Если мы говорим о ближайшем будущем – год или два, – то тот бурный рост рынка недвижимости, что наблюдается сегодня, совершенно ни к чему тревожному не приведет – пузырь не успеет сформироваться. Происходящее – абсолютно нормальная рациональная реакция на неопределенность, то, что называется flight to quality – бегство в качество.
Люди чувствуют, что их уровень жизни нестабилен. Достигающие определенного успеха хотят его каким-то образом закрепить, чтобы не получилось «легко пришло – легко ушло». Те, кто теряет свои сбережения, хотят их захеджировать. Поэтому перед людьми встает вопрос: «А что может спасти покупательную способность моих сбережений?»
Понятно, что валютные банковские вклады, любимые состоятельными россиянами ранее, уже стали абсолютно бессмысленными. Те, кто имеет профильное образование и соответствующие навыки, дома не держат ни рубля и все свои средства вкладывают в различные инструменты финансового рынка. А те, кто подобными знаниями и умениями не обладает, покупают чуть ли не единственное, что у них есть в качестве инструмента сбережения средств, – недвижимость.
Почему в ближайшие несколько лет рисков разрастания пузыря не будет? Потому что у нас настолько страна не обеспечена жильем, что до формирования пузыря очень далеко – нужно еще этот пузырь надуть. Мы как в том анекдоте: «Мариванна, мне бы ваши проблемы».
Нужно понимать, что пузырь в США сформировался в результате очень интересного сочетания факторов. Экономика США сначала проживала период длительного процветания. Возьмем послевоенную Америку (1945–1968 гг.): мужчина работает в семье один, жена домохозяйка, и при этом у них есть две машины, дом в пригороде, есть на что содержать и оплачивать обучение детей – вот что такое американское процветание.
Тогда-то и зародился этот пузырь на рынке недвижимости США. Когда люди стали понимать, что каждое следующее поколение живет лучше предыдущего, что квартиры внуков лучше квартир детей, а квартиры детей – лучше, чем у отцов, и так далее. Это поведенческий сценарий – Америка начала жить в долг, воспитывать культ бизнес-оптимизма.
И спустя несколько десятилетий появились liar loans – «кредиты для лжеца». То есть не как у нас, по справке 2-НДФЛ, а по форме бланка выдавался кредит, и человек мог сказать, что зарабатывает миллион долларов, на самом деле живя на пособие. А банки охотно верили и не боялись давать кредиты. Почему? Сегодня ты берешь 30 тыс. долларов на покупку жилья, а через год оно будет стоить 50 тыс. долларов, через два – 350 тыс., а через три – миллион. Банк получал практически безрисковую ипотеку, понимая, что если заемщик не отдаст долг, его можно выселить и жить припеваючи.
Пузырь на рынке недвижимости – это действительно большая проблема, но говорить о его формировании в России – это все равно что голодающим детям в Африке рассказывать о вреде ожирения. Да, страшная болезнь. Но голодающим африканским детям дожить бы до признаков ожирения. Вот так и на нашем рынке недвижимости.
Является ли пузырь страшной проблемой? Да, является. Но пока мы можем только мечтать о нем.
Покупка недвижимости в настоящей экономической ситуации – это вполне хорошая стратегия. А пока государство субсидирует ипотечные кредиты – экономически грамотная. По ипотеке в год вы платите, допустим, 2%. Значит, условно говоря, государство доплачивает за вас остальные 6–8% – и выходит целая кладовка или туалет за счет государства. А с родного государства сколько ни возьмешь – свое не вернуть. Поэтому льготная ипотека – сугубо правильная мера: поддерживает строителей, граждан, стимулирует экономику.
Нужно продолжать действие льгот на ипотеку, потому что до момента, когда увеличатся риски раздувания пузыря (когда мы голодающих детей в Африке накормим до того, что у них ожирение станет проблемой), нужно еще дожить.
Если говорить о такой гипотетической ситуации, как потеря возможности обслуживать ипотечные кредиты заемщиками в далеком или недалеком будущем, то можно отметить феномен to big to fail («слишком крут для неудачи». – Прим. ред.). Почему государство страхует банковские вклады граждан до 1,4 млн? Откуда это? Государство хочет помочь гражданам? Никогда раньше за ним этого замечено не было. А все очень просто: государство понимает, что если граждане утратят доверие к банковской системе, то последствия для него же – государства – будут плачевные. Кредитный рынок встанет, и в стране не сможет работать бизнес. Плачевная ситуация!
Рынок настолько разросся, что государство просто не позволит обанкротиться строительному сектору, банковской системе. Огромное количество механизмов господдержки не работает сейчас, но может заработать, когда это будет нужно. Механизмы поддержки не исчерпаны. И не то что не исчерпаны – не начаты.
Доступность жилья падает. Это нормально. Десять лет подряд – тяжелейший экономический кризис. Десять лет подряд – закручивание гаек и давление на малый бизнес со всех абсолютно сторон. Десять лет подряд, в конце концов, улучшение собираемости налогов – тоже далеко не праздничная новость. Потому что налоги – это очень болезненная штука, имеющая эффект обратного мультипликатора. Один рубль, отданный в виде налога, убивает на три рубля желание производить. При таком подходе, естественно, будет кризис. А как по-другому?
Глупо повторять одни и те же действия и ожидать разного результата. Поэтому, если вдруг в силу неизвестных мне причин будут отменены продовольственные контрсанкции против россиян, если страна перестанет враждовать со всем миром и российский газ будет продаваться в Германии через «Северный поток – 2», если будут ликвидированы все избыточные надзорные органы и будут отменены избыточные налоги – тогда у нас есть все шансы на бурный экономический рост. Но вероятность, что это произойдет, значительно меньше вероятности прилета инопланетян. Да, жилье становится менее доступным – это абсолютно нормально в наших экономических условиях.
Это падение доступности – симптом. Как высокая температура или кашель. Если у нас не будет экономического роста и граждане не будут богатеть (не 5–7% самых состоятельных, как сейчас, а 50–70% населения), проблемы не решатся. Бесполезно менять градусники, если у вас температура из-за вирусной инфекции, так же бесполезно пытаться вытащить один сектор потребительской экономики в ситуации, когда доходы у большей части населения не растут.
Дайте людям деньги – и у вас хорошо будет везде. У вас будет хорошо в одежде, в продуктах, в жилье. Исчезнут пальмовый сыр и колбаса из куриной шкуры и соевого белка, потому что это будет не нужно – удешевлять продукты до абсурда. Если самыми продаваемыми квартирами становятся студии 26–32 кв. м, то это не потому, что люди хотят ютиться в каморках, а потому, что на лучшее денег нет. Поэтому сделайте так, чтобы больше половины россиян имели американский уровень жизни, и получите американский рост экономики. Секрет успеха экономики только один – богатое население.
