На рынке недвижимости Владивостока складывается парадоксальная ситуация. Девелоперы жалуются на падение покупательской активности и одновременно продолжают выводить новые проекты, все более углубляясь в сегмент «комфорт», где стоимость квадратного метра продолжает оставаться высокой. Очевидно, что такие квартиры рассчитаны на «средний класс». Но достаточно ли в Приморье представителей этой социальной прослойки?
Спрос на квартиры есть всегда, уверяют эксперты рынка. Однако сейчас, на фоне большого количества предложений и выросших запросов потенциальных покупателей, застройщики подстраиваются под обстоятельства: не снижая стоимости, стараются улучшить качество своих проектов. При этом сильно размывая понятия «комфорт», «комфорт плюс» и «бизнес-класс» жилых комплексов.
Яна Янкилевич, коммерческий директор компании Edelweiss: «Вы ни в одном объявлении застройщика не встретите класса «эконом», даже самый скромный ЖК называет себя комфорт-классом. А между прочим, каждый уровень жилья регламентирован рядом требований к проектам. Но все как-то пропускают этот факт. Очевидно, выстроить привлекательность строящегося объекта проще, используя классы выше. Это маркетинг!»
Янкилевич поясняет, что один жилой объект может быть высоткой на 250 квартир в центре с минимальной придомовой территорией и отсутствием подземного паркинга, а второй – проект, рассчитанный на 100 квартир, в спальном районе, с подземным паркингом и множеством удобств. И оба называются «комфорт плюс». «Но это не соответствует действительности! Отсюда и отсутствие понимания у населения разницы: с виду оба проекта одного класса, одинаковой этажности, но с таким разным наполнением. А эти удобства напрямую влияют на стоимость квартир и комфорт проживания», – говорит коммерческий директор компании Edelweiss.
О том, что четкой классификации жилья на рынке нет, говорит и директор ООО «СЗ «Акватория» Алексей Безгодков: «Массовый сегмент – это как раз «комфорт». Раньше было принято называть его «экономом», но сейчас никто такой термин не употребляет».
Безгодков поясняет, что в чистом «экономе» мало кто готов сегодня работать. Речь идет о панельных домах, которые строятся по устаревшим технологиям 60-х годов, из расчета «экономнее некуда». «Как по мне, так такое строительство давно надо запретить на государственном уровне. Хотя бы с точки зрения безопасности – это не дома, а бетонные карточные домики. Не знаю, кто будет это покупать. Беднякам вообще никакие квартиры не нужны. А среднеобеспеченным гражданам – тем более такие дома без надобности», – говорит девелопер.
Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов обращает внимание на то, что застройщики нередко и «комфорт плюс» выдают за «бизнес»: «На рынке сегодня очень много квартир, которые под ту категорию, которую им «присвоил» застройщик, подходят с большой натяжкой. Например, дом позиционируется как бизнес-класс, а на самом деле это «комфорт плюс», но продается дороже. Конечно, много жилья строится и реализуется в среднем ценовом сегменте, его больше, нежели реальных объектов класса «бизнес». Поэтому у застройщиков действительно могут быть проблемы с покупательским спросом: рынок перенасыщен».
Кто покупает? Основной покупатель квартир сегодня – банковский заемщик. Без входа в ипотеку приобрести жилье среднестатистическому жителю России практически невозможно.
.jpg)
Со слов президента Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марины Оборожной, средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке недвижимости Владивостока зашкаливает за 200 тыс.: «Ипотечный платеж по новостройке в «комфорте» составляет минимум 60 тыс. руб. в месяц, плюс на ремонт нужно найти не меньше миллиона рублей».
Ключевой драйвер продаж – это льготная ипотека с господдержкой. То есть инструмент, доступный среднестатистической семье. «Как раз их и относят к «среднему классу», и в нашем социуме таких людей – большинство. Они имеют работу, создают семьи, рожают детей. Вот они и покупают квартиры. Например, ежемесячный платеж по «ДВ ипотеке» при средней стоимости квартиры в 6 млн – около 25 тыс. рублей. Такой платеж может себе позволить практически любая «средняя» семья во Владивостоке. Это дешевле, чем снимать квартиру в наем», – говорит Алексей Безгодков.
По утверждению застройщиков, ключевой момент в том, что сегодня изменился сам рынок жилья и самая низкая цена – это далеко не основной «продающийся» фактор. Определяющими для покупки квартиры являются две составляющие: наличие первоначального взноса и сама квартира.
«Если у человека все складывается благополучно и он уже стоит перед выбором, какую квартиру купить, то, конечно, для него в подборе жилья в приоритете будет качество этого жилья. Если уж заходить в многолетние долговые обязательства, то грамотно. В этой связи люди не сильно заостряют внимание на цене потому, что плюс-минус 500 тыс. – 1 млн на ипотечном платеже в конечном счете большую роль не сыграют. Судите сами: за одни и те же деньги человек может купить 40 кв. м с хорошим видом в современном жилом комплексе, с хорошей упаковкой, с парковками и подъездными путями или взять жилье побольше на 5 кв. м и чуть дешевле, но в доме, построенном из дешевых материалов в непонятной, неудобной локации. Как правило, выбор будет в сторону первого варианта», – рассказал Безгодков.
«На данный момент застройщики уходят от формата продажи квартир как таковых. Сейчас конкуренция происходит на уровне инфраструктуры, качества придомовой территории, стиля жизни, интересных планировок и отделки квартир, видовых характеристик, безопасности и уровня сервисов по обслуживанию жильцов дома», – поясняет руководитель отдела новостроек центра недвижимости и ипотеки «Этажи» Евгения Ашихмина.
«Если мы говорим об аудитории людей, которая выбирает именно качественные проекты «комфорт» и «комфорт плюс», а не те, которые просто так называются, то в основном это возрастная группа 35+, – комментирует Яна Янкилевич. – Есть, конечно, и молодые люди, кто покупает такие квартиры, но их меньше. По большей части такой вариант выбирают те, у кого уже есть жилье в собственности, и они хотят поменять его на более комфортное. Тогда они рассчитывают на продажу своей квартиры и за счет этих средств приобретают новую, если суммы с продажи не хватает, помогает ипотека или рассрочка от застройщика. Поэтому у нас так востребована услуга trade-in».
Алексей Исаков, генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп»: «Ранее, на фоне отлаженного спроса, можно было строить в обычном темпе и быть уверенным, что все купят. Но вот пришли изменения одни за другими, которые, с одной стороны, увеличили объем строительства за короткий период, а с другой – снизили уровень покупательской способности. В итоге мы имеем текущий рынок, когда застройщикам приходится из кожи вон лезть, чтобы привлечь покупателей. Если несколько лет назад рынок жилья комфорт-класса был пустой, то сегодня именно он представлен на рынке в изобилии. Но комфорт-класс – это рынок улучшенного жилья, а, следовательно, более дорогого».
По мнению директора по развитию ООО «Металл-Инвест» Виктора Жарикова, востребованность квартир на рынке подстегивает отсутствие других возможностей инвестирования: «Около 90% населения России – люди достаточно малообеспеченные, и только 10% представляют социум «богатых». Так вот на фоне общей экономической стагнации, отсутствия развития и введения санкций против России эти «богатые» утратили возможность «заграничного инвестирования». Но потребность в инвестициях осталась. Приходится рассматривать внутренний рынок. Но что здесь имеется? Фондового рынка нет, автопрома нет, в золото и драгметаллы вкладывать – невыгодно.
Остается рынок недвижимости. Например, скупать здания и сдавать в аренду. А с квартирами еще проще – их можно сдавать в наем, перепродавать и так далее. Застройщики это хорошо понимают. Отсюда и стремление вывести на рынок новые проекты, и желательно нормального качества. Ведь инвесторы рассматривают вложения с точки зрения долгосрочной перспективы, а значит, востребованы будут качественные жилые объекты».
Евгения Ашихмина: «Важно понимать, что у всех покупателей свои цели приобретения недвижимости. Кто-то приобретает единственное жилье, некоторые инвестируют свободные средства с целью сохранения и приумножения активов. Опять же люди расширяют жилплощадь, меняют район проживания. Действительно, ядро спроса – это квартиры класса «стандарт».
Такие квартиры более доступны для покупки с минимальным первоначальным взносом. Ежемесячный платеж по ипотеке за такое жилье комфортен и сопоставим с платежом за аренду жилья. Классы «комфорт» и «комфорт плюс» нередко приобретаются с привлечением собственных средств, полученных от продажи квартиры на вторичном рынке. Люди действительно ищут более комфортные условия проживания, стремятся к повышению качества жизни и обновлению недвижимости».
Алексей Исаков рассказал, что ситуация, при которой предложение превосходит спрос, в итоге повлияет на стагнацию цен в этой категории. «Конечно, «средний класс» у нас есть, несмотря на отток мужского населения, а ведь именно от мужчин часто зависит приобретение такой дорогой покупки, как квартира. Но текущее положение дел на жилищном рынке приводит застройщиков и покупателей в новую нишу, которая пока практически полностью отсутствует на рынке по ряду причин: это рынок «эконом», или, как принято говорить, стандарт-жилья», – рассказал девелопер.
По его словам, строить жилье стандарт-класса с такими издержками, которые есть в Приморье, очень рискованно. Маржинальность таких проектов низкая, и даже на первом этапе получить финансирование под такой проект будет очень проблематично. Но чтобы дойти до банка, сначала застройщику нужно придумать, как организовать стройку, чтобы выйти на показатели цены стандарт-жилья, ведь у нас все дорого – от материалов до услуг.
«Поэтому пока нет проектов, которые предложили бы жилье по низкой цене. А вот спрос на него в текущих реалиях есть, и он высокий. Поэтому я уверен, что мы находимся в одном шаге от появления таких проектов на рынке, потому что рынком правит клиент, а клиенту сегодня нужно жилье стандарт-класса, – резюмировал Исаков.
