Кирилл Писарев – один из первых профессиональных девелоперов в России. В 1994 г. вместе с партнером Юрием Жуковым основал «Первую ипотечную компанию», которая выросла в группу ПИК. В 2008 г. Писарев с состоянием $6,1 млрд занял 160-е место в глобальном списке миллиардеров по версии Forbes. Издание также включило его в список самых молодых миллиардеров мира.
После ПИК Писарев основал девелоперскую компанию Wainbridge, общая площадь всех построенных проектов, как указано на сайте компании, – более 444 тыс. кв. м, их общая стоимость – свыше $4 млрд. Заявленная выручка в 2020 г. – более $200 млн. Вторая компания Писарева, The Collection (в будущем Voile d’Or), специализируется на управлении премиальной недвижимостью.
С компанией Wainbridge Кирилл Писарев зашел и во Владивосток. О новом проекте в дальневосточной столице и своем видении развития города он рассказал в интервью деловому еженедельнику «Конкурент».
– Кирилл Валерьевич, Wainbridge работает преимущественно в Европе и США, а в России – в основном только в Москве. И тут вдруг Владивосток…
– Не буду говорить, что всю жизнь мечтал работать во Владивостоке, но так получилось, что познакомился с собственниками компании «Ареал-Девелопмент», у нас сложились крепкие партнерские отношения. Я вижу, что коллеги принципиально опережают местных девелоперов в понимании продукта, который нужно делать. Я имею в виду ЖК «Маринист».
Мы подумали – почему бы нет. Владивосток – город интересный, да, со своими проблемами, но и со своими интересными моментами, как то: береговая линия, красивая природа и т. п.
Лично я первый раз во Владивостоке, но наша команда и мой партнер, президент Wainbridge International Майкл Белтон, сюда приезжают регулярно, они уже провели достаточно серьезную работу по консалтингу. Уверен, ЖК Novatoria, над которым мы с «Ареал-Девелопмент» сейчас работаем, станет ярким примером коллаборации двух сильных команд: нашей с международным опытом и коллег из «Ареал-Девелопмент» с их глубокой локальной экспертизой.
– Кажется, Владивосток меняется быстрее и радикальнее, чем любой другой российский город. Вы не видите конфликта между его промышленным развитием и сохранением исторического облика?
– Конечно, нахожу. Но города, которые не меняются, – это, как правило, города, ставшие туристическими аттракционами. Так что рано или поздно придется выносить промзоны за пределы города, заниматься редевелопментом территорий. Так, например, на моих глазах Москва стала совершенно другим городом, на территориях бывших производств появилось огромное количество новых красивых проектов с ландшафтными парками, набережными и уютными дворами, многократно выросла дорожная сеть, появились новые общественные пространства. Во Владивостоке, пусть с небольшим запозданием, тоже это произойдет. На это нужно время и желание властей, застройщиков и самих жителей города.
– Считаете, во Владивостоке можно применить московский опыт?
– В Москве за счет малоэтажной застройки с низкой плотностью в ходе реновации удавалось находить огромные площади для возведения современного жилья. Благодаря этому целый квартал переселяется в один-два высотных дома, освобождая площадки для строительства новых, современных домов. Это выгодно и жителям, и застройщикам.
Во Владивостоке с учетом отличий рынка и сложного рельефа копировать московский опыт просто невозможно. Но тем не менее в российском законодательстве теперь есть другая возможность для реновации. Местные власти определяют территории для комплексного развития и выкупают недвижимость и землю у собственников этих проблемных микрорайонов по рыночной стоимости. Причем используются для выкупа даже не бюджетные средства, а деньги девелопера, который победил на аукционе на комплексное развитие данной территории. В результате вместо хаотичной точечной застройки в городе будет происходить гармоничное развитие со строительством не только нового, современного жилья, но и новых дорог, детских садов и общественных пространств. При этом очень важно следить за емкостью рынка.
Владивосток – небольшой город, прироста населения практически нет, поэтому здесь рынок может в какой-то момент остановиться. Строительство – это основной драйвер экономики в регионе, оно сразу тянет за собой еще шесть–семь отраслей, и нужно найти какой-то разумный баланс между потребностями города и интересами бизнеса. Владивостоку сейчас больше нужны даже не объемы, а совершенно иное качество жилья.
– Под качеством вы подразумеваете?..
– Рынок недвижимости, как и весь мир, становится сложнее, а покупатель – требовательнее. Ему нужна городская среда, в которой комфортно жить и работать, но где сохраняется историческая идентичность и улучшается экологическая обстановка. Поэтому будущее за районами и даже зданиями смешанной концепции (mixed use), в которых совмещено несколько функций. Почему я, собственно, выделил ЖК «Маринист» и считаю, что и ЖК Novatoria будет иметь успех: первый проект стал тем самым, который создал по сути новую среду обитания во Владивостоке, второй же будет продолжать данный тренд, но со своим уникальным архитектурным стилем.
Так, одна из башен комплекса будет сдана полностью в готовой дизайнерской отделке. Это, наверное, будет одним из первых проектов во Владивостоке, где будет реализован такой подход, хотя такое во всем мире делают достаточно давно. Это очень удобно по нескольким причинам. Первое. Поскольку мы девелоперы, мы сделаем это качественно и красиво. Второе. Для потенциального покупателя это выгодно, потому что люди получают эту отделку по более низкой цене. Если они будут делать отделку сами, это обойдется им в два–три раза дороже.
Третье. Около 70% людей по России в среднем при покупке квартиры используют ипотечный кредит. А покупая квартиру без отделки, человек должен опять потратиться, и часто – за счет уже потребительского кредита. В нашем случае, покупая квартиру, эту отделку он финансирует за счет ипотеки. И четвертое, самое главное: зачастую, когда люди въезжают в дом без отделки, их соседи еще на протяжении трех–пяти лет делают этот ремонт. Жить невозможно, если дом еще находится в состоянии стройки.
– Чего, на ваш взгляд, не хватает Владивостоку для того, чтобы городская среда была по-настоящему комфортной?
– Необходимы планирование и системный подход к развитию городской среды, когда девелоперы, урбанисты, архитекторы, власти думают на несколько десятилетий, а то и столетий вперед. Все крупные города развитых стран практически полностью ушли от точечной застройки и мыслят квартальным развитием, где в полной мере предусматривается инфраструктура для комфортной жизни граждан: детские сады, школы, парки, транспортные развязки и так далее. Децентрализация существенным образом снижает нагрузку на инфраструктуру одного района, перераспределяя равномерно и грамотно по всему полотну города.
Если раньше можно было построить «как обычно», то сейчас нужно, прежде всего, думать о среде обитания и о клиенте в этой среде обитания. Потому что человек не только живет в квартире, он выходит гулять, думает, как проводить время. К сожалению, во многих российских городах подход еще старый.
– Полпред президента в ДФО Юрий Трутнев в недавнем интервью рекомендовал застраивать во Владивостоке склоны сопок, но бытует мнение, что сложный рельеф (море с трех сторон, холмистая местность) затрудняет развитие города с точки зрения жилищного строительства. На ваш взгляд, насколько эти опасения оправданны?
– Я бы сказал, что дела обстоят обратным образом. Ни в Москве, ни во многих крупных городах России, да и мира, нет таких видов, которые открываются во Владивостоке, во многом благодаря его изрезанной береговой линии. Эту данность, как и многое в мире, можно воспринимать как ограничение или как возможность. Мы, как девелоперы новой формации, смотрим смело и идем по пути возможностей. Это значит, что ограничения, которые могут возникать в таких случаях, всегда рассматриваем лишь как почву для работы. Правильная концепция решает эти вопросы: при грамотном подходе к застройке города подразумевается обновление и даже усиление фонда коммуникаций (дороги, инженерные сети и так далее).
Холмистая местность Владивостока – это «проблема» той же серии. Неоднородный рельеф города может стать его уникальной характеристикой и толчком к внедрению современных архитектурных решений. Сейчас в центре города, очевидно, пустуют большие участки с подобным рельефом, в то время как они могут быть освоены на благо города и жителей.
Резюмируя: это вопрос отношения к ситуации и наличия на рынке опытных профессионалов, готовых работать в нестандартных условиях.
– Об этом вы говорили с губернатором Приморья Олегом Кожемяко?
– В том числе. Губернатор – деятельный человек, который готов принимать серьезные решения, он заинтересован, чтобы край и Владивосток развивались более динамично. Мы, в частности, обсудили проект, который будет интересен и нам, и городу.
– Проект будет из серии жилой или коммерческой области?
– Как раз на встрече Олег Николаевич (Кожемяко. – Прим. ред.) очень четко расставил акценты. Есть социальные задачи обеспечения населения недорогим жильем. А есть задачи формирования красивого облика столицы Дальнего Востока и создания качественной городской среды в центре. Эти задачи не исключают одна другую, но их нельзя смешивать. И мы больше про второе. Наша цель – сделать красивый и качественный проект в городе, и базироваться это будет на потребности горожан в качественном жилье.
– Создать среду обитания стоит дороже, чем построить обычный дом?
– Речь не идет о том, что мы должны делать это одни. Мы должны делать это вместе с городом, с властями. Это некая такая договоренность, или, скорее, даже партнерство. По большому счету, задача девелопера – построить дом, а задача города – построить среду обитания. Такая схема работает не всегда, потому что у девелопера одно понимание, у города другое: и по срокам, и по тому, как это должно быть. Чтобы не входить в противоречия, девелопер должен на себя взять эту функцию и вместе с городом просто сделать проект.
Все это решаемо, если заинтересованность отрасли в развитии назрела и есть стойкое желание властей менять и подходы, и процессы, и лицо города. В этом плане Владивостоку повезло: власти страны очень заинтересованы в развитии региона, формируют различные программы для его поддержки («Дальневосточная ипотека», «Свободный порт Владивосток», различные государственные механизмы предоставления земельных участков), а значит, у нас с вами есть шанс увидеть здесь в ближайшие 5–10 лет совершенно иной город.
