Пузыри «ипотечного бума». Жилья нет, долги растут

Любой студент экономической специальности знает, что строительство – показатель экономического роста. В самом деле, активизация строительной индустрии и, что важнее для людей, жилищного строительства зависит от доступа к «длинным деньгам», ритмичности поставок/стабильного наличия на рынке строительных материалов, но главным образом – платежеспособного покупательского спроса: неотъемлемых характеристик растущей экономики. И если в последнее десятилетие существенно повышена частота возникновения строительных площадок, порой в неожиданных местах и несмотря на сложные разрешительные процедуры, означает ли грохот подъемных кранов движение вперед? Ответ на это традиционно дает цифра.

Определяя общую рамку состояния сегмента строительства, нужно отметить, что в Приморском крае объем работ, выполненных по этому виду деятельности, в стоимостной оценке ежегодно увеличивается. Так, в 2019 г. показан результат – 87,3 млрд руб. (112,3% к значению 2018 г.), за 10 месяцев текущего года, несмотря на его категорическую сложность, – 91,8 млрд руб. (здесь и далее использованы данные Приморскстата).

Данные объемы обеспечили 4,8% в ВРП Приморского края в 2018 г., что несколько ниже вклада в общий экономический результат в 2016–2017 г.; к сожалению, пока нет возможности оценить влияние строительной индустрии на состояние экономики края в 2019 г. по причине естественного запоздания расчета значения ВРП со стороны Приморскстата. Определить степень «экономической влиятельности» строительства позволяет сопоставление с другими видами экономической деятельности края: например, «транспорт» обеспечил 21,4% в 2019 г., «торговля» – 19,4%, «промышленность» – 13,4% ВРП Приморского края.

Сообразно сравнительно небольшому масштабу сегмента строительства среднесписочная численность занятых в нем составила 3,9% совокупной численности работников организаций Приморского края в 2019 г., 4,6% – по итогам 10 месяцев 2020 г., а сложившийся уровень начисленной заработной платы позволяет говорить о влиянии на формирование доходов населения края на уровне 4,2%, 5,4% за 2019 г. и 10 месяцев 2020 г. соответственно.

Исходя из приведенного может показаться надуманной способность строительной индустрии выступать фактором роста экономики края. Вместе с тем строительные работы (то, что суммирует Приморскстат в показателе объема) не равнозначны своему конечному продукту: вводимым площадям жилых домов, объектам социально-культурной сферы, другим видам основного капитала.

Так, на 01.01.2020 жилищный фонд в Приморском крае составил 44,5 млн кв. м общей площади жилых помещений, из которой порядка 90% находится в собственности граждан. Умножив общую площадь жилых помещений на среднекраевую стоимость «квадратов» на рынках новостроя и «вторички», можно получить общее представление о емкости рынка недвижимости в регионе, реальном значении «жилого капитала» и возможных оборотах по ипотечным операциям, то есть несколько иную экономику.

Динамика ввода жилья по краю год от года естественным образом не равномерна: по итогам 2019 г. введено 559,2 тыс. кв. м жилья, что больше на 41% от годовой динамики десятилетней давности (2009 г.), но меньше на 16% от уровня 2014 г. – максимального за указанный период. Среднегодовая динамика за период 2015–2019 гг. сформирована на уровне 3,6%, что не дает достаточных оснований говорить о строительном буме в Приморском крае, хотя именно в этот период были реализованы интересные проекты жилищного строительства. Более полную и, возможно, позитивную картину покажет значение ввода жилья по итогам 2020 г., в том числе как результат активизации в 2019 г. работы по счетам эскроу.

С учетом этого возникает вопрос о нормативе обеспеченности жильем жителей Приморского края: изменился ли он под влиянием ежегодного роста общих площадей? Сопоставление с 2002-м – годом, когда в Приморском крае под патронажем первого вице-губернатора края Александра Костенко стартовал процесс развития ипотечного кредитования, – показывает, что значение норматива существенно не изменено и в 2018–2019 гг. по краю колеблется на уровне 20,6–20,7 кв. м на человека, в том числе по причине перманентного снижения численности населения края.

Во Владивостоке значение обеспеченности жильем ниже среднекраевого, и это тенденция с длительной историей, несмотря на превалирующую динамику ввода в действие жилых площадей: из общего количества введенных в Приморском крае площадей жилья в 2019 г. 40% застроено во Владивостоке, а в отдельные годы (2010, 2013, 2018) в столице ДФО застраивалось 50–60% объемов жилья. Означает ли подобная ситуация большую доступность жилья для жителей Владивостока?

К сожалению, нет достаточных оснований для оптимистичного прогноза. В своей недавней оценке одним из факторов доступности жилья мы обозначали платежеспособность спроса на рынке недвижимости. В последние годы стало модно спорить с данными официальной статистики, однако в части распределения населения Приморского края по уровням доходов картина не радужна и, полагаем, мало у кого вызовет сомнения.

Так, по итогам 2019 г. 28% населения региона имеют среднедушевые начисленные доходы в сумме, равной и ниже МРОТ, установленному на 2020 г., 57% жителей располагают доходами, сформированными в пределах 20–60 тыс. руб., и доходы только 14,9% жителей края преодолевают отметку свыше 60 тыс. руб.

Во Владивостоке среднедушевые доходы традиционно выше среднекраевого уровня на 15–20%, что может корректировать распределение жителей города по группам доходов, но незначительно. С учетом сложившейся на рынке дальневосточной столицы средней стоимости квадратных метров на уровне 120–150 тыс. руб. на вторичном рынке и на уровне 170–250 тыс. руб. в новостроях, доступность заветного многим приобретения довольно спорна, без обращения к ипотечным продуктам – тем более.

На рынке ипотечного жилищного кредитования, безусловно, позитивным фактором доступности мыслилась сниженная ставка по «льготной ипотеке». Хочется надеяться, что многим семьям этот инструмент поможет решить перманентные жилищные проблемы.

Вместе с тем, по данным Центробанка, по состоянию на 01.11.2020 рынок ипотечного кредитования в целом по ДФО продолжает оставаться несущественно емким, занимая 5,6% от общероссийского показателя и превосходя положение только одного – Северо-Кавказского федерального округа. Среди регионов ДФО по сумме ипотечных заимствований лидирует Приморский край (6,6 млрд руб. на 01.11.2020), что приводит к интересным выводам на фоне ежегодного снижения численности населения, но однозначно коррелирует с сокращением значения средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным жителям Приморского края: с 9,82% на 01.01.2019 до 6,73% на 01.11.2020.

При этом, по понятным причинам, в 2020 г. напряженность приобрела ситуация роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам, которая в Приморском крае по состоянию на 01.11.2020 возросла в 1,5 раза по сравнению с началом 2019 г., в том числе просроченная – в 1,2 раза.

Обозначенная ситуация вызывает немало вопросов, главным среди которых остается один: что в работающих по Приморскому краю механизмах содействия приобретению жилья не позволяет кратно повысить его доступность, увеличить динамику ввода жилых помещений и преобразовать жилищное строительство в один из факторов снижения социальной напряженности и удержания в регионе молодежи и профессиональных кадров? Отсутствие внятной стратегической рамки и системного мышления в вопросах территориального развития, как вариант.

 

Читайте Konkurent.ru в
Яндекс Новости - KONKURENT.RU Google Новости - KONKURENT.RU
Самые свежие материалы от KONKURENT.RU - с прямой доставкой в Telegram
Комментарии (1)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.
Аноним 5 дней назад
0 0
Вся соль в последнем предложении
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ