Верховный суд России включил в свежий обзор судебной практики принципиальное разъяснение: таунхаусы и дуплексы, возведенные на землях с видом разрешенного использования «садоводство», автоматически квалифицируются как самовольные постройки. Собственникам таких объектов грозит принудительный снос без какой-либо компенсации. Об этом рассказали эксперты, опрошенные порталом «Вfm.ru».
Речь идет о блочных строениях, рассчитанных на постоянное проживание двух и более семей. Каждый блок в таком доме имеет отдельный выход на прилегающую территорию, а внутри можно оформить постоянную регистрацию. Именно статус полноценного жилья принципиально отличает таунхаус от классического садового домика, предназначенного лишь для сезонного пребывания и не подразумевающего прописки.
Сам по себе запрет на строительство блокированных жилых домов на садовых участках существовал и раньше. Здесь высшая судебная инстанция не сформулировала ничего принципиально нового. Однако в обзоре появился важный нюанс. Теперь принадлежность постройки к категории самостроя определяется автоматически, без дополнительных экспертиз и разбирательств. Достаточно установить факт размещения таунхауса на землях садоводческого товарищества.
Как рассказал старший партнер юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов, Верховный суд целенаправленно акцентировал внимание на том, что дачная амнистия не распространяется на подобные объекты. На садовом наделе допустимо возводить только индивидуальный садовый дом, тогда как строения блокированной застройки противоречат целевому назначению земли, и этот конфликт не устраняется никакими упрощенными процедурами регистрации.
Если здание получает статус самовольной постройки, финал предсказуем — снос. Причем за свой счет и без права требовать возмещения убытков от государства или муниципалитета. Оспорить такое решение в суде после выхода обзора ВС становится задачей практически невыполнимой.
Масштаб потенциальной проблемы обрисовал и управляющий партнер юридической фирмы «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. По его словам, значительная часть загородного строительства ведется на землях сельскохозяйственного назначения. Схема распространена: застройщик приобретает поле, добивается перевода участка в категорию, разрешающую дачное строительство, размежевывает территорию и распродает ее под индивидуальную застройку. Однако если процедура перевода была проведена с нарушениями, все возведенные объекты могут пойти под снос.
Эксперты предупреждают, что обзоры Верховного суда не являются документами прямого действия в классическом понимании. Они не создают новых правовых норм, но формируют ориентиры для нижестоящих инстанций. И в данном случае ориентир однозначен — позиция ВС направлена против владельцев таунхаусов на садовых землях. Как именно будет развиваться правоприменительная практика и насколько массовыми станут иски о сносе, по мнению экспертов, станет понятно уже в ближайшие год-два.
