо пострадавших от коронавируса, вам повезло. Парадоксально, конечно, звучит. Но большинство из нас, когда открывали новые виды бизнеса, забыли, что основным остался тот, первый, у многих давно забытый».
В тотальной неопределенности текущего момента более или менее ясны два момента. Первый: сценарий кризиса критически зависит от длительности карантина и самоизоляции. Еще две-три недели изоляции большинство, скорее всего, выдержит. Если карантин продлится два-три месяца, то бизнесы будут обанкрочены. Все будет разрушено, и экономика будет отброшена в девяностые.
Возможно, через какое-то время правительству придется принимать невероятно тяжелое решение: сохранять карантин, спасая жизни, но разрушая бизнесы и обрекая людей на бедность, или все-таки спасать экономику, пытаясь найти другие способы борьбы с коронавирусом. Издержки при любом сценарии будут крайне велики».
Лариса Омельянчук, генеральный директор ООО «Бизнес-центр «Золотой Рог»: «Собственники и директора ТЦ обсуждали, спорили, вносили предложения к общей декларации по организации санитарно-эпидемиологических мероприятий по предупреждению распространения инфекции. Составив документ, мы передали его на рассмотрение зампреду правительства Шестакову, курирующему торговлю, и губернатору края. Согласно декларации, владельцы ТЦ обязуются безукоризненно соблюсти все правила стерильности, начиная с бесконтактной дезинфекции рук, слежкой за социальной дистанцией и заканчивая полной комплектацией персонала масками и перчатками. Я все закупила за свои деньги, даже дозаторы. В магазине прорисованы линии для соблюдения дистанции, по всей площади развешаны таблички-предупреждения о важности соблюдения эпидмер».
.jpg)
Но открываться нельзя, ведь разрешение на работу ТЦ может спровоцировать рост инфицирования населения. «Безусловно, любые места массового скопления людей являются источником опасности. Будь то торговый центр или сетевой магазин, это всегда место, где ходят люди. В торговые центры, как в центры концентрации товаров, услуг и досуга, люди в большинстве случаев ходили не по острой необходимости, а просто погулять, посмотреть, развеяться. И логика в более жестком ограничении работы торговых центров по сравнению с маленькими придомовыми магазинчиками, конечно же, очевидна», — поделилась Юлия Пак.
Второй момент: сценарий прохождения кризиса критически зависит от формы поддержки бизнеса и людей государством. Новый закон об отсрочке арендных платежей очевидно неудачен, так как пытается решить проблемы отрасли только путем перераспределения убытков и рисков между игроками отрасли, не предлагая эффективных инструментов помощи государства.
Юлия Пак: «Сегодня владельцы ТЦ и арендаторы вместе и сообща должны пережить сложные времена — партнерские отношения подразумевают обоюдное движение навстречу. Если такого движения не будет, проиграют обе стороны: ТЦ «развалится», и человека, который создает условия для развития вашего бизнеса и несет все связанные с этим расходы, просто не будет — он разорится. И в то же время арендаторам закрытых точек просто не с чего платить аренду, и они тоже на грани разорения.
Конечно, тот процент клиентов, что заглядывал и покупал что-то, просто прогуливаясь по ТЦ, потерян. Но благодаря разумным действиям правительства региона перечень товаров, разрешенных к реализации, намного шире, чем в остальных регионах, и достаточно широк, чтобы дать возможность работать как можно большему количеству предприятий. Да, есть виды деятельности, которые сегодня «закрыли на лопату», но дистанционная торговля продовольственными и непродовольственными товарами разрешена. Поэтому магазин обуви, одежды или духов имеет возможность продолжать деятельность в удаленном формате по доставке. Арендаторы имеют доступ в свое помещение, могут беспрепятственно заходить туда, брать товар, доставлять покупателю. Другое дело, что у большинства бизнесменов края просто нет обратной связи с клиентской базой, рекламного продукта для торговой интернет-площадки. Это большая проблема, которая должна приводить к определенным выводам, как дальше развиваться».
