2022-03-28T16:04:52+10:00 2022-03-28T16:04:52+10:00

«Лучше, чем ничего». Застройщики оценили меры поддержки правительства

фото pixabay.com |  «Лучше, чем ничего». Застройщики оценили меры поддержки правительства
фото pixabay.com

Упрощение разработки градостроительной документации, серьезные скидки при аренде земельных участков и сохранение льготной ипотеки – правительство РФ анонсировало меры поддержки строительной отрасли. KONKURENT.RU спросил застройщиков, смогут ли они за счет этого выжить в новых для себя экономических реалиях.

О разрешительных процедурах

Сокращение сроков по разрешительным процедурам – это мера, которую Минстрой готовил уже давно, но по факту на текущие новостройки, особенно в условиях кризиса, это не сильно повлияет.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Например, та мера, которую вице-премьер Марат Хуснуллин называет «ключевой», когда после получения разрешения на ввод объекта не будет повторной проверки госрегистратором прав на землю, – вообще никак не помогает, так как после получения разрешения ввода в эксплуатацию банк сразу переводит средства дольщиков застройщику и компенсирует кредитные средства, взятые застройщиком по проектному финансированию».

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов считает, что в текущих условиях «дареному коню в зубы не смотрят» – любые мероприятия, какие бы они ни были, которые будут способствовать сокращению инвестиционного цикла, поддержат строительную отрасль. «Нам важно чтобы объекты строились быстрее, а время на получение разрешительных документов и согласование иногда занимает столько же, сколько само строительство объекта», – говорит он.

О стройматериалах

В рамках еще одной меры поддержки правительство планирует развернуть лицом к родине отечественных производителей стройматериалов.

Алексей Исаков считает, что такая поддержка – важный фактор, который мог бы помочь отрасли компенсировать часть расходов, связанных с неизбежным ростом стоимости стройматериалов неместного производства: «Мы знаем, что металл ограничен в экспорте, значит, его должно быть в достатке на внутреннем рынке, что неизбежно, по базовому правилу рынка, должно привести к значительному снижению стоимости.

Металл используется в целом ряде стройматериалов, и снижение базовой стоимости приведет к снижению стоимости производных. Хочется надеяться, что рынок пойдет по рыночному правилу, а не как обычно бывает с бензином независимо от стоимости нефти. Замечу, что снижение стоимости металла может повлиять на снижение себестоимости строительства – это и есть реальная помощь строительному рынку».

Алишер Аббасов, рассуждая о текущей ситуации, вообще не видит проблем, связанных с уходом импорта из России: «В строительстве процент импортных товаров в любом случае присутствует. Но сегодня те ниши, из которых уходят импортные производители и поставщики, будут заполняться. Например, мы заключили контракт и работали с финской компанией по установке лифтов, которые были оплачены и должны были быть поставлены на объект. Затем финская компания заявила о проблемах с логистикой, а позже объявила, что уходит с рынка. Вы знаете, мы не сильно расстроились. Просто расторгли договор. При этом в очереди к нам стояло уже пять компаний, готовых поставлять лифты не хуже качества. Импорт дорожает, но не критично».

«Стоимость строительных материалов имеет значение, но не решающее, так как она обычно компенсируется стоимостью продаж квартир», – согласен председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков.

О проектном финансировании

В качестве еще одной важной меры поддержки звучат обещания компенсации ставок по проектному финансированию. Дикое повышение ставок может сгладить правительство, которое планирует возмещать затраты по кредитам застройщиков до уровня 15%.

Алишер Аббасов: «На сегодняшний день базовая ставка в банках по проектному финансированию запредельная – 23-25%. Дело в том, что эта ставка плавающая и зависит от наполняемости эскроу-счетов. Что произойдет дальше? Застройщики будут ждать наполнение эскроу с тем, чтобы ставка снизилась до максимально возможного уровня.

Соответственно, такое «выжидание» приведет к замедлению сроков строительства. Небольшая ставка позволяла нам быстро закупать материалы. Процесс строительства был короче, чем когда мы работали без проектного финансирования. Но если ставка будет субсидирована государством, то застройщику вернется возможность анонсировать покупку материалов и сроки строительства пойдут быстрее. При текущей коммерческой ставке в 23% с учетом компенсации в 15% мы получим итоговую базовую ставку процентов 12-13 – по таким мы работали до кризиса. И по мере наполняемости счетов эта ставка будет еще больше уменьшаться».

О льготной ипотеке

Уже точно: три льготные программы сохранятся в неизменном виде: сельская ипотека под 3% годовых, дальневосточная под 2% и семейная под 6%. Изменения затронут только программу льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках – с текущих 7% ставка по ним с 1 апреля будет увеличена до 12%. Одновременно увеличивается и кредитный лимит – если сейчас для всех регионов он составляет 3 млн руб., то теперь для Москвы, Мособласти, Санкт-Петербурга и Ленобласти его поднимут до 12 млн руб., а в остальных субъектах РФ – до 6 млн руб.

Алексей Исаков: «Была надежда на сохранение более лояльной ставки с компенсацией разницы государством. Что значит ставка 12%? Забив ее в калькулятор и взяв размер объекта в 6 млн, получаем выплату 52,5 тыс. в месяц в течение 20 лет. Кто из льготной категории граждан сможет потянуть такие платежи? Отсюда возникает вопрос в целесообразности этой меры и остаются большие вопросы, насколько она сможет помочь рынку».

Он поясняет, что даже ставка в 7% была пограничной для большинства граждан и не многие могли себе позволить ее вытянуть. «Ставка 12% при таких же зарплатах и увеличенных расходах на жизнь (питание, одежду, ЖКХ, другие текущие расходы) значительно снижает число потенциальных пользователей «льготной» ипотеки».

Андрей Беззубкин, генеральный директор ООО СЗ «Эдельвейс-1», отмечает, что каждая льготная ипотечная программа предусматривает свои условия, под которые попадают не все группы потребителей: «Для большинства все-таки будет работать основная ставка от 18,5%, и сейчас она неподъемная. Исходя из статистики прошлого года, средняя ставка на приобретение недвижимости в новостройке составляла 7%. Соответственно, покупательский спрос будет снижаться, и по большей части люди будут приобретать квартиры без заемных средств, а таких будет мало. Поэтому для большего спроса, с существующей тенденцией изменения стоимости на недвижимость на Дальнем Востоке, сыграет роль обсуждаемая льготная программа со ставкой 5% на новостройки в поддержку застройщиков и повышение кредитного лимита до 10 млн руб. Эти меры существеннее простимулируют рынок жилой недвижимости».

Тем не менее даже те ставки, которые сегодня есть, дают людям шанс взять ипотеку. «Отрасль точно не получит «поток» клиентов. Но при этом очевидно, что продление работы «Дальневосточной ипотеки», включение в нее новых категорий населения – это важная основа, которая может поддержать рынок», – говорит Алексей Исаков.

Чего ждать?

Насчет роста стоимости цен в будущих проектах – никто из девелоперов не сомневается. Активность на рынке уменьшится, но застройщики этого не боятся, так как уверены: недвижимость была, есть и останется единственным инструментом инвестирования.

Борис Поздняков: «В перспективе спрос на новое жилье уменьшится, но, думаю, незначительно. Люди и дальше будут вкладываться в недвижимость, потому что больше инвестировать, по сути, некуда. Однако в этом плане западу России будет сложнее, так как там конкуренция больше среди застройщиков, а льготных программ меньше».

Алишер Аббасов: «Конечно, себестоимость стройки увеличится. Это понятно. Но рост будет не критичным – процентов на 20, и ситуация со временем стабилизируется. Цены в продажах тоже вырастут процентов на 10, и произойдет это в ущерб маржи застройщиков. А что касается спроса, он будет. Люди начали понимать, что даже доллар не обеспечит им долгосрочное будущее. В условиях, стрессовых для любой экономики любой страны, один из самых надежных активов, в который есть смысл вкладывать деньги с целью избежать их обесценивания, – это недвижимость».

Алексей Исаков: «В ходе всплеска изменений мы с содроганием прочувствовали критические изменения рынка, взлет валютных курсов, краткосрочных импульсных изменений цен. Но даже со ставками банков мы наблюдаем, что в очень краткосрочной перспективе они стабилизируются. Так и с ценами – несомненно, будет рост цен за квадратный метр, это произойдет хотя бы потому, что себестоимость его выросла из-за роста цен на все от 30 до 50%. Застройщики не могут себе позволить рост цен на 50%, поэтому придется что-то компенсировать маржинальностью бизнеса. Но рост в 25% в ближайшей перспективе будет вполне ожидаем. И неважно, что рынок не сможет быстро адаптироваться к такому росту цен, – застройщики готовы выдержать более длительный срок продажи объектов. При этом будет регулирование продаж со стороны банков, которым важно вернуть свои кредиты до сдачи домов в эксплуатацию. Банки будут требовать следования бизнес-плану либо вернуть кредитные деньги из других источников застройщиков. Но, как правило, у застройщиков все деньги вложены в свои стройки, поэтому придется пройти через эти качели и делать продажи согласно утвержденным бизнес-планам».

Андрей Беззубкин уверен, что если есть возможность и необходимость приобрести квартиру, лучше сделать это сейчас: «Конечно, ставка в 15% позволит застройщикам реализовывать новые проекты, но удержать стоимость квартир на прежнем уровне, с большой вероятностью, не получится».

Владимир Исаков, председатель Ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации»: «Кто-то поднимает стоимость на текущие проекты уже сегодня, кто-то взял паузу. Ясно одно: в создавшихся условиях, когда меняется сама финансовая модель новых проектов, все застройщики будут понемногу увеличивать цены».

Читайте Konkurent.ru в
Яндекс Новости - KONKURENT.RU Google Новости - KONKURENT.RU
Самые свежие материалы от KONKURENT.RU - с прямой доставкой в Telegram
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ