Строительная отрасль Владивостока набирает обороты. Заявлено большое количество проектов, на местный рынок зашли крупные федеральные компании, масштабное строительство запланировано в зонах комплексного развития территорий. Вместе с тем 2022 год обещает быть очень непростым для застройщиков. О перспективах рынка рассказал председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.
– Владимир Владимирович, к вопросу геополитики. Понятно, что сложно прогнозировать, но все-таки – как вы оцениваете перспективы рынка в связи с последними событиями на мировой арене?
– Безусловно, в сегодняшней ситуации строительная отрасль, в которую вовлечены сотни тысяч людей, нуждается в государственной поддержке, поскольку ожидается, что стоимость банковского кредитования резко вырастет и кредиты застройщикам будут выдавать по ставке более 20% годовых. Все это серьезно отразится на себестоимости строительства. Но помимо доступности кредитов есть еще один важный вопрос – ипотека.
Если ставки по ипотеке поднимутся до двузначных цифр, спрос на нее упадет, фактически программы ипотечного кредитования начнут сворачиваться. Это очень сильно повлияет на строительный рынок – будут останавливаться проекты. Поэтому наша позиция – сейчас государству нужно поддержать ипотеку и установить сниженные льготные ставки на Дальнем Востоке, убрать возрастной ценз дальневосточной ипотеки, распространить программу не только на людей до 35 лет, но и на всех жителей региона. Плюс необходимо льготное кредитование застройщиков. Иначе мы увидим очень серьезное замедление строительства и удорожание объектов.
– Абстрагируясь от геополитических проблем: в прошлом году на рынок Приморья зашли федеральные застройщики, анонсированы масштабные проекты. Значит, стоит ожидать и снижения стоимости нового жилья?
– Те проекты, которые реализуют в Приморье федеральные компании, нельзя отнести к классу «эконом». Это как минимум «комфорт» или «комфорт плюс», достаточно качественно спроектированные дома, квартиры с отделкой White box, готовые к чистовому ремонту. Стоят они в среднем 150 тысяч рублей за кв. метр. Так что ни о каком снижении цен речи не идет. Группа компаний ПИК заявила большой проект в Снеговой Пади – неизвестно, сколько там будут стоить квартиры, но пока наши федеральные коллеги конкурируют за счет качества проектов, а не цены.
Если говорить в общем, то я ожидал бы коррекции стоимости жилья в сегменте «эконом». Особенно по ряду локаций. Заявлено большое количество проектов в районе Патрокла, Зеленого Угла, Снеговой Пади, Садгорода – такое массовое строительство может привести к тому, что цены стабилизируются и не будут расти в обозримом будущем. Но, опять же, значительного снижения мы не увидим ввиду непростой конъюнктуры рынка.
– Что еще может повлиять на стоимость строительства в 2022 году?
– Прежде всего рост ключевой ставки Центробанка, сворачивание программ льготного кредитования застройщиков и увеличение себестоимости строительства. В целом за последние полтора года из-за роста стоимости труда и стройматериалов монолитное домостроение подорожало на 70–80%, но это не предел.
– Проходила информация, что рост ключевой ставки может оказаться фатальным для некоторых компаний. Так ли это?
– Еще прошлым летом действовали программы льготного кредитования застройщиков. Господдержка давала возможность оформить кредит под 5,5% годовых. В этом году ставки выросли до 14%. Понятно, что по мере наполнения счета эскроу ставка снижается, но здесь все зависит от темпов строительства. И во Владивостоке уже есть проекты, которым не повезло, – дом построен, а счет эскроу не закрыт. В итоге застройщику остается только брать кредит с более высокой ставкой, чтобы решить вопросы по эскроу. А пока непроданные квартиры находятся в залоге у банка, он работает в минус.
Отмечу, обманутых дольщиков не будет в любом случае, потому что, согласно действующему законодательству, даже если компания окажется банкротом, банк профинансирует завершение строительства и обеспечит ввод объекта в эксплуатацию. Но вот интересы бизнеса могут пострадать. Особенно вероятны проблемы у мелких компаний, которые строят по одному дому во Владивостоке.
– Девелоперы всегда отмечали проблемы с получением разрешительной документации на строительство. Изменилась ли ситуация с приходом мэра Константина Шестакова?
– В плане комфортного взаимодействия с администрацией у застройщиков вопросов – нет. Глава всегда открыт к диалогу. Попасть на прием к его заместителю, который курирует выдачу разрешений на строительство, не составляет проблем. В организационном плане все устроено правильно, и видно, что команда Константина Шестакова действительно старается. Но, к сожалению, существуют проблемы, которые не решить в одночасье. Обработка документов занимает по-прежнему много времени, проекты планировки территорий могут утверждаться годами, причем каждый раз застройщику возвращают ППТ с новыми замечаниями.
Считаю, что этот подход пора менять – если конкретные замечания устранены, новых вопросов со стороны администрации не должно возникать, так как «играть в пинг-понг» можно бесконечно. И, конечно, управлению муниципальной собственности и управлению градостроительства не хватает кадров. Увеличение штата в них поможет сократить сроки согласования строительной документации.
– Обычно претензии к застройщикам связаны с отсутствием коммуникаций, школ и детских садов для новых объектов. Насколько они обоснованны?
– Застройщик и мечтал бы подключиться к старым сетям, но никто ему не согласует техусловия. Для новых объектов необходимы новые канализационные трубы и электросети. С электричеством в городе большие проблемы, это еще один важный фактор, сдерживающий стройку. Что касается социальной нагрузки, то архитектором Кириллом Солгаловым разработана модель заполняемости школ и детских садов, плюс прогноз до 2035 года с учетом демографической ситуации. Сейчас нагрузка на социальную инфраструктуру во Владивостоке очень неравномерна. Есть больные зоны, включая Снеговую Падь и Вторую Речку, – там по генплану запланировано строительство школы и детского сада. Есть объекты, где загрузка недостаточна, например, школа со спортивным уклоном в районе стадиона «Динамо». В остальных микрорайонах ситуация не критична. На мой взгляд, намного острее стоит транспортный вопрос – сегодня решения для него нет, в ближайшей перспективе дороги расширяться не будут.
– А можно ли решить проблему дефицита энергомощностей?
– Для этого нужно строить новые подстанции во многих районах, что требует миллиардных затрат. У застройщиков таких денег нет. Край помогает инфраструктурными кредитами, где-то работают инвестпрограммы ДРСК, но процесс очень медленный. Ускорить его можно, только увеличив финансирование. В частности, по инвестиционным программам ВПЭС и ДРСК.
– Во Владивостоке начинает реализовываться так называемая реновация, или комплексное развитие территорий (КРТ). В первую очередь под нее попадают центральная и средняя часть города, где много старого фонда. Как это, на ваш взгляд, будет выглядеть на практике, ведь механизм расселения достаточно болезненный для местных жителей?
– Сейчас во Владивостоке появляются новые зоны КРТ. Одна из них начинается от жилого комплекса «Магнум» на улице Володарского и проходит по улице Пушкинской, захватывая практически весь старый жилой фонд ниже проспекта Красоты. Там, где планируется строительство, объекты будут оценены. Собственникам предоставят новые квартиры по нормативу жилой площади на человека или денежную компенсацию.
В регионах еще нет примеров застройки по новому закону о КРТ, так что все нюансы предстоит выяснить на практике. Опыт Москвы для нас не показатель. Там совсем другая кухня, и реновация ведется за счет бюджета города, тогда как при комплексном развитии территорий застройщик на аукционе выкупает участок и расселяет дома под снос за свой счет.
– Как обстоят дела с КРТ в районе «Дальпресса» и Голубиной пади?
– Изначально «Дальпресс» был зоной КУРТ. Прежний закон о комплексном устойчивом развитии территорий действовал несколько иначе, поэтому сейчас ряд вопросов относительно расселения решается в судебном порядке. В Голубиной Пади ситуация другая: там застройщики уже зашли на территорию, расселили дома, объединили свои участки, согласовали мастер-план застройки и эскизный проект с администрацией города и назвали все это «реновацией». Конечно, механизм КРТ новый, для кого-то он может быть болезненным. Но это благо для города. КРТ позволяет комплексно застроить территорию и убрать барачную застройку из центральных районов.
– Владимир Владимирович, заключительный вопрос снова на злобу дня. Говорят, уже сейчас на фоне удешевления рубля наблюдается шквальной спрос на недвижимость. Чего ожидать дальше?
– Такая тенденция появилась последние несколько дней. Но шквальной спрос иссякнет уже через неделю. Банки в текущих условиях могут отказаться заключать сделки, и рынок замрет. Поэтому, повторюсь, сейчас для поддержания строительной отрасли и сохранения сотен тысяч рабочих мест необходимы специальные льготные программы – как по ипотеке, так и по кредитованию застройщиков.
