Ипотечная ловушка. Рынок недвижимости ушел в кредитное пике

В России сегодня ипотека – это не просто кредит. Это стиль жизни. Государство субсидирует ставки, банки рекламируют комфорт, а риелторы говорят о «доступной мечте». Молодые семьи охотно берут квартиры в кредит на 20–30 лет по сниженным ставкам, считая, что это инвестиция в стабильность. Но за фасадом уюта скрывается правда, о которой мало кто говорит: в нынешних условиях за бортом решения квартирного вопроса остались как «льготники», так и большинство, на котором держится вся экономика страны – люди за 40.

Страшные цифры

Два-три десятилетия под гнетом ипотеки – это не просто финансовое обязательство, а настоящий удар по психике, отношениям и будущему.

Тридцать лет – это целая жизнь. Это смена нескольких профессий, возможно, развод, потеря здоровья, взросление ребенка. И все это время – ежемесячные платежи, без права на передышку, без права на ошибку. А сегодняшние реалии делают эти цифры еще более пугающими.

Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», директор компании «Ростконтракт», делится тревожной статистикой: «Возьмем кредит в 1 млн руб. под 20% годовых. Ежемесячный платеж составит 20 тыс. руб. А теперь представьте среднюю стоимость квартиры в 7 млн. При текущих рыночных ставках ежемесячный платеж приблизится к 120 тыс. руб. Чтобы справиться с такой нагрузкой, семейный доход должен быть не менее 250 тыс. руб.».

К счастью, существуют льготные программы. Они доступны семьям с детьми до 7 лет или детьми-инвалидами до 18 лет, а также работникам сферы образования, медицины, IT, сотрудникам предприятий гособоронзаказа и участникам СВО. Банки хорошо осведомлены о категориях граждан, имеющих право на льготы.

Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов и эксперт Народного фронта в Приморском крае, отмечает: «Теоретически можно устроиться на работу в льготную сферу, проработать три месяца и оформить ипотеку. Однако важно помнить, что после этого придется оставаться на этом месте в течение пяти лет».

Евгения Вернидуб, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи»: «На самом деле от возраста зависит только срок ипотеки. Большинство банков готовы одобрить ипотеку на срок, при котором на момент полного погашения ипотечного кредита заемщику исполнится не более 70–75 лет. То есть в 40 лет вполне реально взять ипотеку на максимально доступный срок 30 лет. Более того, при нынешних ставках срок ипотеки не оказывает существенного влияния на платеж: например, возьмем сумму кредита 3 000 000, среднюю ставку 20%: на срок 20 лет платеж получится 50 964 руб. в месяц, на срок 10 лет платеж увеличится на 7 тыс. в месяц (составит 57 976 руб.), зато существенно сократится переплата по ипотеке (разница в переплате более 5 млн руб.). Поэтому выгоднее брать ипотеку под текущую ставку на короткий срок (если платеж вам подходит) либо закрывать длительную ипотеку досрочно, сокращая при этом срок кредита».

Но происходящие в последний год на рынке ипотеки события иначе как коллапсом назвать сложно. И коллапс этот не только не заканчивается с концом года, но и подкрепляется настоящим театральным спектаклем в исполнении двух основных ответственных лиц – главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной и министра финансов Антона Силуанова. От ряда экспертов уже звучат оценки вроде того, что финансовые власти страны зачем-то решили объявить войну населению России.

С начала 2024 г. ЦБ поднимал ключевую ставку уже трижды – с 16% она выросла до 21%. Следствием стало то, что и должно было, – удорожание кредита для экономики, сокращение инвестиций, разорение малого бизнеса, отток средств на депозиты. Ипотечный кредит – это тоже кредит, так что не стать еще дороже он не мог. После роста ставок рынок ипотеки в третьем квартале 2024 г. рухнул позже сразу на 40% (!) – люди просто не хотели влезать в такую чудовищную кабалу. В первом полугодии 2025 г. объем выдачи ипотеки упал на 47%.

Это очень красноречивые цифры. Это значит, что условно на 47% меньше семей смогли приобрести себе новое жилье, жить и заводить детей. Даже с учетом снижения ключевой ставки нынешние ставки по жилищным кредитам – тоже немыслимые. Немудрено, что заваливаются на бок даже программы льготной ипотеки.

Марина Оборожная: «Несмотря на доступность «Дальневосточной ипотеки» для разных возрастных групп, многим учителям и медработникам трудно собрать 30% первоначального взноса. А если и удается найти стартовый капитал, например, продав другое жилье, то ежемесячные платежи по рыночной ипотеке все равно остаются неподъемными для большинства».

Свои нюансы с «Семейной ипотекой». Татьяна Красникова, риелтор, специалист по инвестициям в недвижимость: «Условия постоянно меняются и ужесточаются, но сейчас главное условие – наличие ребенка до 6 лет включительно. Поэтому даже если вам «далеко за 40», это не помешает оформить «Семейную ипотеку» по ставке 6%. При этом я своим клиентам рекомендую исключать супруга или супругу из кредитного договора, чтобы при покупке не терять право на льготную ипотеку и иметь возможность оформить две льготные ипотеки как на мать, так и на отца ребенка».

Но проблемы «Семейной ипотеки» вырастают позже. Владимир Каплинский: «Чем старше дети, тем острее вопрос квадратных метров! Ограничения фактически загоняют семьи с подростками в стесненные условия. Это идет вразрез с теми целями, которые ставит президент – и по демографии, и по качеству жизни, и по квадратам. Представьте семью с одним-двумя взрослеющими детьми в «однушке» – они объективно нуждаются в расширении еще больше, чем молодые родители с малышом. Усложняется, если там еще ребенок-инвалид, который, бывает, и после 18 лет нуждается в круглосуточном уходе. Очевидно, надо поднимать планку до 18 лет, а также решать вопрос с детьми-инвалидами. Это дало бы возможность тысячам семей улучшить жилье, качество жизни и стало бы настоящей поддержкой для людей и будущего страны».

Другая сторона проблемы

Льготные программы, запущенные в 2020 г. как антикризисная мера, действительно как-то стимулировали спрос на жилье. Тогда, в период пандемии, без льготной ипотеки справиться было бы намного тяжелее. Но есть и обратная сторона медали.

Во-первых, спрос, подогретый низкими ставками, позволил застройщикам поднимать цены, что сделало жилье менее доступным для тех, кто не мог воспользоваться льготной ипотекой или не имел значительных сбережений. Особенно это было видно в период 2020–2022 гг., когда средний первоначальный взнос по ипотеке составлял 25–27%. Тогда многие покупали новое жилье за счет продажи старого, а цены на первичном рынке росли быстрее инфляции.

Во-вторых, появилась зависимость от господдержки. Даже в Минстрое признаются, что без льготных программ рынок бы «схлопнулся». Это говорит о том, что рынок недвижимости стал искусственно зависим от государственных субсидий. Когда льготную ипотеку начали сворачивать (например, массовую программу под 8% с июля 2024 г.), продажи новостроек в Приморье упали на 60%. Застройщики привыкли к высокому спросу и высоким ценам, а покупатели – к низким ставкам. Теперь рынок не может функционировать без постоянных вливаний из бюджета.

В-третьих, псевдодоступность жилья. Льготные программы не решили проблемы с доступностью жилья в долгосрочной перспективе. По данным «Дом.РФ», за 2025 г. доступность ипотеки упала до исторического минимума из-за роста цен на жилье и высоких рыночных ставок (24%).

Рассрочки не помогают

Рынок жилья переживает не просто коррекцию, а системный сдвиг. Механизмы, которые обеспечивали стабильный рост продаж последние 5–7 лет: дешевая ипотека, массовая застройка и льготные программы – больше не работают. На смену им приходят более сложные и менее прозрачные схемы, требующие высокой финансовой грамотности от покупателя.

В этом переходном периоде важно быть особенно осторожным: тщательно изучать договоры, оценивать риски и не полагаться на «легкие» решения. Как показывает практика, за простыми схемами часто скрываются юридические и финансовые ловушки.

Например, застройщики стали массово внедрять рассрочку, где возраст заемщика не играет особой роли. «Сейчас самое время рассмотреть этот вариант, – уверена Татьяна Красникова. – Ведь такие предложения действуют на рынке в условиях высокой ключевой ставки, для поддержания покупательской активности. Но, как только ключевая ставка снизится, рассрочки от застройщиков могут исчезнуть».

Дмитрий Ионов, коммерческий директор СЗ «Группа»: «Многие выбирают рассрочку как временный инструмент – чтобы начать выплачивать квартиру сейчас, а через пару лет, когда ставки будут ниже, перейти на ипотеку с более выгодными условиями. Также рассрочка отлично подходит тем, кто планирует продажу машины, другой квартиры или обмен имущества – этот период дает возможность спокойно завершить сделки и закрыть остаток по квартире без спешки и стресса.

Марина Оборожная поясняет, что сами механизмы рассрочек отличаются: «Первый вариант – рассрочка по первоначальному взносу, где главное – аккредитация в банке и регулярные платежи по рассрочке каждый месяц. Например, если квартира стоит 7 млн руб., а первоначальный взнос составляет 20%, то это 1,5 млн которые можно разбить на рассрочку. Если рассрочка рассчитана на 24 месяца, то ежемесячный платеж получается довольно внушительным. При зарплате около 50 тыс. руб. в месяц такая нагрузка может оказаться слишком большой. Кроме того, стоит помнить о рисках: за два года многое может измениться – например, потеря работы или снижение дохода. Даже если вы платите рассрочку исправно, для перехода к основной ипотечной программе банка потребуется повторная аккредитация и нет гарантии, что банк одобрит вас снова. В этом случае вы можете оказаться в ситуации, когда деньги за рассрочку уже уплачены, а договор долевого участия (ДДУ) так и не подписан».

Второй вариант рассрочки – без участия банка, когда клиент платит застройщику всю сумму в течение строительства, а остаток вносит перед сдачей дома. «Здесь риски еще выше: дом могут не достроить, либо у вас просто не окажется нужной суммы вовремя, и гарантий возврата денег тоже нет», – говорит Марина Оборожная.

«До ввода в эксплуатацию квартира юридически принадлежит застройщику, и, если клиент не сможет оплатить оставшуюся сумму, договор с ним расторгается, – поясняет Дмитрий Ионов. – При этом оплаченные деньги возвращаются, но с удержанием определенной суммы в виде штрафных санкций – обычно это от 100 до 300 тыс. руб., компенсацию определяет сам застройщик. Но в целом эти штрафные суммы оказываются совсем небольшими по сравнению с общей стоимостью жилья, поэтому рассрочка остается выгодным вариантом для многих покупателей».

Татьяна Красникова: «Чтобы избежать неприятных сюрпризов при заходе в рассрочку, необходимо постоянно следить за своей кредитной историей, в случае если вы планируете потом переходить на ипотеку: не брать новые кредиты, не использовать кредитные карты, микрозаймы, не делать просрочек по текущим кредитным обязательствам».

Ольга Астафьева, кандидат экономических наук, доцент кафедры общего и проектного менеджмента факультета «Высшая школа управления» (Финансовый университет при Правительстве РФ): «Если не хватает 20–30% до полной суммы, то можно воспользоваться рассрочкой на тот период, который, с экономической точки зрения, будет приемлем с учетом прогнозируемого личного дохода покупателя. При этом надо помнить, что застройщик по рассрочке продает тот же объект дороже, чем на условиях ипотеки. Оформлять рассрочку, если есть только первоначальный взнос, категорически не стоит, этот инструмент еще не находится под контролем ЦБ, у всех девелоперов свои условия, в которых покупатель самостоятельно может до конца не разобраться. Рассрочка будет также уместна, если есть первоначальные 20–30% плюс старая недвижимость, которая планируется к продаже, что позволит погасить основную часть долга».

Рассрочки создают условия для новой волны сделок. Но при этом переносят процентный риск на клиента и позволяют застройщику продавать квартиры по завышенной номинальной цене, закладывая субсидию в стоимость.

Таким образом, формируется новая ипотечная игла, завязанная не на господдержку, а на рыночные ожидания, маркетинг и гибкие инструменты застройщиков. И хотя это расширяет возможности для покупателей, оно же увеличивает риски: ключевой становится не только ставка, но и способность заемщика выдержать будущую финансовую нагрузку, которая может резко и, главное, неожиданно возрасти, если процесс смягчения монетарной политики ЦБ пойдет не по сценарию.

Загородные вопросы

Все больше людей смотрят в сторону своих домов. Это видно и в статистике.

Владимир Каплинский: «Участки в пригородах, дома в районе 100 квадратов – именно это все чаще выбирают семьи. Спрос стабильный и высокий. И подрядчики, и проекты уже подтянулись под этот тренд».

Дело в том, что стоимость дома сегодня часто сопоставима с ценой квартиры в городе.

Алексей Дормидонтов, директор ЦЗН «Моя Земля»: «Все зависит от класса недвижимости: если взять трехкомнатную квартиру эконом-класса стоимостью около 9–10 млн руб., то за эту же сумму можно приобрести дом эконом-класса. Если же речь идет о квартирах бизнес- или премиум-класса, которые в 2–3 раза дороже, то и дома в этих категориях будут стоить соответственно дороже».

Но проблемы на рынке ИЖС все те же, и даже «Сельская ипотека» теперь не в тренде.

«Мы редко рассматриваем этот инструмент как действенный механизм покупки квартиры, так требования к заемщику сильно ужесточили, и теперь в основном воспользоваться ею могут люди, работающие в сфере АПК, к тому же наблюдаются постоянные перебои с субсидированием и наличием лимитов», – говорит Татьяна Красникова.

Алексей Дормидонтов: «Сельская ипотека» для ИЖС практически не работает, а «Дальневосточная» ограничена возрастом или видом деятельности заемщика. «Семейная ипотека» рассчитана на семьи с ребенком до 7 лет, а у многих людей старше 40 дети уже подросли. А высокие ставки рыночной ипотеки просто отпугивают заемщиков. Есть еще, как вариант, рассрочки от застройщиков ИЖС, но они, как правило, краткосрочные – около полугода – и чаще используются не для строительства дома, а для покупки земли».

Выводы

Снижение ключевой ставки до 15–16% станет психологической границей, после которой рынок недвижимости может перейти от фазы ожидания к фазе оживления. Однако это будет не бурный подъем, а постепенное восстановление интереса, в первую очередь со стороны потребителей с собственными средствами. К концу 2025 г. на рынке сформируется новая структура спроса и перераспределение активности между сегментами.

Но пока до этого далеко, придется довольствоваться тем, что есть. Или альтернативой.

Татьяна Красникова: «В качестве альтернативного инструмента можно воспользоваться так называемым донорским форматом ипотеки. Суть в привлечении в ту же «Семейную ипотеку» созаемщика, у которого есть ребенок до 7 лет. Например, это может быть сестра, брат или близкие знакомые с маленьким ребенком. Важно, чтобы человек не планировал использовать свое право на «Семейную ипотеку». Конечно, здесь есть свои нюансы и риски: созаемщик должен быть действительно надежным, которому можно доверять на все 100%».

Владимир Каплинский: «Если кредитная история слабая, не стоит спешить подавать заявку, которая почти наверняка уйдет в отказ. Это только хуже для рейтинга. Лучше полгода поработать над своей историей, проконсультироваться, закрыть мелкие долги, и тогда шансы будут выше. Ипотека – это серьезное решение, поэтому важно подготовиться. Если условия пока кажутся неподъемными, можно подождать снижения базовой ставки или поискать подходящую льготную программу. Варианты всегда есть. Главное – не сдаваться и действовать с холодной головой».

Ольга Астафьева: «Если у клиента есть полная сумма на покупку квартиры наличными, то девелопера надо продавливать на хорошую персональную скидку, которая в текущих условиях может достигать 20%. Также можно промониторить варианты в «Домклик», которые продаются по аукциону с хорошим дисконтом».

Алексей Дормидонтов: «Для людей, не имеющих возможность улучшить жилищные условия по льготной ипотеке и заработок которых не позволяет оплачивать ипотеку по рыночным ставкам, следовало бы вернуть практику выдачи квартир от предприятий – так называемых заводских квартир. Раньше такие квартиры строили и предоставляли сотрудникам напрямую предприятия или государственные структуры, например, министерства образования или здравоохранения. При этом была договоренность: жить и работать на этом предприятии всю жизнь. Конечно, времена изменились, но в условиях «рыночной экономики» для многих россиян такая система могла бы стать реальной мерой поддержки».