С видом на кризис: для кого во Владивостоке строят коммерческую недвижимость

Торгово-офисное положение краевого центра весьма неоднозначно
фото KONKURENT | С видом на кризис: для кого во Владивостоке строят коммерческую недвижимость
фото KONKURENT

Владивосток в период глубокого экономического кризиса активно застраивается офисными зданиями. Стоит ли?

«В 2012 г. я говорил о том, что Владивостоку не хватает качественных торговых площадей, и необходимо построить не менее четырех или пяти торговых комплексов площадью от 50 до 100 тыс. м2., чтобы закрыть существующий дефицит, — считает застройщик Олег Пикалов. — Мои прогнозы постепенно сбываются: за это время был введен в эксплуатацию ТРЦ «Черемушки», «Седанка-Сити». Думаю, в середине следующего года откроется «Калина молл». Причем, я уверен, Владивостоку будут очень полезны еще парочка хороших торговых центров по 50–60 тыс. м2. Один из них можно разместить в районе бухты Тихая или кольцевой трассы Седанка — Патрокл, а второй — в районе Снеговой Пади, где сегодня проживает порядка 30–40 тыс. человек, — это огромный микрорайон, которому очень не хватает качественного ТРЦ с большими площадями, торговыми рядами, зоной развлечений».

В состоянии стресса…

Новые игроки на рынке коммерческой недвижимости создают точки роста. Так, «Леруа Мерлен», международная компания, специализирующаяся на продаже товаров для строительства, отделки и обустройства дома, дачи и сада, откроет гипермаркет площадью 15 тыс. м2 в Артеме, и эксперты не исключают, что этот крупнейший европейский DIY-ретейлер в лучших традициях глобализации рынка подтянет за собой таких федералов, как «ИКЕА», «Ашан», «Метро». Оптимисты слышат «шум большого океана в маленькой раковине», предвещающий заход международных гигантов на приморский рынок. В «Большом ГУМе», например, работает крупнейший из российских магазинов торговой сети Zara. Второй площадью 7 тыс. м2 откроется в ТРЦ «Калина молл».

Владивосток — город, где проживает 604 тыс. человек, но, как сообщил корр. «К» представитель сети Zara, значительную долю продаж его компании обеспечивают азиатские туристы. Турпоток приносит городу еще 700 тыс. человек в год. Причем «Калина молл» площадью 102 тыс. м2, вполне возможно, скоро передаст пальму первенства новому объекту. «Я знаю точно, есть инвестор, который намерен построить здесь торговый комплекс на 125–150 тыс. м2, сейчас он рассматривает несколько площадок», — делится информацией Олег Пикалов, который сам планирует в 2019г. завершить масштабный проект, стартовавший в 2013г., — 29-этажное стометровое офисное здание в районе театра оперы и балета.

Олег Пикалов: «Сроки затянулись, так как мы все зависим от экономической ситуации в стране, которая оказывает существенное влияние на инвестиционную привлекательность рынка и активность инвесторов. Люди перестали думать о завтрашнем дне, они думают о дне сегодняшнем: как сохранить свои деньги и получить доход, который обеспечит нормальное существование. Но, думаю, данный объект будет востребован: я смотрю на другие построенные нашей компанией офисные помещения — они все заполнены, только в City Hall 170 компаний-арендаторов, там нет пустых площадей. Бизнес работает. Люди не покупают офисы, они их арендуют».

Что пугает?

Мониторинг корр. «К» показал, что редкий арендодатель жалуется на заполняемость своего объекта. ТЦ «Дружба» заполнен полностью, в «Черемушках» практически нет свободных площадей, торговые дома «Игнат» и «Европейский» не имеют проблем с арендаторами, так же как и недавно открывшийся второй этаж ТРК «Луговая». При этом арендаторы из числа малого и микробизнеса заявляют о падении покупательной способности, отсутствии спроса, тяжелом положении и жесточайшей конкуренции, а некоторые выражают намерение уйти с рынка. И они действительно уходят, после чего их место занимают сети. Такие, как «М.Видео», расположившийся в ТК «Центральный», где раньше находились многочисленные бутики.

Иван Соловьев, руководитель четвертого отдела агентства недвижимости «Метры», говорит о кризисной конъюнктуре: «На данный момент наблюдается нехватка стабильных арендаторов торговых помещений. Уменьшилось количество вновь открываемых сетевых магазинов, а также развитие уже действующих. Развивается лишь, что пугает, сеть различных алкомаркетов. Наблюдается спрос на аренду маленьких недорогих офисных помещений, а также на офисы премиум-класса. При этом помещения среднего сегмента площадью 100–200 м2 простаивают.

В целом нельзя сказать, что рынок коммерческой недвижимости перенасыщен офисными зданиями. Если несколько лет назад многие объекты были полупустыми, то в настоящее время они почти полностью заполнены арендаторами».

По словам Ивана Соловьева, перспектива окупаемости вновь создаваемых объектов коммерческой недвижимости сильно зависит от их местоположения и внутреннего содержания. Например, один уже готовый объект в центре Владивостока стоит полупустой, а ТРК «Калина молл» на Чуркине, открытие которого планируется в этом году, уже почти полностью заполнен арендаторами, несмотря на арендную ставку 3 тыс./м2 при средней ставке по городу 1000–1500 руб./м2.

Портфель девелопера

Ряд проектов на рынке коммерческой недвижимости Владивостока реализуется в рамках диверсификации портфелей девелоперов, широко известных за пределами строительного сектора. Так, Вадим Михайлюк, создатель ООО «Магазин игрушки «Бубль Гум», вложился в строительство «Енисейская Plaza» (International Bayview Towers) на Енисейской. Это бизнес-комплекс класса А из трех башен (пока только одна из них сдана в эксплуатацию), уникальный парковкой на 1200 машино-мест.

«Вадим Михайлюк не привлекал кредитные средства, он все делал за свой счет — заработал на детских игрушках и построил бизнес-центр с огромной парковкой. Проект долгоиграющий, окупится за 6–9 лет, но, по крайней мере, он не несет никаких рисков. То есть здесь мы наблюдаем совсем другую финансовую модель, когда предприниматель разбавляет свой портфель надежными активами, — грубо говоря, он мог купить 1 м2 за 100 тыс. рублей, а построил за 50», — рассказал источник, близкий к Вадиму Михайлюку.

Заинтересовалась рынком коммерческой недвижимости и компания «ДНС», диверсифицирующая свой бизнес с исполинским размахом. Как сообщил совладелец компании Дмитрий Алексеев, не исключено, что в скором времени мы услышим о новом проекте «ДНС» в этом сегменте.

Продолжается строительство 26-этажного делового центра в районе 3-й Рабочей. Заказчиком-застройщиком выступает ООО «Комкон-2», которым руководит бизнесмен Алексей Сарана. Сдача объекта в эксплуатацию запланирована на конец 2019 г.

Эксперты выражают надежды, что когда-нибудь будет доведено до финишной прямой наследие исчезнувшего с приморских радаров Игоря Борбота. Речь идет о сети бизнес-центров Pacific Summit. Один из долгостроев, входивших десять лет назад в печально известную тройку, замер на финальной стадии из-за судебных разбирательств. Здание на Тобольской, 14, стр. 2, во Владивостоке должны были сдать в 2008?г., однако застройщика признали банкротом. Аналогичная ситуация и с Pacific Summit Plaza на остановке «Постышева». Достроено только одно здание по адресу: Некрасовская, 36. Как стало известно «К», объект купила «в целях диверсификации» транспортная компания «Регион-24».

«Мы приобрели Pacific Summit Plaza в качестве одного из активов. Это было дорого, и я сейчас не могу назвать примерные сроки окупаемости. Цель — сохранить деньги. Сейчас занимаемся поиском арендаторов. Еще остаются нереализованные площади, но на первых этажах все помещения заняты», — рассказал собственник компании Дмитрий Базылев.

Иван Соловьев: «Что касается рынка продаж коммерческой недвижимости, то стоимость объектов за последние 2–3 года особенно не изменилась. Как ранее, так и сейчас самыми востребованными были торговые помещения на первой линии. Спрос на них превышал и превышает предложение. Это не касается объектов, на которые собственник установил стоимость, в разы превышающую рыночную.

Низкий спрос на нежилые помещения, расположенные на первых этажах в новых жилых многоквартирных домах в спальных районах. По причине того, что пользоваться услугами и товарами в данных объектах будут предположительно только жители этого микрорайона».

Чего хочет арендатор

Рынок меняется, развивается инфраструктура Владивостока, соответственно, изменилась география спроса. Теряет арендаторов старый фонд, и там, где еще вчера были офисы, возникают… хостелы. По словам экспертов, это нередкая ситуация, учитывая, что номерной фонд всего Приморского края составляет порядка 30 тыс. единиц, тогда как турпоток вырос уже до 700 тыс. человек в год, и это далеко не предел.

Появляются новые коммерческие площади в стилобатах построенных зданий, предназначенные под офисы, торговые места и сферу услуг. Иногда под такие нежилые помещения собственник отводит сразу три этажа, бывает, что его расчет оказывается неверным. В качестве примера эксперты приводят явный переизбыток коммерческих площадей ЖК «Алые паруса». Эгершельд, где можно снять шикарный офис за очень небольшие деньги, остается невостребованным районом на рынке коммерческой недвижимости в силу своей неудобной локации — как среди арендаторов, так и потенциальных инвесторов.

Обычно собственник сам занимается реализацией площадей либо продает их с условием ограничения сферы деятельности — например, только под общепит или только под торговые места. Практика привлечения брокерских компаний к наполнению объектов во Владивостоке и Приморском крае еще не получила московского размаха. Многие владельцы ТЦ и БЦ обходятся собственными силами в этом вопросе.

Олег Пикалов: «Наша компания имеет опыт работы в области брокериджа недвижимости. Но могу сказать, что, например, из заполненного пространства City Нall брокеры сдали процентов десять, не больше. Чтобы заполнить объект на 80%, мне понадобилось полтора года, сегодня он заполнен на 100%. С новым деловым центром рассчитываю примерно на те же сроки».

На перспективу

Вместе с тем продажи офисных помещений значительно сократились начиная с 2014г. Коммерческие площади востребованы, когда предприниматель может строить прогнозы на 5–7 лет, когда у него есть понимание, что в ближайшие 7–8 лет бизнес будет расти на 10–15% в год, но сегодня — не время для экономического оптимизма. Тактическая задача выживания превалирует над стратегической — развития, и борьба продолжается на коротких дистанциях.

Свободные арендные площади в офисных помещениях есть. «Динас» и Fresh Plaza предлагают от 20 до 200 м с арендной ставкой до 1,5 тыс. руб./м2. Помещение свободного назначения по адресу: Алеутская, 12а обойдется арендатору 425 руб./м2, за 16 тыс. руб. можно снять офис 36 м2 в районе Фадеева. Ряд аналитиков прогнозирует повышение ставок и, как ни странно, заполняемости.

Олег Пикалов: «В городе работает огромное количество бизнесов, о которых мы даже не подозреваем, — только в нашем офисном здании более 1600 «квадратов» занимают арендаторы, которые оказывают парикмахерские услуги, красят волосы, ногти, делают какие-то уколы красоты и т. д. Например, фитнес-клуб «Impulse Hall» занимает 1300 м2, больница "Falck" занимает до 3500 м2. Раньше я предположить не мог, что все это будет интересно в бизнес-центре. Арендуют помещения стоматологическая клиника, кофейня — наличие различных арендаторов оказывает синергический эффект, так что, я считаю, будущее за многофункциональными центрами.

Да, всем сегодня приходится нелегко. Но мы с оптимизмом смотрим вперед. К примеру, на острове Елена мы приобрели участок площадью 43 га и планируем его осваивать, когда будет построен мост через пролив Босфор Восточный к островам Елена и Русский. В настоящее время готова концепция развития острова Елена: «маленький Гонконг» — порядка 400 тыс м2 площадей гостиничных, офисных, жилых, административных зданий. Такие проекты интересны, думаю, и для инвесторов, и для покупателей. Это совсем другая история, совсем другая жизнь, и, если появится транспортная логистика, мы непременно построим этот комплекс».

 

Комментарии (0)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ