С 1 октября 2025 г. вступают в силу новые правила, которые существенно повлияют на рынок ипотечного кредитования, особенно в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых займов под залог недвижимости.
Центробанк России вводит так называемые макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это означает, что банки будут вынуждены ограничивать выдачу кредитов заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки. Другими словами, кредитные организации смогут выдавать лишь определенное количество ипотечных и потребительских кредитов, если показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика превышает установленные нормы.
Эти меры направлены на снижение рисков как для самих банков, так и для заемщиков. Цель – предотвратить ситуации, когда люди не смогут справиться с выплатами по кредитам в случае ухудшения экономической ситуации или повышения процентных ставок.
Особое внимание уделяется сегментам ИЖС и нецелевых кредитов под залог недвижимости. По данным Центробанка, именно в этих областях наблюдается высокая доля заемщиков с ПДН выше 80%, что считается крайне рискованным. Например, во втором квартале 2025 г. в сегменте ИЖС около 30% кредитов выдавалось заемщикам с ПДН выше 80%, и еще 28% – с ПДН от 50 до 80%. По нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости ситуация еще более тревожная: 46% заемщиков имели ПДН выше 80%, а 28% – в диапазоне от 50 до 80%.
Теперь с 1 октября банки смогут выдавать ограниченное количество кредитов на ИЖС и нецелевых потребительских займов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Установленные лимиты будут ниже среднерыночных показателей, зафиксированных во втором квартале 2025 г.
Центробанк также анонсировал, что в дальнейшем эти лимиты будут еще более строгими. Планируется привести их к уровню, который сейчас действует для классической ипотеки на квартиры и необеспеченных потребительских кредитов. Таким образом, правила станут едиными для всех категорий кредитов, независимо от их целевого назначения.
