На исходе 2002 г. цены на недвижимость во Владивостоке, как на новое жилье, так и на вторичном рынке, кажется, уже дошли до предела всякой разумности, но все равно продолжают расти. Сохранится ли эта тенденция в следующем году и как повлияет на рынок недвижимости широко рекламируемая сейчас система ипотечного кредитования, по просьбе корр. «К» рассказывает действительный член Российской гильдии риэлторов, заместитель генерального директора ООО «Бизнес-Дом» Анна Резниченко:
— Цены на вторичное жилье уже перешагнули докризисный уровень, что уже ни у кого не вызывает сомнений, и продолжают расти. Простой пример: как и раньше, среди клиентов весьма популярен район проспекта 100-летия Владивостоку. Но если до кризиса 2-комнатная хрущевка или брежневка стоила здесь 18-20 тыс. долларов, то сейчас цена доходит до 25 тыс. Сегодня мы наблюдаем, что на вторичном рынке богатых покупателей практически не осталось (нет спроса на дорогие квартиры, что можно расценить как временное явление), и он все в большей степени ориентируется на средний слой населения, у которого денежных накоплений за последнее время все-таки стало больше.
На конъюнктуру цен также в определенной мере влияет ажиотаж по поводу роста коммунальных платежей — некоторые из тех граждан, кто владеет большой жилплощадью, меняют ее на меньшую, но «ставят» при этом опять же высокую цену. Большую по площади квартиру продать или разменять сегодня также трудно, как и купить однокомнатную квартиру, спрос на которые пока далеко не удовлетворен, поэтому и цены растут.
— И все же, есть ли сегодня какие-то признаки возможного замедления роста цен на вторичном рынке жилья?
— Сегодня я не вижу таких признаков. Вообще, рынок недвижимости — это сплошные парадоксы. За этот год цены на жилье во Владивостоке росли быстрее, чем в Москве, и в то же время вторичный рынок на 80-90% состоит у нас, по выражению статистиков, из «жилья низкого качества», то есть из тех же гостинок и хрущевок. По-настоящему хорошего жилья во Владивостоке мало, а нового строится все еще недостаточно, но люди покупают все подряд, потому как выбора практически нет. Существует определенное противоречие между высокими ценами и низким качеством жилья, и это надо воспринимать, как данность.
— Можно ли тогда говорить о какой-то разумности цен?
— Пока люди не придут к осознанию того, что делают неразумный поступок, покупая жилье по слишком дорогой цене, они будут совершать такие сделки. Это, если хотите, психологический барьер, который, на мой взгляд, еще не преодолен (вероятно, оснований для этого мало). И потом, мое твердое убеждение состоит в том, что рынок недвижимости достаточно гибок в том плане, что никогда не позволит себе замереть — как в сторону повышения цен, так и снижения. Ведь если, например, малогабаритного жилья будет строиться больше, то и рынок на это отреагирует соответствующим образом. Кстати, некоторые строительные компании, видимо, начинают это учитывать и буквально “на ходу” переделывают проекты домов с большими квартирами на «малогабаритки».
— Новострой как-то влияет на уровень цен на вторичном рынке?
— Конечно, это как ниточка с иголочкой, то есть вторичный рынок и новое строительство в вопросе цен постоянно влияют друг на друга. Как правило, цены на новострой выше, чем на вторичное жилье, но бывает и наоборот, когда, например, люди хотят иметь жилье в определенном районе, а там его в этот период не строят. Поэтому они покупают квартиры в старом жилом фонде по дорогой цене. Или другой пример. В престижном районе Первой речки цены на новое жилье одни из самых высоких во Владивостоке. И это знают жильцы домов, построенных в этом районе в 80-х годах. При продаже или обмене своих в общем-то неплохих квартир они предлагают цену не ниже, чем в новострое! Это еще один из парадоксов рынка недвижимости, которому трудно найти объяснение, но подобные ситуации также в какой-то мере влияют на общий уровень цен.
— В последнее время высказывается мнение, что ипотека еще более подстегнет цены на недвижимость...
— По-видимому, цены на недвижимость действительно вырастут, особенно на начальном этапе внедрения программы ипотечного кредитования. Для этого есть свои причины. Ведь почему подобные схемы успешно заработали в Москве несколько лет тому назад? Там одно время построили столько жилых «коробок», что первичный рынок просто «затоварился»! К тому же, кризис 1998 г. «помог» — многие клиенты строительных компаний не смогли полностью оплатить стоимость квартир. Выход московские власти нашли в запуске ипотечных схем, предварительно создав для этого «свои» законы. У нас же совсем другая ситуация: жилья во Владивостоке и крае пока еще строится мало, поэтому можно предположить, что при запуске ипотечных схем возрастет спрос на ликвидное жилье на вторичном рынке, а это неминуемо вызовет рост цен...
— Иначе говоря, для запуска ипотеки власти поначалу будут привлекать новое жилье и вторичный жилфонд?
— Да, именно так. Но хотелось бы сказать следующее. У нашей компании совместно с «Примсоцбанком» уже есть опыт работы и ипотечными схемами, и могу сказать, что дело это очень и очень непростое. В последнее время в крае об ипотеке очень много говорят, но как на самом деле она сможет работать, не скажет, наверное, никто. Полагаю, что реально ипотечное кредитование сможет заработать в Приморье к весне — лету следующего года.
