Александр Коцюба, риелтор одного из крупнейших агентств недвижимости в Приморье, рассказал деловому еженедельнику «Конкурент» о реалиях первичного и вторичного рынков жилья.
– Как вы можете охарактеризовать текущий рынок недвижимости во Владивостоке?
– Рынок движется очень медленно.
– Опишите вашего типичного клиента последних лет.
– Целевая аудитория агентств недвижимости – молодые люди 23 лет. Эта тенденция связана в первую очередь с «Дальневосточной ипотекой». Но главное – клиент сейчас стал очень образованным. Люди теперь вдумчиво относятся к покупке. В силу сверхинформированности покупателей стало даже тяжело закрыть сделку сразу, теперь эта работа вдолгую.
– Кажется, будто раньше покупали большие квартиры для всей семьи, а сейчас исключительно маленькие студии. Так ли это?
– И большие квартиры от 80 «квадратов» сейчас тоже покупают. Однако основной костяк клиентов агентств недвижимости покупает квартиры не для жизни, а для инвестиции. На рынке новостроек существует прямая зависимость между площадью квартиры и стоимостью квадратного метра: чем меньше квартира, тем выше цена за квадратный метр. Это напрямую влияет на сроки продажи.
Например, четырехкомнатная квартира продается в среднем за полгода по рыночной цене, трехкомнатная – за три месяца, тогда как одно- и двухкомнатные квартиры продаются быстрее. Цена играет ключевую роль. Застройщики предлагают студии площадью 25 кв. м и так называемые евродвушки площадью 38 кв. м стоимостью 7,5–8 млн рублей. Такой ценовой сегмент ориентирован на молодые семьи, учителей и медиков, то есть на тех, кто может использовать льготную ипотеку. Например, ипотека под 2% годовых с первоначальным взносом по «Дальневосточной ипотеке» в 1,5–2 млн руб. При сдаче в аренду всегда более востребованы квартиры меньшей площади, поэтому студии и одно-двухкомнатные квартиры составляют основу продаж на рынке.
– А если мы, допустим, возьмем квартиру 140 кв. м в старом фонде в районе Третьей Рабочей во Владивостоке. Ее возможно продать в условиях дикой популярности «однушек» в новостройках?
– На каждую квартиру есть свой покупатель всегда. Понятно, что он находится не быстро, но тут просто самое главное – высчитать правильную стоимость. Например, посмотреть конкурентов по району на всех площадках.
Расскажу историю на личном опыте. При продаже своей квартиры я прибавил к стоимости больше 10%, надеясь на то, что поторгуюсь на эту же наценку. Ничем хорошим это не закончилось. Надо было мне продавать по рыночной цене – за 5 500 000 руб. Я поставил 6 100 000. Что вы думаете? Квартира продавалась восемь месяцев, а конечная цена составила 5 300 000 рублей.
– Но 5,5 млн и 5,3 млн – это не такая большая разница.
– Чтобы ждать 8 месяцев? Это очень много. Часто доходит даже до смешного. Квартира стоит на продаже: приходит клиент и просит «сбросить» 100 тыс. рублей. Слишком большая скидка. И дальше ждет три месяца.
В итоге продаешь за сумму, которую предлагал первый покупатель.
– Сейчас застройщики сегментируют квартиры не только по количеству комнат и квадратов, но и «статусу»: эконом, комфорт, бизнес. Сразу в голову приходит аналогия с такси: когда во Владивостоке ты вызываешь комфорт и эконом, к тебе приезжает один и тот же «Приус». С квартирами то же самое?
– Это маркетинговый ход. Нет стандартов того, что должно входить в недвижимость уровня комфорт или бизнес. Поэтому «статусы» лепят как придется.
– Говорят, в Приморье все больше покупателей, готовых купить квартиру за «наличку». Это правда?
– Что такое сумка наличных при покупке недвижимости сегодня? Сейчас в основном ходят люди, у которых не проданы свои квартиры. То есть их «наличка» хранится в непроданной недвижимости. Есть у нас и те, кто ходит с наличными, но которые хранятся на вкладах. Хотя такой клиент сейчас на коне. Он сам диктует стоимость продаваемой недвижимости.
– За 5 лет работы у вас наверняка набралось много курьезных историй…
– Начнем с хорошей. Была у меня клиентка, очень добрая женщина. Когда ей исполнилось 86 лет, она решила исполнить свою мечту и переехать жить в Санкт-Петербург. Продала свою квартиру, мы сразу выбрали ей новое жилье. На радостях от удачной сделки она упала и получила сильную травму. Пришлось ей пожить еще год во Владивостоке. Вторым заходом через год мы выбрали ей квартиру, и она все-таки переехала.
Есть в моей практике и не столь позитивные истории. Мужчина, в прошлом иностранный гражданин, получил гражданство и взял ипотеку. Когда же просрочил платежи на полгода и более, ему стали приходить письма с требованием об оплате. На это он ответил, что на все воля Божья. Мол, у него семья, дети, и он ничего платить не может. В итоге напрочь испорченная кредитная история.
БЛИЦ
– Самый привлекательный ЖК в пригороде и в центре Владивостока?
– «Сады Маковского» и «Море».
– А за городом?
– «DNS Сити».
– Лучший район для жизни во Владивостоке?
– Центр. Особенно Океанский проспект.
– Худший?
– Змеинка.
– Худший ЖК?
– «Эко Сити».
– Сталинка, хрущевка, панелька или современный монолит. Что лучше?
– Кирпичный дом.
– Каким вы видите будущее рынка недвижимости во Владивостоке?
– Я думаю, все будет расти.
