Во Владивостоке региональные и федеральные застройщики, кажется, стремятся захватить любую еще не занятую поверхность земли, чтобы возвести многоэтажку. Строительный сектор – прибыльный инструмент для экономики, особенно когда есть спрос. Но в последнее время возникла незадача: квартир – много, покупателей – единицы. Тысячи квадратных метров простаивают в ожидании, а застройщики продолжают плодить дома. Зачем и кто все это будет покупать?
По данным Министерства архитектуры и градостроительства Приморского края, в настоящее время в регионе строится 3,05 млн кв. м, из них во Владивостоке – 2,5 млн. В планах застройщиков сдать в этом году в эксплуатацию не менее 900 тыс. «квадратов» по всему краю (в столице ДФО – 23 дома), следует из единой информационной системы жилищного строительства. Но лишь 27% квартир в будущих ЖК на самом деле проданы.
Приморье уже внесено госкорпорацией ДОМ.РФ в рискованную зону. И есть отчего. «Нормой является ситуация, при которой в массовом сегменте к моменту ввода проекта в эксплуатацию (100% готовность проекта) распроданность составляет 75–80%. Это позволяет застройщику полностью покрыть задолженность перед банком, а после закрытия банковского кредита получать средства от продажи жилья напрямую на свои счета. Если показатель ниже 60%, то это говорит о затоваренности рынка», – приводит в своем тг-канале МинАРХ слова зампреда правительства Приморского края Ольги Иванниковой.
Нередко по доле уже проданного жилья оценивают, насколько объем жилищного строительства соответствует текущим возможностям населения приобрести квартиры в новостройках. Или по обратному показателю – объему нереализованных квадратных метров. Однако этот подход не идеален, считают в ДОМ.РФ.
«Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения», – говорит руководитель аналитического центра госкорпорации Михаил Гольдберг.
Чтобы избежать подобной ошибки, применяют другой маркер рынка – соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию). «Этот показатель позволяет учитывать стадию строительства при анализе структуры предложения новостроек, а следовательно, делать более корректные выводы о текущей ситуации на жилищном рынке», – поясняет эксперт.
Соотношение распроданности к строительной готовности выражается в процентах:
– 70–80% – маркер идеально сбалансированного состояния рынка новостроек; этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка, поясняет Михаил Гольдберг;
– 60–70% у экспертов тоже не вызывают опасений; показатель чуть ниже идеального, но не является критическим, говорят в ДОМ.РФ;
– 80% и выше означают, что есть риск недостатка предложения на рынке новостроек: чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек, говорят эксперты;
– 60% и ниже означают наличие рисков затоваренности рынка: новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели; чем ниже показатель, тем выше этот риск.
Но даже по этому показателю ситуация в Приморье не самая оптимистичная – соотношение распроданности к стройготовности всего 55%. В ДОМ.РФ объясняют это несбалансированной квартирографией, в т. ч. преобладание в структуре строящихся МКД однокомнатных квартир (их в Приморье 65% от общего количества квартир). То есть более половины из всего строящегося жилья рассчитана на одного или двух человек. И, по сути, изначально задуманная для поддержки семей с детьми льготная ипотека неэффективна.
Еще одна причина – стремительное удорожание новостроек: за 2024 г. рыночная стоимость «квадрата» выросла на 10% и составила в среднем 176 027 руб. (по данным проектных деклараций – чуть более 162 тыс. руб.). Вице-президент Российской гильдии риэлторов, эксперт Народного фронта в Приморском крае Владимир Каплинский уверен, что рост цен на жилье в Приморье обусловлен субъективными факторами, такими как формирование собственных планов продаж застройщиков, учитывающих прогнозируемое удорожание проектов. «В процессе строительства застройщики акцентируют внимание на том, что покупатели, совершившие сделки на ранних этапах, извлекают значительные выгоды по сравнению с теми, кто приобретает жилье позднее. В рекламных материалах часто подчеркивается, что цена на объекты растет и покупка через год может привести к переплате. Такой маркетинг существенно влияет на динамику цен в отрасли», – объясняет эксперт.
Существуют и системные проблемы. «Себестоимость строительно-монтажных работ возросла на 18–22% в связи с перестройкой логистических цепочек, переходом на отечественные материалы и удорожанием кредитных ресурсов для застройщиков», – говорит Эльмира Мухаррамова, к. э. н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ.
В апреле 2025 г., по данным ДОМ.РФ, средняя ставка кредитования новостроек составляет 26,6%, в то время как годом ранее топ-20 ипотечных банков выдавали ипотечные кредиты не льготным категориям под 11% годовых. Результат: в январе-феврале 2025 г., благодаря сворачиванию масштабных программ ипотеки с господдержкой, наблюдается наименьший объем выданных ипотечных кредитов за двухлетний период. Усилия Банка России по охлаждению экономики начинают приносить свои плоды.
Дальнему Востоку повезло – здесь застройщиков поддерживает главный «спасательный круг» в виде «Дальневосточной ипотеки». «Этот механизм является ключевым для местных застройщиков, позволяя им адаптироваться к текущим экономическим условиям. В отличие от других регионов России, где наблюдаются более серьезные проблемы, в Приморье сохраняются позитивные тенденции. Несмотря на снижение объемов продаж после отмены ипотеки с господдержкой, критического падения рынка не произошло», – считает Владимир Каплинский.
Но очевидно, что спрос не поспевает за предложением даже с «Дальневосточной ипотекой». Наталья Баранова, заместитель генерального директора АН «Ростконтракт»: «Люди не перестали желать улучшить свои жилищные условия, однако возможности для приобретения недвижимости в настоящее время достаточно ограничены. То есть количество покупателей сокращается. Это видно даже по статистике: в ряде жилых комплексов во Владивостоке реализовано лишь чуть более 50% квартир, остальные пустуют. Например, в одном из 24-этажных, включающем 240 квартир, реализовано всего около половины. Более того, часть построенных жилых объектов вообще не вводятся в эксплуатацию, так как застройщикам невыгодно закрывать эскроу-счета из-за низкого уровня продаж».
Валентина А., менеджер по продажам: «У меня сейчас возникла срочная необходимость покупки квартиры. И в доме, который находится не на этапе котлована, средняя цена квартиры площадью 45 кв. м сейчас составляет 6,2 млн руб. Первоначальный взнос – от 20,1%. Только вот большинство банков одобряют ипотеку с первоначальным взносом от 30%.
В моем случае я могу воспользоваться материнским капиталом. Сейчас он составляет 690 266,95 руб. Но это лишь половина первоначального взноса. Что делать? Брать еще один кредит, а потом вместе с ним платить и ипотеку. Хорошо, если сможешь заселиться в новостройку сразу, а если дом строится и у тебя нет своей квартиры, то живешь на съемной. А это еще плюс к расходам в среднем 40 000 руб. в месяц. Так что покупка квартиры во Владивостоке с льготной ипотекой – сделка экономически выгодная только для застройщика, который наживается на бедных людях своей накруткой 100%, а то и больше, к себестоимости одного квадратного метра».
