Михаил Лазарев: «Мне интересна самореализация»

Владивосток становится городом, где доходность от вложений в недвижимость достигает столичных показателей. Судя по заметным изменениям местного строительного ландшафта и появлению новых игроков на рынке, такое вполне возможно. И хотя у каждого из нас свои представления о рентабельности инвестиций в квадратные метры, имей мы свободные средства — вложили бы их в новостройку бизнес-класса или в ликвидное жилье так называемого среднего класса в жилом комплексе с развитой инфраструктурой и благозвучным названием. Однако, несмотря на то что растущий рынок создает дополнительные возможности для маневров, заработать на недвижимости сегодня способен далеко не каждый — для этого нужны прежде всего хорошие кадры. К примеру, такие как Михаил Лазарев, финансовый директор инвестиционно-строительной компании «Аркада».

Из варягов — в дальневосточники

— Михаил Юрьевич, вы не первый из приезжих менеджеров, кто освоился и успешно работает во Владивостоке. Как и недавнего героя рубрики «Персона» господина Земскова (глава управляющей компании «Системные решения». — Прим. ред.), вас привело на Дальний Восток стремление «самореализовать себя в чем-то новом и заработать неплохие деньги»?

— В основном мне интересна здесь именно самореализация — построение успешного, функционального и прозрачного бизнеса с нуля.

— В чем, на ваш взгляд, главная сложность в этом деле?

— Как минимум в схожести целей собственника бизнеса и команды менеджеров. Зачастую собственники не готовы идти на определенную открытость, новые методы управления, более-менее долгосрочные проекты реструктуризации существующего бизнеса. Я рад, что в нашей компании этой проблемы не существует.

— Вы можете вытянуть безнадежно просевший бизнес?

— Думаю, я в силах это сделать. Потому что, по сути, это то же самое — ноль. Когда есть прогрессивные идеи и сильное желание, вывести некое предприятие в отрыв вполне возможно.

— Какова ваша нынешняя профессиональная роль?

— Управление финансами компании, бизнес-планирование, контроль основных показателей работы.

«Нет» — барьерам, «да» — прозрачному бизнесу

— С чем связан приход «Аркады»в Приморье?

— С постоянным желанием строить и инвестировать в строительную отрасль. В настоящий момент наша инвестиционно-строительная компания возводит жилой комплекс «Аркада-Хаус» на улице Ильичева, на фазе предевелопмента находятся проекты строительства клубного коттеджного поселка в пригороде Владивостока, а также жилого комплекса бизнес-класса в Находке.

Инвестиционно-строительная компания «Аркада» создана в октябре 2004 г. и зарегистрирована во Владивостоке. Прошла процедуру лицензирования в соответствии с действующим законодательством и получила разрешение осуществлять строительство зданий и сооружений высотой до 100 м с совмещением функций заказчика и генподрядчика сроком на 5 лет. Несколько месяцев назад образована дочерняя компания «Аркада-менеджмент», которая будет заниматься профессиональным управлением объектами недвижимости. Таким образом, в компании реализуется полный цикл — от концепции и строительства до эксплуатации построенных объектов.

— Как вы оцениваете стремление администрации Владивостока привлекать московские и иностранные строительные фирмы? Какие правила игры нужно установить, чтобы инвесторы действительно пришли?

— Привлекать строителей из других регионов и стран безусловно правильный шаг — рынок жилья и коммерческой недвижимости развивается, и обостряющаяся конкуренция требует от застройщиков новых ходов и интересных проектов. Да и Владивосток выигрывает — становится более современным и красивым городом, вдобавок получая часть площадей в строящихся домах либо средства в бюджет на реализацию различных программ.

Что до правил игры, то они стандартны повсюду — любой бизнес только «за» отмену всяких существующих административных барьеров. Однако в строительстве нельзя перебарщивать с упрощением выхода на рынок новых участников; это может повлечь за собой снижение профессионализма в отрасли, что отразится на качестве возводимых объектов.

— Как вы считаете, почему при существующем высоком спросе на жилье во Владивостоке так мало строится жилых зданий? К тому же стоимость квадратного метра в них довольно высока.

— На этот вопрос кратко не ответишь. В качестве исходных можно выделить следующие моменты — сложный рельеф, плотная застройка, изношенные сети, которые приводят к небольшому предложению земельных участков, пригодных для строительства современных жилых домов.

Дороговизна жилья вызвана, с одной стороны, дороговизной материалов и рабочей силы. С другой стороны, существующий спрос и общеэкономические тенденции тянут рынок вверх. Но строительные компании постоянно борются за своего клиента — появляются различные виды рассрочек и накопительных схем, в Приморском крае успешно работают несколько ипотечных программ. Однако зачастую строители пытаются максимизировать свою прибыль не за счет оптимизации затрат или каких-либо других цивилизованных инструментов, а путем простой экономии на тех же материалах или рабочей силе. Отсюда недовольство жильцов новостроек качеством их новых квартир.

— Какова сейчас рентабельность вложений в приморскую недвижимость? Вообще, распорядиться деньгами таким образом — это беспроигрышный вариант?

— Рентабельность, конечно, выше, чем ставка банковских депозитов для физических лиц, иначе не стоило бы заниматься таким капиталоемким бизнесом, но и значительно ниже тех огромных цифр, о которых думают обычные люди, пытаясь оправдать столь высокие цены на жилье. Если говорить о шансах на «выигрыш», то, как показала практика, инвестиции в недвижимость достаточно неплохой вариант вложения свободных средств, с несколькими возможными сценариями выхода из сделки — тут и простая продажа на разных стадиях строительства, и сдача в аренду.

— Существует мнение, что строительство во Владивостоке — это своего рода «пирамида»: некая фирма берется построить дом, продает дольщикам квартиры, тем не менее на достройку денег ей не хватает... Роет котлован под новый дом, собирает деньги, чтобы достроить старый. Возникают дополнительные сложности, например рыночное изменение цен на жилье, и «пирамида» рано или поздно рушится. Это неизбежное явление?

— Сегодня, при наличии грамотного финансового планирования и качественных банковских и кредитных продуктов, в строительстве «пирамиды» нет смысла — ведь достаточно цивилизованных инструментов инвестиционного финансирования строительства. Надо быть готовым строить не только дом, но и прозрачный бизнес, понятный банкам, ипотечным компаниям и простым инвесторам, выстраивать не только кредитую историю, но и завоевывать доверие простых покупателей.

Взгляд на широкое поле

— Какие положения в новом Жилищном кодексе и законе о долевом строительстве, вступившем в силу 1 апреля 2005 года, вызывают у вас наибольшие сомнения? Каким образом эти законопроекты повлияли на застройщиков?

— Жилищный кодекс и вводный к нему закон достаточно хорошо отражают сложившуюся ситуацию на рынке жилья. Его новации способствуют более эффективному обороту недвижимости. Безусловной заслугой законодателей явилось закрепление в кодексе того факта, что большая часть жилья находится не в государственной и муниципальной собственности, а в частной, т.е. более половины разделов кодекса посвящено именно отношениям, вытекающим из обязательств собственников. Так что ЖК в целом удачен.

К сожалению, не могу сказать то же самое о Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве», который явно недоработан. Его главный недостаток — односторонность. В своем стремлении максимально защитить дольщиков-граждан разработчики закона явно перестарались, и застройщик оказался сильно ущемлен в своих правах при избыточном наложении на него обязанностей. Наиболее одиозные нормы закона — излишне жесткие требования к проектной декларации, завышенные санкции к застройщику, возможность дольщика без особых последствий несвоевременно вносить денежные средства, норма о расторжения договора с дольщиком только в судебном порядке (при том что другие нормы позволяют дольщику в одностороннем порядке отказываться от договора), требования о предоставлении информации о застройщике любому обратившемуся лицу. Все эти нормы в совокупности противоречат самому духу гражданских отношений — равенству сторон. Остается надеяться, что строительное лобби настоит на доработке документа.

— В Москве на стройках работают главным образом выходцы из бывших республик СССР и турки. Как решаете кадровую проблему вы?

— Для строительства привлекаем местные специализированные организации, которые в основном используют также местные квалифицированные кадры. Если говорить о нашей компании, то ее персонал, за исключением топ-менеджмента, тоже состоит из жителей Владивостока. Штат компании позволяет выполнять весь комплекс задач — от маркетинговых исследований и разработки концепций объектов жилой и коммерческой недвижимости до строительства, реализации и управления этими объектами.

— Почему «Аркада» выбрала офис в отеле «Хендэ», а не в собственном здании?

— Проектирование и строительство удобного и современного бизнес-центра занимает не меньше одного года. Не вижу смысла затягивать выход компании на рынок из-за отсутствия именно собственного здания.

— Чем вас привлекает и отталкивает Владивосток? Какими находите здешние возможности для отдыха, поле для бизнеса?

— Притягивает море и все, что с ним связано. Отталкивают же на удивление многочисленные погодные катаклизмы. Возможностей для отдыха тут не так много, как в Москве, но и среди них легко находятся удачные варианты. Бизнес здесь достаточно узкоспециализированный, зачастую опирающийся на старые правила игры и не готовый к современным инновациям, но именно это и дает широкое поле для деятельности профессионалов «новой волны».

БЛИЦ
— На что вы потратили первый заработанный рубль?
— На покупку популярной в моем детстве жвачки Donald Duck. Как раз тогда она стоила один рубль.
— Во что инвестируете личные доходы?
— В недвижимость, банковские депозиты.
— Какие статьи расходов в вашем бюджете не подлежат сокращению? Как бы вы расставили приоритеты?
— Отдых, питание, одежда.

Владимир КУЗНЕЦОВ «Конкурент»