На FarPost размещено рекордное количество объявлений о продажах в сегменте недвижимости в Приморье. Квартиры и комнаты в объеме более 23,2 тыс. объектов, свыше 5,3 тыс. домов и дач, земельных участков выставлено на продажу более 5,2 тыс. Цифры огромные. Но столько покупателей нет. И это понятно: доходы не растут, кредиты дороги, условия меняются на ходу. Люди хотят купить, но не могут. А продавцы, которые сами завязаны во «встречной покупке», не могут снижать цену. В результате – рынок «встал на цыпочки», баланс нарушен.
Между тем чем больше сделок, тем больше поступлений в бюджет, рабочих мест, экономической активности. Недвижимость – это мотор экономики. И он должен работать без перегрева и без тормозов.
Ипотека: помощь или барьер?
Ключевая ставка сегодня – 21%. Базовая ипотека – от 26% и выше. Льготные программы (семейная, дальневосточная) есть, но на практике – обрастают банковскими комиссиями, доплатами, дополнительными условиями. Суммы в сотни тысяч рублей выплачиваются банкам за то, что, по сути, должно быть поддержкой от государства. Это приводит к парадоксу: у человека есть желание улучшить жилищные условия, есть право на льготу, но нет реального доступа.
Что можно сделать уже сейчас:
• Привязать базовую ипотечную ставку к ключевой: +1–2% максимум.
• Убрать комиссии по льготным программам.
• Упростить порог входа: 10% первоначальный взнос по льготной, 20% – по стандартной.
Это поддержит не только покупателя, но и рынок, и смежные отрасли, и муниципальные бюджеты. Это и есть инвестиция в развитие региона и в реализацию национальных целей.
С марта 2025 г. начал действовать новый закон: при строительстве частных домов с подрядчиком обязательно использовать эскроу-счет. Идея – защитить людей. Мы это понимаем. Мошенники, к сожалению, есть. Но последствия этой меры – тяжелые и для подрядчиков, и для покупателей.
Допустим, местный строитель берет кредит под 30% годовых, чтобы начать строительство. Деньги от клиента он получит только после сдачи дома – с эскроу-счета. То есть дом автоматически дорожает на 30% только из-за кредитной нагрузки. А если добавить постоянное удорожание стройматериалов, картина становится еще печальнее.
В итоге:
• подрядчики без крупных резервов вынуждены уходить с рынка;
• покупатели получают более дорогие дома;
• бизнес с 10–15-летней историей просто вымывается – остаются те, у кого есть ресурсы, но не всегда – репутация.
Да, идея правильная. Но сейчас – не время для этого закона. Не активированы ни субсидии, ни доступное финансирование, ни адаптационные меры. Просто ввели барьер, который усложняет жизнь добросовестным людям.
И это противоречит национальным целям по улучшению жилищных условий, которые были обозначены президентом. Это прямо влияет на благополучие конкретных граждан, конкретных семей. А значит – требует гибкого, временно отложенного подхода.
Другой резонансный пример – покупка дома за материнский капитал. Теперь, чтобы это сделать, нужно специальное заключение от административной комиссии о пригодности жилья. Комиссии собираются нерегулярно, некоторые просят справки, которые стоят денег, сроки затягиваются. Ждать можно месяц, а то и два. Все это сопровождается рисками коррупции, усталостью людей, потерей времени.
Особенно страдают те, кто использует МСК на частичное погашение ипотеки – проценты «капают», а решение по справке – висит в воздухе.
На практике – 99% добросовестных семей поставлены в один ряд с единичными мошенниками. Это создает нагрузку и на людей, и на чиновников на местах, и на сами семьи, которые хотят сделать правильный шаг – и не могут.
Что важно:
• Вывести ипотечные сделки с МСК из-под этой нормы. Там уже есть банк, оценка, страхование.
• Усилить наказание за обналичку или подставные сделки, но не усложнять жизнь всем подряд.
Где перегиб, а где – упущенная защита? Сегодня обсуждаются предложения: запретить наличные расчеты, временно замораживать деньги после продажи, все – якобы в интересах граждан. Формально – все выглядит как забота. Но на деле:
• усложняется передача денег;
• усиливаются позиции банков (деньги крутятся у них, влияние растет еще больше);
• растет недоверие к системе и к органам власти.
И вот парадокс: там, где действительно была нужная защита – обязательное согласие супруга на продажу недвижимости, – защита исчезла. Мера, которая годами предохраняла семьи от поспешных, необдуманных решений, больше не действует. Мы ее активно поддерживаем к возврату.
Получается, там, где можно упростить, усложняем. А там, где стоит сохранить, – убираем.
А что важно на самом деле?
Важно – не просто бороться с рисками, а создавать условия для нормальной жизни:
• где люди могут покупать жилье;
• где строители могут работать;
• где чиновник не боится подписать бумагу;
• где добросовестные участники сделки не чувствуют себя подозреваемыми.
Что можно и нужно сделать уже сейчас:
1. Привязать ипотеку к ключевой ставке: +1–2% максимум.
2. Отменить комиссии по льготным программам.
3. Снизить первоначальный взнос до 10% по льготной ипотеке.
4. Ввести мораторий на обязательный эскроу по ИЖС.
5. Вывести ипотечные сделки с МСК из-под новых требований.
6. Вернуть обязательное согласие супруга.
7. Поддерживать не только защиту от недобросовестных, но и развитие добросовестных.
Сегодня рынок недвижимости в Приморье – это не про цифры и проценты. Это про реальные человеческие истории.
Про тех, кто хочет переехать в лучший дом. Про строителя, который честно работает 15 лет. Про чиновника, на которого свалили бумажную гору. Про покупателя, который боится ошибиться. Про риелтора, который старается сохранить доверие.
Нам не нужны чудеса. Нам нужны разумные, простые, человеческие решения, а также условия и правила, объединяющие людей.
