Аналитики премии Urban зафиксировали значительные перемены на российском рынке недвижимости. Застройщики все чаще отказываются от предложения квартир с полной отделкой, отдавая предпочтение вариантам «в бетоне» (без отделки) или смешанному формату, когда в одном жилом комплексе представлены разные виды отделки. Эти тенденции прослеживаются в период с 2022 по 2025 г.
Подобные изменения отмечаются практически во всех крупных городах России. За три года в Казани доля квартир без отделки выросла на 12,2 п. п., в Краснодаре – на 2,5 п. п., а в Екатеринбурге – на 1,1 п. п. В этих городах лидирующие позиции занимает формат white box: в Казани его доля составляет 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%, а в Новосибирске – 62,6%.
В ряде городов предложение «в бетоне» уже превышает 80% от общего объема. К ним относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%) и Иркутск (82,8%). Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%) также демонстрируют преобладание этого формата.
В то же время во многих городах застройщики активно внедряют смешанный формат, предлагая в рамках одного корпуса квартиры с двумя-тремя видами отделки. В Краснодаре и Тюмени такой подход стал доминирующим (69,5% выборки). Эта тенденция также набирает обороты в Новороссийске (плюс 48,9 п. п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (плюс 31,4 п. п.), Анапе (плюс 26,3 п. п.), а также в Подмосковье (плюс 14,2 п. п.) и Ленобласти (плюс 13,6 п. п.).
Исключениями, где доля квартир с чистовой отделкой выросла, стали Санкт-Петербург, Сочи и Приморье. В Санкт-Петербурге такие предложения составляют уже 47,5% рынка. На Черноморском побережье, в частности в Сочи, соотношение квартир с отделкой и без нее кардинально изменилось в пользу готового жилья. В Приморье также наблюдается рост предложения с чистовой отделкой, white box и отделкой по желанию клиента.
Эксперты связывают снижение спроса на квартиры с полной отделкой с изменениями на рынке ипотечного кредитования. «Широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотекой. Для покупателей было удобно, что стоимость ремонта можно было включить в ипотечный заем. Когда льготная ипотека была отменена и ключевая ставка сделала ипотечные кредиты малодоступными, наличие отделки из драйвера продаж нередко превращалось в тормоз. Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции проекта, который выглядел дороже на фоне конкурентов из-за наличия финишной отделки», – объясняет CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова.
Девелоперы стремятся оптимизировать издержки, расширить аудиторию и создать сбалансированную продуктовую линейку. В зависимости от региональных особенностей, выбор формата отделки становится ключевым фактором ценообразования.
