Повышение ставок по ипотеке до 20%, туристический сезон и начало учебного года совместно создают условия для катастрофического роста арендных ставок на квартиры.
Ценовой скачок
По базовой ставке ипотеки, при первоначальном взносе 20% и стоимости объекта в 6 млн руб., ежемесячный платеж в течение 20 лет будет составлять – 84,462 тыс. руб.
Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»: «При таких высоких ипотечных ставках покупка квартиры становится очень проблематичной. Рынок привык к тому, что более 80% сделок были ипотечными, а сейчас в большинстве случаев на «вторичке» ипотечный платеж получится огромный. И тогда ничего не остается, как продолжать арендовать квартиру, копить на первоначальный взнос и ждать снижения ставок по ипотеке».
Из-за недоступности ипотеки многие потенциальные покупатели квартир уже действительно предпочитают съем жилья. Причем и собственники квартир, которые не могут их продать – тоже из-за заградительных ставок, в свою очередь, становятся арендодателями.
Сергей Косиков: «В Москве первых пока значительно больше, чем вторых, поэтому ставки на аренду за год там выросли на 30%. У нас ситуация похожая, но увеличение средних ставок аренды гораздо меньше, чем в Москве, хотя они тоже растут активно».
Руководитель отдела аренды центра недвижимости и ипотеки «Этажи-Владивосток» Анастасия Медведева уточняет, что за год стоимость в аренде поднялась в среднем на 17,8%. «Самый большой скачок цен у трехкомнатных квартир – 19,8%. У самых популярных квартир для аренды, однокомнатных, цена увеличилась на 13,8%», – поясняет Медведева.
Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае, отмечает, что особенно дорожает ликвидное жилье: «Например, стоимость аренды хорошей двухкомнатной квартиры во Владивостоке может доходить в среднем до 50 тыс. руб. и выше. Цена однокомнатной – в районе 30–40 тыс. Все зависит от локации, состояния квартиры, дома, в котором она расположена – факторов ценообразования много».
Алексей Дормидонтов, директор СЗ «Моя земля»: «Когда льготная ипотека выдавалась, так сказать, запросто, многие кинулись покупать квартиры не из крайней нужды, а по принципу «лишь бы было». Огромная доля покупок – это инвестиционные вложения с целью дальнейшей перепродажи. Причем очень часто первоначальный взнос, обязательный для ипотеки, покупатели формировали из отдельного потребительского кредита. Плюс многие кредитовались, чтобы сделать в новой квартире ремонт и купить мебель. Но сейчас рынок продаж на очень низком спросе, а кредиты нужно оплачивать. Вот эти непроданные квартиры пополнили рынок аренды».
По словам застройщика, в настоящее время большое количество арендодателей ориентируются именно на те суммы, которые им необходимы для погашения долговых обязательств. С учетом роста закредитованности эти суммы увеличиваются. Соответственно, повышается и цена в найме. Другие арендодатели, видя «новые» цены в найме, повышают и собственные.
«С другой стороны, в Приморье проживают много людей, которые не успели купить квартиру, когда была возможность «легких ипотек», и сейчас вынуждены снимать жилье. А еще не стоит забывать о том, что подрастает новое поколение, которое покидает родительские дома. Чаще всего решением в вопросе «самостоятельной жизни» становится тоже аренда», – говорит Дормидонтов.
Но этим летом спрос на рынке аренды превышает предложение. Анастасия Медведева: «Если смотреть в динамике за последние полгода, то количество заявок на аренду увеличилось примерно в два раза. На данный момент июль был самым пиковым по входящим обращениям со стороны нанимателей».
Сергей Косиков: «Дефицит в найме фиксируется уже давно и будет ликвидирован не скоро. Даже с учетом того, что на рынок аренды выходят новые квартиры в сданных новостройках».
Владимир Каплинский поясняет, что хорошего, благоустроенного, комфортного жилья сейчас во Владивостоке реально мало. Но ключевым фактором дефицита является не массовый отказ людей от ипотеки, а сезонность. «Летом аренда очень востребована, в том числе и из-за прироста туристов. Спрос не просто вырос, он продолжает увеличиваться», – говорит эксперт.
А что новостройки?
О дефиците жилого пространства в сегменте продаж эксперты не говорят. С учетом дисбаланса рекордного прироста вводимого жилья и низкой рождаемости населения в Приморье квартир становится больше, а новых людей не прибавляется.
Главное спасение Приморья – дальневосточная ипотека под 2%. Алексей Дормидонтов: «В целом просадка в купле-продаже жилья на вторичном и первичном рынке недвижимости уже достаточно серьезная. Но не думаю, что на Дальнем Востоке наступит полный коллапс спроса. Люди будут приобретать жилье в любом случае. В отличие от центральных регионов России у нас есть беспрецедентный инструмент для реализации таких задач – дальневосточная ипотека».
Сергей Косиков: «Да, многим придется сейчас поменять или скорректировать свои планы. Но, во-первых, это не первый «кризис» на рынке, который мы проходим, и есть ощущение, что уже начинаем привыкать. А во-вторых, покупка квартиры – точно не импульсивное решение. Можно присмотреться к рынку новостроек или действительно не торопиться, просто снимать жилье и подождать более вменяемых ставок по ипотеке, можно купить землю и строить дом, можно уехать в деревню – вариантов много. Все они непростые. Конечно, печально и не совсем справедливо, что не каждый человек может позволить себе купить жилье, да еще такое, какое хочется. Но, с другой стороны, такой возможности никогда и не было».
