Начиная с первого квартала текущего года все громче звучат голоса о накоплении негативных факторов в МСП. Сектор коммерческой недвижимости также не стал исключением, в этой отрасли появились признаки упадка. Прежде всего, в текущем году стало заметно больше объявлений о продаже коммерческой недвижимости, чем раньше. Что это? Неискренний «плач Ярославны» предпринимателей в расчете на государственную поддержку или же условия ведения бизнеса и впрямь становятся невыносимыми?
Немногочисленные оптимисты не видят неразрешимых проблем на рынке коммерческой недвижимости, а рост числа предложений о продаже квадратных метров объясняют активным строительством и вводом в действие новых ЖК. Вместе с квартирами девелоперы сразу закладывают помещения свободного назначения (ПСН) на первых этажах или в стилобатах. После сдачи домов застройщики выставляют эти площадки на продажу – под ретейл, офисы, сервисы, медцентры, etc. Такие предложения встречаются в ЖК «Снежный парк», «Борисенко 48», «Квартал Нейбута», «Зеленые высоты». В районах активной застройки (Патрокл, Зеленый Угол) формируется спрос на инфраструктуру, и собственники заранее выставляют площади на продажу в надежде поймать восходящий ценовой тренд.
С другой стороны, мы наблюдаем активную смену собственников бизнеса, а также ускорение процесса реорганизации бизнесов. Компании закрывают филиалы, меняют профиль или оптимизируют активы, поэтому на рынок попадают все новые и новые помещения. Инвесторы, купившие объекты в расчете на рост оборота, фиксируют прибыль (или убытки), а затем перераспределяют капитал. Изменения в экономике и регулировании в последние годы также не вызывают оптимизма. Высокая ключевая ставка ЦБ делает заемные деньги дороже, поэтому предприятия не справляются с долговой нагрузкой. В итоге им приходится продавать активы.
Что это значит на практике? Чтобы не теоретизировать, давайте посмотрим на «самочувствие» конкретных предприятий во Владивостоке и в Приморском крае в целом.
Почему «Три кота» и «Парус» сошли с дистанции?
Сеть «Три кота». По мнению экс-управляющего проектов розницы сети Андрея Солониченко, одной из причин «схода с дистанции» стали проблемы управления компанией. Роковой перелом произошел в 2016 г., когда в компании произошла кадровая перезагрузка: на ключевые позиции были назначены люди, не связанные с розничной торговлей, а это привело к изменениям в ассортиментной политике, маркетинге и ценообразовании. Новое руководство попыталось играть на понижение цен, но переход на концепцию дискаунтера в условиях Приморья не оправдал ожиданий. «Три кота» покинули привычную нишу высокого спроса, а в низкой ценовой категории конкуренция оказалась неожиданно жесткой. Сеть ушла с рынка с многомиллионными долгами перед банками и поставщиками. В моменте задолженность перед банками превысила полмиллиарда рублей, после чего крупные поставщики ужесточили условия по товарным кредитам, а банки, в свою очередь, понизили кредитный рейтинг сети. Компания «свалилась в штопор».
Сеть «Парус». В 2021 г. сеть «Парус» была приобретена приморской сетью «Реми». По словам владельца «Реми» Дмитрия Сулеева, решение о слиянии принял собственник, который решил изменить направление бизнеса. При этом представители «Паруса» уточняли, что уход с рынка не связан с банкротством, так как в последнее время сеть демонстрировала хорошие показатели. Хм… Интересно было бы взглянуть на бухгалтерскую отчетность сети «Парус» за последние годы, чтобы подтвердить или опровергнуть тезис о блестящих финансовых показателях сети накануне поглощения.
Скорее всего, уход этих сетей стал частью общей тенденции к переделу рынка продуктового ретейла в Приморье, где крупные игроки поглощают более мелкие, ведь «Реми», в свою очередь, продала федеральной сети «Лента» ровно 67% своего бизнеса для объединения закупа и логистики.
На самом деле процесс реорганизаций, слияний и поглощений начался гораздо раньше. Вспомним хотя бы про уход с рынка таких сетей, как «ВЛ-Март», «Сфера маркет» и «Яппи». Сегодня же процесс консолидации ускорился из-за снижения спроса на базовые продукты питания вместе с постепенным переходом на готовую еду и полезные продукты.
Вытеснение офлайн-торговли маркетплейсами
Непродуктовый ретейл испытывает все те же проблемы, более того, закредитованность в этой сфере обычно гораздо выше из-за большого срока оборачиваемости товаров. Кроме того, традиционный ретейл вынужден подстраиваться под новые реалии, так как маркетплейсы переманивают клиентов и продажи уходят в онлайн. Как результат рентабельность в офлайн-магазинах падает, да еще и кадровый кризис возвращается. За последние два года традиционный офлайн-ретейл потерял 20% потенциальных оборотов из-за конкуренции с маркетплейсами. Неудивительно, ведь продажи в сегменте e-commerce растут чуть ли не на треть за год, тогда как офлайн-ретейл прирастает в рублях только на 2–4%, а в штуках продажи падают.
Чтобы не терять покупателя, традиционный бизнес обязан выстраивать омниканальную модель, то есть связывать офлайн- и онлайн-продажи в одну систему. Ретейлеры, которые этого не делают, со временем станут объектами для поглощения. Сложность задач, стоящих перед классической розницей, усугубляется чрезвычайным «охлаждением» экономики.
Экономика классического ретейла
Аналитики ожидают, что операционная маржа крупнейших розничных снизится до 1,7–1,9% – это исторический минимум. Например, X5 Retail Group снизила прогноз рентабельности по EBITDA до 5,8% вместо прежних 6%, сославшись на охлаждение экономики и потребительского спроса. EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization) – это прибыль до вычета процентов по кредиту, до налогов, до амортизации и начислений на финансовые вложения в компанию, а вовсе не чистая прибыль. Всего лишь несколько лет назад такие показатели рентабельности на грани нуля демонстрировали только торговые сети в предбанкротном состоянии. На этом фоне компании стараются «оптимизировать» издержки путем закрытия точек, сокращения штата и распродажи активов.
Как результат – число действующих торговых точек в непродовольственной рознице снизилось на 4% за год, а численность персонала в наиболее пострадавших сегментах сократилась на 10%. Кроме того, компании продолжают рекордными темпами распродавать активы. Снижение маржи вынуждает бизнес сдерживать цены, чтобы конкурировать с маркетплейсами, но возможно ли выиграть ценовую войну у маркетплейсов – вот в чем вопрос.
Главные вызовы для ретейла
Итак, на рентабельность бизнеса давят разнообразные факторы:
1. Снижение покупательной способности. Рынок растет в деньгах, но в реальных объемах продажи стагнируют или падают. Из-за роста цен люди покупают меньше, особенно в непродовольственных категориях.
2. Рост издержек. На фоне слабого реального спроса у бизнеса разбухают почти все ключевые статьи расходов. Закупки по импорту дорожают из-за удлинения логистического плеча и колебаний валютного курса. Растут расходы на сырье, производство, логистику, аренду и другие операционные нужды. Из-за нехватки сотрудников бизнес больше тратит на зарплаты.
3. Налоговая нагрузка. Увеличивается налоговая нагрузка и снижаются лимиты дохода для налоговых режимов, а повышение НДС до 22% бьет по прибыли с удвоенной силой, так как каждый следующий процент повышения НДС все труднее возмещать. По сути дела, этот косвенный налог постепенно «трансформируется» в прямой оборотный налог. Раньше такое наблюдалось только при ликвидации товарных остатков, когда компания распродавала оставшийся сток, не закупая нового товара, а следовательно, не имела входного НДС для возмещения и уплачивала 18% от суммы распродаж. Сегодня просто не хватает наценки, чтобы возместить 22% НДС.
4. Конкурентное давление. Еще один значимый вызов — это жесткая конкуренция. В офлайне конкуренция усиливается за счет прихода федеральных сетей и снижения общего спроса. В онлайне дополнительное давление на малый и средний бизнес создают интеграторы и маркетплейсы, повышая комиссии (в некоторых категориях комиссии фактически удвоились). Предприниматели предпочитают открывать пункты выдачи заказов вместо полноценных розничных точек с качественным ассортиментом и сервисом.
5. Меняется поведенческая модель покупателя. Рассмотрим этот фактор на примере модного ретейла. Рынок одежды растет за счет инфляционного подорожания, но в штуках вещей продается все меньше и меньше. Изменилось и поведение покупателей. Стилисты расскажут вам про изменение профиля типичного клиента. Люди стали осторожнее тратить деньги и пересмотрели структуру расходов. Импульсных покупок стало меньше. В приоритете качественные вещи, блейзер на один сезон скоро никто не будет покупать. Только в люксовом сегменте тишь да гладь, там все хорошо.
Увы, в 2026 г. российский ретейл перешел из фазы экспансии в стадию жесткой борьбы за выживание. Особенно пострадали компании малого бизнеса, которые перешли с УСН на ОСНО без тщательного налогового планирования и не смогли заявить все возможные вычеты, а ведь обратный переход на упрощенную систему налогообложения будет возможен только с первого января будущего года. Скорее всего, придется призвать на помощь опытного налогового консультанта, но это снова дополнительные издержки без гарантии положительного исхода.
Вытеснение МСП крупными сетями
Крупные ретейлеры сети действительно активно вытесняют малый бизнес Приморья по целому ряду взаимосвязанных причин:
1. Эффект масштаба. С ростом объемов закупок и продаж снижаются издержки на единицу товара, что позволяет сетям предлагать более низкие цены. В результате розничная цена в федеральной сети часто лишь на 5–10% превышает оптовую цену, по которой мелкий магазин закупает тот же товар у регионального дистрибьютора.
2. Оптимальная инфраструктура и логистика. Крупные сети имеют развитую логистическую систему, что снижает затраты на доставку и хранение товаров. Это дает им преимущество в поддержании конкурентоспособных цен.
3. Централизация функций. Сети могут централизовать некоторые процессы (например, работу с поставщиками, обслуживание онлайн-касс), что повышает их эффективность.
4. Технологические и маркетинговые возможности. Крупные ретейлеры активно применяют цифровой маркетинг, аналитику данных, системы лояльности (например, геймификацию в приложениях). Они отслеживают статистику заказов в реальном времени и предлагают персонализированные рекомендации.
5. Развитие собственных торговых марок (СТМ). В некоторых случаях СТМ становятся основой ассортимента и инструментом удержания покупателя.
6. Масштабная рекламная поддержка. Продвижение локальных брендов без крупных бюджетов весьма и весьма затруднительно.
7. Регуляторные и инфраструктурные барьеры. Для малого бизнеса критическую нагрузку создают фиксированные платежи вроде вывоза ТКО, коммунальных платежей по коммерческим ставкам, обслуживания эквайринга и онлайн-касс по тарифам для малого оборота. Например, тарифы на услуги операторов фискальных данных (ОФД) для малого бизнеса часто значительно выше, чем для крупных сетей.
8. Отсутствие эффективной защиты конкуренции. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) не способна эффективно препятствовать агрессивной экспансии сетей, подавляющей локальных игроков.
9. Арендные ставки для крупных сетей обычно в несколько раз меньше, чем для мелкой розницы. Девелоперы называют таких крупных операторов «магнитами», создающими трафик, что повышает привлекательность объекта недвижимости.
10. Внутренние проблемы малого бизнеса также «играют» на стороне федеральных сетей. Сюда относятся, например, отсутствие системной работы с персоналом и неспособность использовать близость к клиенту.
11. Современные крупные магазины предоставляют потребителям больше возможностей, чем традиционные «лавки у дома». Помимо привычной продуктовой линейки такие сети предлагают готовую еду, кофе навынос, товары для дома и сопутствующие сервисы.
12. Крупные бренды стремятся сокращать площади магазинов. Высокая стоимость аренды стала одним из основных вызовов для франчайзи: аренда помещения оплачивается независимо от выручки. Поэтому сети массово переходят с форматов 300–500 квадратных метров на небольшие точки площадью около 150 квадратных метров. Такой подход снижает фиксированные расходы и делает бизнес более устойчивым.
13. Текучесть кадров в российском ретейле снова растет после относительной стабилизации в 2023–2024 гг. В среднем компании теряют 55–70% сотрудников в год, а магазины «у дома» – до 80%. Это один из самых высоких показателей среди всех отраслей экономики.
Какие факторы влияют на привлекательность коммерческих площадей в Приморье
На первый взгляд в Приморском крае наблюдается большой разброс цен на аренду объектов свободного назначения: в шесть раз и более. Однако такой разброс наблюдался всегда, поскольку привлекательность арендных площадей тоже различается, как небо и земля. Когда налоговые инспекторы хотят доказать нерыночный характер арендных ставок, они учитывают удаленность от центра, стоимость объекта, этаж помещения, качество системы кондиционирования, наличие эскалаторов и все такое. Однако торговые сети принимают во внимание целый ряд дополнительных критериев, таких как количество жителей в радиусе полутора километров, интенсивность автомобильного трафика по месту расположения объекта, число остановок общественного транспорта поблизости от входа, брендовый уровень арендаторов по соседству, количество парковочных мест и даже высоту основания здания над уровнем моря. Все это самым решительным образом влияет на трафик клиентов.
Насколько привлекателен Владивосток для федеральных операторов? Сейчас во Владивостоке и в целом в Приморье работает несколько крупных федеральных девелоперов:
1. «ПИК». Один из самых заметных игроков. Строит жилой квартал «Борисенко 48» (в Первомайском районе) и комплекс «Босфорский парк» в районе Патрокла.
2. «Самолет». У компании сразу несколько проектов: «Сабанеева 125» (три высотных корпуса) и «Квартал Нейбута». Правда, по «Сабанеева 125» в начале 2026 г. были сложности – стройка временно замедлялась из-за судебных разбирательств с партнером и особенностей грунта, но застройщик сообщал, что работы возобновлены.
3. ГК «ФСК» реализует два проекта: ЖК «Философия» (бизнес-класс, пять корпусов) и ЖК «Флагман» (семь корпусов). Кстати, структура группы («ФСК Регион») также выступает федеральным генподрядчиком на масштабных объектах – например, ведет реконструкцию парка «Минный городок» во Владивостоке на условиях концессии.
4. «ДОМ.РФ Девелопмент» зашла на рынок и строит жилой комплекс «ДОМ на Востоке» в районе бухты Патрокл (улицы Архангельская / Басаргина).
5. «Талан» тоже присутствует: например, развивает проект «Гавань» (через дочернюю структуру «СЗ Талан-регион-45»).
6. «Девелопмент-Юг», еще один федеральный игрок, который закрепился в регионе – в частности, ведет строительство в районе Патрокла.
В 2025 г. сообщалось, что в 2026 г. Ozon планирует запустить первый фулфилмент-центр в Приморском крае. Комплекс появится на территории опережающего развития (ТОР) «Приморье». Планировалось, что новый центр сможет обрабатывать более 460 тыс. заказов ежедневно, а на площади 85 тыс. кв. м по полу разместится более 17 млн товаров.
Компания РВБ (объединенная компания Wildberries & Russ) запустила первую очередь логистического комплекса во Владивостоке. Запуск объекта запланирован в два этапа. В рамках открытия первой очереди площадь комплекса составит 77 тыс. кв. м, а вместимость достигнет 38 млн единиц товара. Масштабный объект площадью 150 тыс. квадратных метров строится на территории опережающего развития «Приморье» в Надеждинском районе. Компания планирует создать здесь более 7 тыс. рабочих мест.
Перспективы развития среднего бизнеса
Таким образом, определенные перспективы развития Приморского края просматриваются, но все же беспокоит тот факт, что в России средний бизнес (более 2 миллиардов рублей оборота плюс численность персонала от 1000 работников) так и не сформировался. В США малый и средний бизнес составляет около трети оборота частного сектора, в Японии более 50% промышленного производства обеспечивает МСП, хотя в этих странах статистика по малому и среднему бизнесу отдельно не ведется. В России вроде бы различают малый и средний бизнес, но я не могу найти раздельную статистику по вкладу малого и среднего бизнеса в экономику нашей страны. Может, плохо искал?
Складывается впечатление, что вклад нашего среднего бизнеса в экономику РФ составляет ничтожный процент, а ведь наш средний бизнес – это как раз то, что в США и Японии называют малым бизнесом.
Если вы не согласны с моей оценкой уровня развития среднего бизнеса, то попробуйте перечислить предприятия МСП в Приморском крае. Мне на ум приходят такие примеры:
1. Судоходная компания «Дилмас». Крупнейший актив Аллы Михновец в Приморье. Специализируется на снабжении судов топливом, перевозке нефтепродуктов и рыбы, буксировке. В распоряжении компании – восемь танкеров-бункеровщиков, восемь автоцистерн, пять транспортных рефрижераторов и шесть рейдовых буксиров.
2. Компания «Мартен». Одно из крупнейших предприятий по металлообработке, изготовлению и оптовой торговле металлами. Занимается разделкой металлопроката, рубкой листов, гибкой труб, изготовлением металлоизделий и металлоконструкций из нержавеющей стали и черного металлопроката. В числе клиентов – ДВФУ, «ДНС», Приморская сцена Мариинского театра и другие компании.
3. Компания «ВЛ Лоджистик». Транспортно-логистическая компания, которая организует морские, железнодорожные, авиа- и автомобильные перевозки по всему миру, сопровождает и хранит грузы, помогает в таможенном оформлении. В распоряжении – 1842 контейнера и 150 единиц автотехники. Ежемесячно сотрудники совершают 480 рейсов на большегрузах и перевозят 3750 TEU, сотрудничая с брендами Kari, «Черноголовка», Makfa, «Спортмастер», «ДНС» и другими.
Раздельная статистика по оборотам малого и среднего бизнеса у нас не ведется, но есть данные по числу предприятий малого бизнеса против количества компаний среднего бизнеса. Так вот, по количеству компаний доля среднего бизнеса в МСП составляет около 0,3%, а ведь есть еще миллионы индивидуальных предпринимателей и самозанятых, ведущих, как правило, микробизнес. Таким образом, в структуре МСП доминируют микро- и малые предприятия. Средний бизнес пока не стал массовой основой экономики, поэтому в услугах и торговле естественным образом преобладают небольшие форматы.
Увы, мы еще толком не вырастили «бизнес-курицу среднего звена», способную нести золотые яйца, но уже вознамерились повысить планку налогов до такого уровня, чтобы получать золотые яйца страусиного размера. Не порвать бы неокрепшую ткань измученного тела МСП, ведь Минфин уже подтвердил отрицательный эффект после очередного повышения налога на прибыль. Планировали увеличить сборы на 1,6 трлн руб., но получили обратный эффект.
