Росреестр — ведомство, чья работа часто остается за кадром повседневной жизни, но именно оно является краеугольным камнем стабильности и безопасности для каждого владельца недвижимости. Это не просто бюрократическая машина, а сложный, многогранный механизм, где высокие технологии соседствуют с кропотливым ручным трудом. О том, как все это работает, в интервью деловому еженедельнику «Конкурент» рассказывает Александр Корнев.
— Александр Анатольевич, прошлый год, вероятно, был для вас непростым. Мало того что «эффект Долиной» будоражил рынок недвижимости, так еще и Генпрокуратура РФ активно проводила операцию «Конфискация», изымая жилые объекты у бывших мэров Николаева и Пушкарева, а также их близкого окружения. Как вы пережили все это?
— Объем работы был колоссальный. Судебные решения такого масштаба всегда непросты. Все началось с дела Дремлюги, у которого тоже было большое количество объектов. Именно тогда мы столкнулись с первой серьезной проблемой: суд вынес решение о передаче всего имущества в пользу государства.
Однако все это имущество находилось под судебным арестом, наложенным приставами. Возникла парадоксальная ситуация: с одной стороны, было решение о передаче государству, с другой — запретительные решения суда, препятствующие любым регистрационным действиям. Мы запрашивали позицию центрального аппарата, много консультировались с краевым судом и прокуратурой.
Было множество вопросов о том, как действовать, ведь подобная ситуация выходила за рамки текущего процесса. Ни у кого в стране не было подобного опыта. Мы прошли очень сложный консультативный путь и, по сути, создали здесь, в Приморье, практику для всей страны по решению таких вопросов. И теперь в судебных решениях стали оговаривать: «запретить, за исключением регистрации права Российской Федерации». Это очень сложный, с точки зрения права, процесс, но мы его прошли вполне спокойно. Никаких недопониманий с органами прокуратуры у нас не было. Все было очень четко сделано.
Что касается «эффекта Долиной», то на приморском рынке недвижимости данная ситуация никак не отразилась. Более того, рынок вторичной недвижимости даже вырос на 3% по количеству заключенных сделок.
— С 2024 г. Приморский край стал пилотом по реализации госпрограммы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных» (НСПД) и внедрению в промышленную эксплуатацию федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа». Звучит грандиозно. Но большинству пользователей Росреестра не нужно понимать, что у вашей машины под капотом. Им важно удобно для себя, понятно и недорого получить нужную услугу: проверить участок, зарегистрировать сделку покупки квартиры. Как я понимаю, с этой целью и происходит цифровая трансформация?
— Основная цель платформы НСПД — собрать воедино и структурировать всю информацию о пространственных данных, которая сейчас хранится в различных федеральных и региональных системах. Это позволит обеспечить удобный доступ к этим сведениям для граждан, бизнеса и органов власти.
Важно понимать, что это масштабная государственная программа, требующая участия всех уровней власти: от федеральных ведомств до региональных органов и их структурных подразделений. Исторически в России наблюдался дефицит отечественных пространственных данных, в то время как широко использовались зарубежные сервисы, такие как Google Maps. Правительство поставило перед нами задачу создать собственную, надежную основу картографических данных. Это логичный и необходимый шаг для обеспечения национальной безопасности и развития страны.
В нашей практике мы часто сталкивались с территориальными спорами между муниципальными образованиями, особенно в период административных реформ. Даже при сохранении основных границ ситуация внутри населенных пунктов часто оставалась неясной. Данные о территориальном зонировании в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) были внесены лишь частично (около 20%). А ведь именно территории и зоны определяют развитие муниципалитетов, порядок выдачи разрешений на строительство и многие другие ключевые процессы.
До появления четких алгоритмов и единой системы информация о территориях вносилась разрозненно и неполно, что создавало неопределенность. Сейчас же, благодаря НСПД, мы располагаем практически полным объемом данных, позволяющих принимать максимально точные и обоснованные решения. Важно отметить, что информация формируется на основе данных кадастра недвижимости, реестра прав и множества других источников.
Для корректного расчета кадастровой стоимости и, как следствие, налоговой базы нам необходима максимально полная и точная информация об объектах недвижимости: их характеристики, даты строительства и так далее. Только такой «чистый» и полный реестр позволяет обеспечить справедливое налогообложение, что напрямую влияет на бюджеты муниципалитетов и их дальнейшее развитие.
— На каком этапе реализации НСПД в Приморье?
— Проделана колоссальная работа, в том числе ручная, и она не останавливается. Внесено 100% границ муниципальных образований, 98% населенных пунктов и 99% территориальных зон. Практически еженедельно мы проводим совещания, посвященные вопросам кадастровой оценки. Все, что оценивают региональные центры, напрямую зависит от наших данных и баз. Сама оценка интегрирована в специальный модуль сервиса, через который центры собирают необходимую информацию и принимают обоснованные решения.
— В 2025 г. на территории Приморского края проводились комплексные кадастровые работы. Были ли в данном вопросе нововведения?
— С прошлого года впервые проводились ККР федерального значения, то есть за счет средств федерального бюджета. Единственным исполнителем работ федерального значения стала публично-правовая компания «Роскадастр», что упростило и ускорило процесс финансирования и организации работ. В 2026 г. запланировано проведение комплексных кадастровых работ в 302 кадастровых кварталах на территории 15 муниципальных образований Приморского края, с описанием более 60 тыс. объектов недвижимости. Помимо уточнения границ и исправления ошибок, работы направлены на развитие территорий: местные администрации могут формировать новые земельные участки, закладывая основу для грамотного и прозрачного земельного учета. Это большой и важный шаг к улучшению кадастровой системы и развитию региона.
— Вы отметили про кадастровую стоимость. Многие, во-первых, не понимают, как она определяется, во-вторых — почему она значительно ниже рыночной?
— Это результат работы профессиональных оценщиков. Для точного определения стоимости им необходима максимально полная информация об объекте. Вы можете обратиться в Центр кадастровой оценки, где вам подробно объяснят все нюансы, включая применение специальных коэффициентов.
— Предположим, что гражданин увидел оценку своей недвижимости и сказал: господа, вы неправильно оценили мой участок или мою недвижимость — вчера был парк под окнами, а сегодня магистраль, которая шумит. Я хотел бы, чтобы стоимость была уменьшена. Такую жалобу он может прислать вам?
— Жалобы направляются не к нам, а также в Центр кадастровой оценки. Важно различать два случая: ошибку при проведении оценки или изменение рыночной стоимости объекта со временем. Если была допущена ошибка, ее исправят. Для этого нужно подать заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение.
Если же изменились рыночные условия или ситуация вокруг объекта (как в вашем примере с парком и магистралью), владелец может обратиться как в Центр кадастровой оценки, так и к рыночному оценщику для определения текущей рыночной стоимости.
— Росреестр позиционируется как лидер электронного документооборота в стране, но вы упомянули о значительном объеме ручного труда. Нет ли здесь противоречия с концепцией цифровой трансформации?
— Противоречия нет. Автоматизация и ручной труд могут сосуществовать. Несмотря на активное внедрение технологий, человеческий фактор остается критически важным, и полная замена человека машинами в нашей сфере пока невозможна.
Суть цифровой трансформации для граждан — это максимальное удобство и оперативность взаимодействия с государственными органами. Мы стремимся к тому, чтобы вся система была ориентирована на электронный формат, что значительно упрощает жизнь и экономит время. Например, с 1 марта 2025 г. мы полностью перешли на электронный обмен документами с юридическими лицами: теперь все заявления и сопутствующие документы принимаются исключительно в цифровом виде. Это повышает прозрачность, скорость и доступность наших услуг.
Мы уже два года успешно осуществляем электронный обмен данными с другими органами государственной власти. Однако стоит отметить, что некоторые аспекты нашей работы все еще требуют бумажного оформления, особенно это касается взаимодействия с судебной системой, где процесс цифровизации идет медленнее.
Внутри же нашей системы мы достигли значительных успехов в оптимизации процессов: активно интегрируем нейросети и искусственный интеллект для частичного анализа входящих документов и автоматизации работы программного обеспечения.
— Прозрачность базы имеет оборотную сторону — риски нарушения приватности сделок и утечки данных об активах граждан. Как обеспечивается защита информации?
— Системы Росреестра признаны критической информационной инфраструктурой. Это означает, что вопросы безопасности теперь решаются на федеральном уровне, а не на региональном, как раньше. Проникнуть в систему без специального доступа практически невозможно. Права каждого сотрудника строго определены, что исключает несанкционированное перемещение по ресурсам.
— То есть коррупция в системе регистрации сегодня практически исключена? Вопрос не праздный, ведь в последнее время прокуратура вскрывает старые дела, связанные с расхождениями в земельных координатах.
— В целом, на мой взгляд, сегодня в нашей системе достаточно сложно совершить что-либо подобное. У нас все настолько прозрачно, что внести заведомо ложные данные практически невозможно. Все сотрудники осознают меру ответственности, и любые нарушения вскрываются очень быстро.
Что касается границ участков, это мера ответственности кадастрового инженера. Правильность и точность проводимых измерений — его работа, его зона ответственности. Когда собственник обнаруживает, что забор начали возводить по его участку, возникает вопрос: «Куда смотрел Росреестр?» А Росреестр смотрел туда, куда положено, и мы ничего не нарушили.
— С чем тогда связано то, что с 1 января 2026 г. у граждан появилась возможность досудебного обжалования решений о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество?
— Нововведение основано на успешной практике обжалования решений о кадастровом учете. Когда мы приостанавливаем решение, заявитель в установленный срок может обратиться в комиссию с вопросом об обжаловании. Эта комиссия, в которой я являюсь председателем, работает достаточно эффективно.
На заседание комиссии приходит кадастровый инженер и объясняет другим специалистам, почему он принял то или иное решение. Важно, что не орган, принявший решение, объясняется, а сама профессиональная среда оценивает, прав ли инженер.
В сфере регистрации прав такой истории никогда не было. С 1998 г., с момента принятия закона о госрегистрации, оспорить решение можно было только через суд.
— Но бывают индивидуальные, очень сложные правовые вопросы?
— В таких случаях заявители приходят к нам на личный прием, и мы вместе ищем выход из правового тупика. А наша задача — отсечь мошенников, а для тех, кто не злоупотребляет правом, обеспечить четкое и быстрое получение всех необходимых документов.
Пока процент таких приостановок очень мал. Раньше он доходил до 20% от общего числа обращений. Я помню рукописные договоры «на коленке», когда один продал, другой купил. Сейчас такого нет. Все достаточно подкованы, знают, откуда взять сведения об объекте, что нужно запросить выписку, прописать кадастровый номер, указать характеристики. С ценой сделок тоже нет таких «игрищ», потому что мы передаем информацию о ценах в налоговую.
— К слову, многие волнуются, что теперь легче подменить договор купли-продажи, так как Росреестр перестал ставить на документах штамп о регистрации.
— Наличие штампа на договорах не являлось дополнительной юридической гарантией, не добавляло ничего с точки зрения защиты прав. Регистратор просто подтверждал штампом завершение своих действий. В настоящее время права гражданина на объект, юридическая значимость договора гарантируются записью в Едином госреестре недвижимости, их можно подтвердить выпиской из ЕГРН.
— Что тогда делать с бумажными свидетельствами, кои, наверное, все еще хранятся у половины владельцев недвижимости?
— Эти документы можно оставить как память. Фактически они не требуются, поскольку вся информация теперь доступна в электронном виде.
— Электронные сервисы и документы — это хорошо. А вдруг война или полный крах интернета. Что делать будем?
— Надеюсь, что до этого человечество не дойдет. Однако, если вы настаиваете, система может выдать вам бумажный аналог. Законодательство это не запрещает, услуга предоставляется за отдельную плату. На моей практике никто этим правом ни разу не воспользовался.
— Ваш путь от историка к Федерации профсоюзов Читинской области, а затем в Росреестр выглядит весьма неординарно. Как это произошло?
— В те времена, пожалуй, не было большого выбора, куда поступать. Исторический факультет в Чите всегда был своего рода «кузницей кадров» — сильный факультет, который готовил руководство края. Выбор был осознанным, тем более что были замечательные учителя. Один из них, блокадник из Ленинграда, привил мне с детства сильное чувство патриотизма. К тому же соседи, где я жил, были связаны со школой, и директор школы повлиял на мой жизненный выбор.
В студенчестве многие работали, и у меня была активная жизненная позиция по профсоюзной линии. С первого курса я оказался вовлечен в эту сферу. Меня пригласили в Федерацию профсоюзов специалистом по работе с молодежью, для организации различных мероприятий, в том числе первомайских демонстраций. Это была хорошая история, которая сложилась совершенно случайно, без целенаправленного стремления.
Я попал в серьезную, на мой взгляд, структуру. Там работали люди, чьи имена были хорошо известны в Забайкалье, они руководили профсоюзным движением. Это была интересная страница моей жизни, я узнал много людей. Проработал там около пяти лет. Главное, что я вынес оттуда, — это знакомство с множеством людей, как руководителей, так и рядовых сотрудников предприятий и коллективов.
Именно благодаря работе в профсоюзах я познакомился с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Руководитель управления пригласил меня на государственную службу. Пока работал в профсоюзах, я окончил университет. Пришел туда в 19 лет, а через четыре года оказался в управлении, практически со студенческой скамьи. Так я и попал на госслужбу.
Конечно, никуда не собирался уезжать — мой край мне дорог, там были моя семья и друзья. Предложение возглавить Управление в Приморье, поступившее в 2023 г., стало для меня неожиданным, но я его принял и уже в марте того же года переехал во Владивосток.
— После вашего назначения насколько сложно было менять команду и выстраивать ее под себя?
— Я никогда не отрицал заслуг предшественников. Было сделано много, и управление всегда работало. Оценивать качество работы — дело людей, но в целом система была выстроена. Для меня, как для нового руководителя, это означало знакомство с людьми. В Чите я знал каждого специалиста, в том числе и смежных подразделений, их взгляды, способности и возможности. Здесь же все было иначе. Процесс адаптации и понимания занимает время, и даже через три года нам еще есть над чем работать.
За это время мы структурно перестроились, но без глобальных изменений. Произошли внутренние корректировки: перераспределили полномочия между отделами, назначили заместителей. На тот момент моими ближайшими соратниками стали именно они. В целом за этот период мы полностью сформировали структуру и назначили ключевых сотрудников. Кадрового голода в управлении нет, хотя бывают периоды, когда сотрудники ищут лучшие возможности.
