Цены на новостройки продолжают уверенно расти. Сегодня приобрести квартиру в черте города по «Дальневосточной ипотеке» с лимитом в 6 млн руб. и минимальным первоначальным взносом в 20% становится все сложнее. Застройщики, ориентируясь на доступность кредитных средств у покупателей, активно повышают стоимость объектов.
Основной спрос по-прежнему сосредоточен на квартирах площадью до 60 кв. м – однокомнатных, двухкомнатных и студиях. Однако, чтобы получить максимальную сумму кредита в 9 млн руб., необходимо приобретать жилье площадью свыше 60 кв. м. Это создает явный дисбаланс между желаниями покупателей и их реальными возможностями.
Еще одной серьезной проблемой для многих становится нехватка средств на первоначальный взнос. Коммерческие банки повышают требования, и теперь во многих случаях он составляет 30%. В итоге общая стоимость сделки приближается к 8,7 млн руб. Парадоксально, но квартира в городе порой обходится практически в ту же сумму, что и за его пределами.
Эта ситуация закономерно ведет к смещению покупательского интереса в пригород. Даже стоимость аренды там уже практически сравнялась с городской. Однако распространенное мнение о том, что «квартиры не продаются», является заблуждением. Успех продаж напрямую зависит от адекватной цены и готовности клиента комплексно решать свои жилищные задачи. Собственники вторичного жилья, завышая цены, рискуют упустить возможность приобрести новую квартиру, поскольку первичный рынок растет значительно быстрее.
Застройщики часто предлагают скидки и акции, но стоит помнить, что «универсального торга» не существует – условия всегда индивидуальны. Поэтому покупка с помощью риелтора может быть выгоднее. У застройщиков не всегда есть полноценные отделы продаж, и из-за спешки могут упускаться важные нюансы, особенно при использовании материнского или регионального капиталов. Например, многие забывают о необходимости выделения долей всем членам семьи после сделки, что может привести к серьезным последствиям.
Среди плюсов новостроек – современная инфраструктура: благоустроенные дворы, детские и спортивные площадки, магазины и сервисы поблизости, чего часто не хватает на вторичном рынке. Однако существенным минусом является необходимость дорогостоящего ремонта.
В связи с этим наблюдается тенденция «ухода в готовое»: многие покупатели предпочитают приобрести уже готовую квартиру, желательно с ремонтом. Но такие объекты, особенно введенные в эксплуатацию или готовящиеся к сдаче, стоят дороже. Традиционно более выгодным остается приобретение на ранней стадии строительства, когда проект только стартовал, получено разрешение и открыты продажи.
В конечном счете выбор между вторичным рынком и новостройками остается за покупателем. Нередко клиент, пришедший за «вторичкой», останавливается на новостройке, и наоборот.
На сегодняшний день вторичный рынок занимает около 40–45% сделок, тогда как первичный – около 55%. Рост доли вторичного рынка обусловлен несколькими факторами. Многие люди стремятся улучшить свои жилищные условия. Снижение ключевой ставки ведет к удешевлению ипотеки, в то время как депозиты теряют свою привлекательность. Недвижимость же по-прежнему остается надежным активом, сохраняющим свою стоимость. Несмотря на периодические прогнозы о снижении цен, реальность такова: деньги со временем обесцениваются, а стоимость жилья в долгосрочной перспективе продолжает расти.
Цены на вторичное жилье растут, потому что есть спрос: около 30% покупателей используют государственные сертификаты – для многодетных семей, переселенцев, участников СВО и других категорий. Сейчас поддержка со стороны государства достаточно ощутимая, поэтому такие сделки стали заметной частью рынка. Кроме того, на вторичном рынке все активнее применяются рассрочки. Свой вклад в спрос вносят и застройщики, которые предлагают трейд-ин: вы выставляете свою квартиру на продажу, а новую покупаете с учетом этой сделки.
При этом рынок недвижимости в целом остается в привычных диапазонах: по моей статистике, за восемь лет он стабильно растет, без серьезных просадок, несмотря на ковид, СВО и общую политическую турбулентность. Мы просто адаптировались к новым ценам: если раньше 200 000 руб. за «квадрат» казались многим шоком, то сейчас «вторичка» в центре и районе 1-й Речки по 200–250 000 руб. – уже норма. Спрос есть, а скорость продаж чаще зависит от настроения покупателя – сезонов отпусков, праздников и новостного фона. Чем спокойнее повестка, тем увереннее чувствует себя рынок.
