Несмотря на все предпосылки к замедлению экономического роста в стране, бизнес не стагнирует, развивается, растет. Однако все чаще на первый план выходит вопрос: как наиболее эффективно использовать имеющиеся средства, чтобы не срывать сроки проектов, создавать отличный продукт, радовать конечного потребителя. Ответ может быть найден в сфере государственно-частного партнерства (ГЧП).
Все нюансы работы механизма, его плюсы и минусы обсудили на прошлой неделе в правительстве Приморского края, где состоялась вторая региональная бизнес-конференция «День ГЧП в Приморье». В регионе это, пожалуй, главная площадка, на которой раз в год всесторонне обсуждаются все практические и законодательные аспекты государственно-частного партнерства. В дискуссии участвуют и представители правительства, и муниципалитеты, и, конечно, бизнес.
Одним из главных спикеров конференции стала Виктория Ивачева, заместитель директора по вопросам ГЧП группы компаний «DNS Девелопмент». По инициативе застройщика в Надеждинском районе построят муниципальные школу и детский сад. На данный момент это первые и единственные ГЧП-проекты в сфере образования в Приморье. Об уникальном опыте «DNS Девелопмент» Виктория Ивачева рассказала в эксклюзивном интервью деловому еженедельнику «Конкурент».
– Виктория Валерьевна, об использовании этого механизма говорится на протяжении последних лет много на всех уровнях власти. Иногда создается впечатление, что ГЧП – чуть ли не панацея от инфраструктурных бед России. А на деле все пока не очень радужно. Проектов мало, их конечный успех отнюдь не очевиден, а некоторые уже и вовсе потерпели крах. В связи с этим главный вопрос: не проще ли «DNS Девелопмент» было использовать выкуп помещений, тендеры, которые так популярны среди застройщиков?
– Объясню причинно-следственную связь нашего решения о вступлении в ГЧП. Комплексная застройка, о которой так много говорят в последнее время, – это не только возведение жилых домов на каком-то земельном участке, приобретенном застройщиком. Это комплекс объектов, связанных технологически и функционально и одновременно разделенных по сегментальному принципу: коммунальные структуры принадлежат водоканалу, энергетикам, дороги и социальные объекты – зона ответственности муниципалитета, жилые объекты – в пуле ответственности застройщика.
При этом ключевая задача любого девелопера – создать максимально комфортную среду для будущих жителей своего жилого комплекса, в нашем случае – ЖК «Формат». Было очевидно, что социальные объекты в шаговой доступности нам необходимы. Строить их за собственные средства нерационально и нерентабельно. Рассчитывать, что частные школы и детские сады станут привлекательными для жителей – маловероятно. Люди, покупающие жилье в новом доме, как правило, в ипотеку, вряд ли будут рады перспективе ежемесячно нести дополнительные расходы, оплачивая обучение детей в частных образовательных учреждениях.
Безусловно, школы и детские сады могут быть построены девелопером по инициативе администрации. Но, во-первых, такие прецеденты в крае происходят редко в силу ряда причин. Во-вторых, даже если поступает такой заказ, задача девелопера ограничивается строительством самого здания образовательного учреждения, без глубокого погружения в то, кто будет посещать эти школы и сады, чем и как они будут обеспечены и оборудованы. Чаще всего подобные вопросы застройщиков не беспокоят. Эти нужды финансируются отдельно из муниципальных бюджетов.
Наша компания зашла в комплексную застройку с четкими намерениями построить «город мечты» – жилой комплекс «Формат», максимально комфортный для жителей. Эта идея и стала отправной точкой: был выбран формат малоэтажного строительства, закрытый двор без машин с детскими площадками, спортивными зонами, бесплатная парковка по внешнему периметру домов – все самое необходимое. Очень скоро нам стало очевидно, что в концепцию нового жилого комплекса органично впишется как минимум детский сад, а как максимум – школа. На тот момент у нас уже был опыт ввода в эксплуатацию жилых объектов в рамках строительства коттеджного поселка на территории полуострова Де-Фриза. Проанализировав жилой комплекс с точки зрения покупательской привлекательности, мы сделали выводы, что квартиры в ЖК «Формат» будут востребованы по большей части молодыми семьями, попадающими под программу «Дальневосточная ипотека», у которых уже есть дети, либо они планируют прибавление в семействе. Стало понятно, что строить школу и детский сад необходимо. Встал вопрос – с помощью какого механизма?
Опыта строительства социальных объектов у нас на тот момент не было. Однако глубокий мониторинг ситуации показал, что строительство по 44-му ФЗ (Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». – Прим. «К») сопровождается массой сопутствующих рисков. Дело в том, что при выявлении настоящих или мнимых нарушений такой договор могут расторгнуть. Кроме того, строительство осуществляется по принципу «тебе платят – строишь, не платят – не строишь». Так, за последние пять лет из пары десятков объектов социальных учреждений, которые девелоперы пытались реализовать в рамках контрактной системы, достроены и сданы в эксплуатацию единицы.
Мы понимали, что, если что-то пойдет не так, наш садик или школа будут недостроенным пятном уродовать облик всего микрорайона. В ГЧП такое развитие событий фактически исключено. Застройщик изначально вкладывает свои средства, и бросить проект на полпути – означает потерять свои деньги. То есть концессионное соглашение – это наиболее приемлемый вариант сотрудничества бизнеса с государством, где обеим сторонам такое партнерство одинаково выгодно. Таким образом, мы укрепились в своем решении вести строительство объектов образования в рамках ГЧП.
Специалисты нашей компании провели маркетинговый анализ, в котором отразили реальное положение дел: за следующие полтора года на территории района появится новый жилой комплекс «Формат» на 15 домов и 3,5 тысячи человек населения, а первые четыре дома запланированы к вводу уже в 2021 г. (три дома ЖК «Формат» уже построены и заселены. – Прим. «К»). При этом жители нового жилого комплекса будут поставлены в условия, при которых им придется ежедневно тратить около 40–50 минут на то, чтобы отвезти своих детей в ближайшие образовательные учреждения. Пользу партнерства администрации Надеждинского района с нашей компанией пришлось доказывать неоднократно, тем не менее мы быстро пришли к соглашению, что да, строить нужно, и да, использовать необходимо именно концессию.
Отмечу, мы стали первым застройщиком в регионе, который сам инициировал возведение социальных образовательных учреждений в рамках ГЧП. Сегодня концессионные соглашения по строительству школы и детского сада заключены. На текущий момент госэкспертиза по детскому саду успешно пройдена, в ближайшее время на объект зайдет подрядчик. Что касается школы, проект которой несколько масштабнее, то сейчас мы начинаем прохождение госэкспертизы.
– Вы отметили существенно меньший риск получить в рамках ГЧП недострой. Суть ГЧП в том, что инвестор строит объекты, а муниципалитет потом в течение нескольких лет компенсирует эти затраты уже после их ввода в эксплуатацию. Но даже при условии такой «рассрочки» средств в бюджете муниципалитета может не хватить. Мало ли, очередной кризис наступит.
– Компания заключает с муниципалитетом концессионное соглашение, в котором четко прописывается зона ответственности сторон. Застройщик обязан построить и ввести объекты в эксплуатацию «под ключ», используя собственные денежные средства. Получив на свой баланс эти объекты, администрация постепенно, в рассрочку возмещает часть расходов, понесенных компанией. На данный момент мы совместно с администрацией Надеждинского района уже прошли этап «защиты денег» и заключили соглашение. А то, о чем вы говорите, – это очень маловероятный сценарий. Бюджет все-таки формируется каждый год, проходит общественное обсуждение, то есть весь процесс прозрачный. И муниципалитет не может не закладывать в финансовый документ суммы выплат по концессионному соглашению.
– Каковы условия данного соглашения?
– Алгоритм работы следующий: за два года мы строим объекты, затем в течение пяти лет идет возврат денежных средств. Общая инвестиционная емкость заключенных концессионных соглашений составляет около 1,4 млрд рублей.
К работе мы приступили в марте 2020 г. Все это время шла предпроектная подготовка – огромный пласт мероприятий, включающий обоснованную финансовую оценку всех затрат, которые будет нести застройщик в рамках заключенного концессионного соглашения. Мы должны не только построить социальные объекты, но полноценно ввести их в эксплуатацию с готовностью по оснащению на 100% – от «пробирок для кабинета химии до мебели и методических пособий».
Кроме того, в зону нашей ответственности входит четкое понимание того образовательного процесса, который предусмотрен Министерством просвещения России не только в текущий период времени, но и на перспективу. Мы проработали все специализации, изучили все стандарты, применяемые в образовательном процессе. Полученные данные были отражены в проектной документации.
– Кстати, о предпроектной подготовке. Насколько это дорого и включено ли это в стоимость?
– Сейчас, когда договор концессии подписан, мы можем быть уверены, что расходы, касающиеся проектной документации, нам будут частично компенсированы. Но до заключения соглашения затраты компании на проектную документацию были исключительно нашими рисками. Тем не менее, не имея опыта в строительстве социальных объектов, невозможно оценить навскидку стоимость проектов. Необходим тщательный подход. Поэтому проделанная нами работа в части анализа проекта была необходима.
– Насколько объективна стоимость строительства ваших объектов в условиях постоянного удорожания строительных материалов и увеличения рисков нарушений сроков поставки, связанных с пандемией коронавируса?
– Это прямые риски застройщика. Эффективных способов борьбы с ними пока мало. Например, в этом году Минстрой РФ выпустил постановление, разрешающее застройщикам, осуществляющим деятельность в рамках госконтракта, увеличивать стоимость проектов на 30%. При этом государственно-частное партнерство учтено не было. Наши коллеги из сообщества ГЧП совместно с правительством сегодня ведут работу для внесения изменений в этой части, и мы надеемся на положительный результат.
– Какие самые сложные вопросы приходилось решать на этапе предпроектной подготовки?
– В России подобных нашим проектам – единицы, а в Приморье и вовсе первые. В этой связи любой возникающий вопрос становился сложным. Ни одно решение не принималось просто, так как ГЧП – это новое поле для застройщика. Лично мы все шаги прорабатывали и проходили вместе с властями – администрацией Надеждинского района, правительством Приморского края, за что коллегам большое спасибо.
– Еще одна проблема, тесно связанная с вышеобозначенной, – отсутствие кадров, способных готовить и реализовывать проекты ГЧП. Такой опыт со стороны государства есть лишь в немногих регионах, а со стороны частных компаний – лишь в небольшом количестве крупных инвестиционных, строительных и юридических компаний. Остальные участники действуют во многом путем проб и ошибок, то есть опять же – в условиях повышенных рисков. Вы как решали данную проблему?
– Отмечу, что первопроходцам всегда труднее. И, соответственно, решали кадровый вопрос, как и все компании, – привлекли опытных специалистов, обучали молодых. И мы уже набираемся определенного практического опыта. К слову, специалистов нашей компании все чаще приглашают муниципалитеты и застройщики проконсультировать по подготовке проектной документации и другим вопросам ГЧП.
– Но вы обращались к опыту какого-то региона?
– Конечно, Ханты-Мансийский автономный округ, который, по общему мнению, является одним из пионеров использования механизмов ГЧП. Кстати, в этом году с напряжением следили за ситуацией в округе, где Федеральная антимонопольная служба требовала признать строительство одной школы госзакупкой, не ГЧП.
ФАС отстаивала позицию, согласно которой концессия не может быть законной, если государство по условиям договора компенсирует расходы инвестора из бюджета. Такая концессия, по мнению ФАС, является госзаказом. Но именно по такой модели были реализованы знаковые инфраструктурные проекты последних лет в России, поэтому за развитием событий по этому спору последние два месяца следили все участники ГЧП-рынка, ведь пересмотру было бы подвергнуто конвенциональное понимание ГЧП. К счастью, все завершилось благополучно, и ФАС проиграла дело в суде.
– Возвращаясь к финансированию проекта… 1,4 млрд рублей – это не только ваши собственные средства, но и кредитные. Процентные ставки также будут компенсироваться в ходе исполнения концессионного соглашения?
– По условиям концессии инвестор имеет право, помимо собственного, привлечь банковское кредитное финансирование. Естественно, мы – как компания, которая все свои деньги направляет на целевой бизнес, – также пользуемся кредитными ресурсами. В данном случае нашим партнером является Сбербанк, который имеет возможность финансировать такие проекты по ставке ниже рыночной. Эти ставки также включены в договор концессии и подлежат возмещению, которое рассчитывается из возможностей муниципального бюджета.
Отмечу, что привлечение кредитов в строительство по ГЧП связано с определенными рисками. Сумма, указанная в договоре с администрацией Надеждинского района, фиксированная, и в случае меняющейся ситуации в процентных ставках компенсация увеличения расходов в соглашении не учитывается.
Кроме того, существуют особенности налогового обложения, где нужно в рамках соглашения выплачивать налог на прибыль, которой нет. По инициативе группы компаний «DNS Девелопмент» и при поддержке АО «КРДВ» и Министерства развития Дальнего Востока и Арктики РФ были внесены изменения в нормативную документацию, которые позволили впервые за всю историю режимов ТОР получить статус резидентов ТОР SPV-компаниям (ООО «Академия детства ДНС» и ООО «ДНС Развитие»), созданным в рамках законодательства для реализации ГЧП-проектов. Получение статуса резидента ТОР позволит нам воспользоваться налоговыми преференциями и за счет этого снизить затраты на реализацию проектов, по предварительным оценкам, на 5–10%.
– А не проще ли обратиться к инфраструктурным кредитам?
– Данный механизм появился совсем недавно. Он еще недостаточно отработан в отличие от ГЧП, который работает уже шесть лет. Нужно понимать, что инфраструктурные кредиты, во-первых, выдаются не застройщику, а правительству под 3%, которое затем их разыгрывает, то есть это принцип, схожий с 44-м федеральным законом. А во-вторых, при рассмотрении получателя этих кредитов в приоритете все-таки будут объекты инфраструктуры. Если же применить данный ресурс в строительстве социальных объектов, речь опять пойдет только о возведении самого здания, а его оснащение в обязанности застройщика не входит. При этом на оснащение небольшой школы на 450 мест требуется около 89 млн рублей – это серьезные деньги. Муниципалитету будет сложно выплачивать компенсацию застройщику и одновременно предусмотреть финансирование на обустройство образовательного учреждения.
– Получает ли девелопер, строящий социальные объекты в рамках ГЧП, какую-то прибыль?
– Есть отрасли, где застройщик действительно имеет такую возможность, но строительство социальных объектов, в частности образования, к таким не относится. Что же касается нашей компании, как концессионер, после введения объектов в эксплуатацию, мы будем обязаны осуществлять на них ремонты текущего характера, а также оказывать платные услуги дополнительного образования или нанимать соответствующего оператора.
В целом, по нашим предварительным расчетам, доход от предоставления дополнительных сопутствующих услуг в будущем составит около 5–7% от объема вложенных в проекты инвестиций. Пока мы склоняемся к концепции школы с инженерным физико-математическим уклоном. Этому формату способствует направление работы компании DNS, а также близость ТОР, где запускаются технологически серьезные предприятия с востребованными инженерными специальностями.
– Расскажите подробнее о проектах школы и детского сада. Что они собой представляют?
– Школа будет представлять собой трехэтажное здание для 18 классов начальной и средней школы, современный спортивный зал, специализированные классы физики, биологии, лаборатории для проведения занятий химии, кабинеты для занятий робототехникой и моделированием, лингафонный класс, зоны рекреации с сенсорными досками, удобными зонами для общения и занятий, а зона рекреации начальной школы позволит малышам на переменах безопасно бегать, прыгать, а при необходимости и участвовать во внеклассных занятиях. Большой стадион с беговыми дорожками, волейбольной и баскетбольной площадками, где в вечернее время смогут заниматься все желающие. В детском саду – группа для временного пребывания детей младенческого возраста (от двух месяцев) и 12 групп полного дня, просторные музыкальный и спортивный залы. Территорию оборудуем видеонаблюдением, игровыми площадками. Все это позволит малышам и подросткам находиться в комфортных условиях, получать новые знания и навыки, а родителям в течение рабочего дня не волноваться за своих детей.
– Как вы думаете, механизм ГЧП будет востребован другими застройщиками?
– Не сомневаюсь, что ГЧП будет развиваться все более активно, других вариантов просто нет. Комплексная застройка не может быть комплексной без социальных объектов. Застройщик, чтобы продать жилье по достойной цене, должен создать качественный продукт.
Рынок давно ушел от оценки «просто» квадратного метра. Критерии поиска жилья у покупателей расширены. Люди ищут не только удобную комфортную жилую площадь с красивым видом из окна. Большое внимание уделяется современному паркингу, подъездным путям, наличию зон отдыха и многому другому. К числу приоритетов при выборе жилья относится и наличие школ, детских садов, поликлиник, расположенных в шаговой доступности.
Именно из этих составляющих, как из бусинок, складывается стоимость современной квартиры. Именно создание комфортной среды – главная задача современного девелопера. Мы идем по этому пути, используя все доступные средства и механизмы. И своим опытом мы готовы делиться со всеми застройщиками, заинтересованными так же, как и мы, в глобальной задаче – повысить уровень жизни в Приморском крае. Мы открыты к диалогу, готовы проконсультировать и поделиться опытом. Если есть вопросы, со мной можно связаться по электронной почте: ivacheva.vv@dnsgroup.ru.
