Ассоциация застройщиков Владивостокской городской агломерации была официально зарегистрирована в 2019 г. За два минувших года организация проделала масштабную работу и сумела наладить конструктивный диалог как с представителями власти, так и с общественностью.
Было приложено много усилий для решения ключевых проблем в строительной отрасли Приморья, и большинство вопросов удалось завершить в положительном ключе. Итоги работы в непростом 2020 г. подвели члены собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации.
Отлаженный диалог
Созданная в 2019 г. комиссия при мэрии города в течение текущих 12 месяцев эффективно работала в части рассмотрения как отдельных, так и общих вопросов, связанных с застройщиками. В частности, наметился устойчивый тренд в сторону улучшения работы УМС (управление муниципальной собственностью города Владивостока) и УГА (управление градостроительства города Владивостока). В 2020 г. коммуникация происходила на всех уровнях власти.
Председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков уходящий год оценивает позитивно: «Открытый диалог с властью способствовал активному развитию строительной отрасли в целом. Проводились регулярные видеоконференции с губернатором, где разбирались и в оперативном режиме решались проблемы крупных застройщиков, в том числе касающиеся подключения застройщиков к сетям, упрощения стоимости по подключению сетей и срокам. Также была выстроена эффективная работа в Минстрое.
Мы неоднократно проводили рабочие встречи с министром строительства и его заместителями, с которыми обсуждали местные нормативы градостроительного проектирования и правила землепользования и застройки. В случае возникновения проблемы первый заместитель главы города Наталья Соколова экстренно собирала рабочее совещание, на котором разрабатывалась стратегия решения текущих вопросов. В этом году, несмотря на все трудности, связанные с пандемией, работа власти и застройщиков проходила максимально эффективно».
Еще совсем недавно некоторые аспекты законодательной базы строительной отрасли могли измениться не в лучшую для девелоперов сторону. Например, в рамках законодательства активно обсуждалось внесение изменений в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа, касающихся увеличения норматива парковочных мест при строительстве жилого дома. Девелоперы объясняли, что инвестировать в строительство дополнительных парковочных мест, не востребованных на рынке, не только не выгодно, но даже накладно. В итоге вопрос нормативов парковочных мест удалось урегулировать.
«Ассоциация занимала позицию неизменности правил, апеллируя к статистике, фактам и цифрам. Мы смогли объяснить, что ужесточение правил приведет к очередному увеличению стоимости квадратного метра», – рассказал Владимир Исаков.
Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов уверен, что строительная отрасль в Приморском крае может стать настоящим драйвером экономики: «Власти региона и города в этом году особенно активно вели продуктивный диалог с застройщиками, формируя позитивный вектор развития коммуникаций между бизнесом и представителями закона. Достаточно оперативно решаются вопросы с разрешением на строительство, к концу года принят закон по комплексному развитию территорий, который позволяет развивать жилые массивы комплексно и в рамках единой концепции. Точечное строительство уходит в прошлое. Большое внимание уделяется благоустройству территорий, созданию общественных пространств, парковых зон. Мы как застройщики берем на себя дополнительную нагрузку по благоустройству территорий не только своих, но и соседних домов».
Председатель совета директоров группы компаний «Эскадра» Борис Поздняков также отмечает, что отношение власти к застройщикам в этом году кардинально изменилось: ««Были созданы площадки для конструктивного диалога, появились эффективные инструменты для решения наиболее острых вопросов. Работа ведется по всем направлениям. Например, нам удалось довести свою позицию до власти в части оставления прежних нормативов по парковочным местам. Мы предоставили убедительные факты, согласно которым из строящихся парковок около 70% машино-мест к моменту сдачи дома при распроданных квартирах не востребованы. Если коммуникация бизнеса и представителей власти продолжится в заданном ключе, то через несколько лет дефицит новых квартир во Владивостоке уменьшится»».
Председатель совета директоров ГК «Армада» Евгений Пименов рассказал, что за 16 лет их строительной деятельности впервые наблюдается ситуация, при которой коммуникация застройщиков с властью проходит не в формальном, а в реальном формате: «Ключевые проблемы отрасли решаются на практике. Идет открытый диалог застройщиков с руководителями края и города, конструктивная работа с сотрудниками министерства строительства ПК и управлений города. Позитивный вектор задан. Уверен, что в следующем году эффективное взаимодействие продолжится и будет иметь долгосрочный характер. У нас общая цель – развитие строительной отрасли Приморья. И власть, и застройщики заинтересованы в конструктивной работе, всем нужен результат.
Хочется поблагодарить главу региона Олега Кожемяко за то, что он стал не только первым руководителем, который услышал представителей строительной отрасли, но взял проблемы застройщиков, тормозящие строительство в крае, под свой личный контроль. Также отмечу важную роль губернатора и мэра города в действенном выстраивании диалога между застройщиками и общественностью. Ведь затянувшиеся противостояния разрешить собственными силами мы не могли несколько лет. Особенно заметны в этом году существенные подвижки в достижении компромиссов между жителями Владивостока и застройщиками».
.jpg)
Переход на счета эскроу
С 1 июля 2019 г. вступил в силу пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, который предусматривает переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Банковская система и сами застройщики не сразу адаптировались под новые правила, однако к концу текущего года стало очевидно, что большинство законопослушных девелоперов сумели успешно перестроиться на систему проектного финансирования.
Эскроу – это специальный банковский счет, который используется для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки. Внесенные одной стороной на счет эскроу деньги замораживаются, то есть депонируются. Вторая сторона сделки сможет ими воспользоваться только после выполнения своих обязательств в полном объеме. Например, при приобретении квартиры застройщик получит деньги только после того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Владимир Исаков: «Хочется отметить основной момент уходящего года – переход на эскроу-счета. Все застройщики научились работать в разрезе новых условий. Для многих переход был связан с определенными трудностями. Банковская система тоже не сразу перестроилась на проектное финансирование. Сейчас банк – это ключевой игрок на рынке девелопмента. Банковский сектор, финансирующий долевое строительство по счетам эскроу, расширился.
Возникшая между финансово-кредитными организациями конкуренция способствует более быстрому заходу застройщиков в проект. Главное, что дает проектное финансирование, это гарантированную сдачу жилого объекта в эксплуатацию. Выигрывают обе стороны – и застройщик, и покупатель. Механизм эскроу-счетов лично я оцениваю позитивно. Безусловно, для слабых игроков он стал серьезной проблемой, но в целом проектное финансирование рынок рассматривает в адекватном ключе».
Тренды уходящего года
В 2020 г. все большую популярность набирает вариант отделки white box – предчистовая отделка квартиры, когда самые грязные, черновые работы уже выполнены, но до финишной отделки и декора дело не дошло. Предчистовая отделка квартиры или дома – это что-то среднее между голыми стенами и ремонтом под ключ.
«Рост спроса на квартиры с отделкой white box – это еще один очевидный тренд уходящего года. Потребителю выгодно купить жилье в ипотеку под 2% с готовой отделкой, чем искать дополнительные средства на ремонт. Привлекательность данного сегмента недвижимости растет», – говорит Владимир Исаков.
Алишер Аббасов также считает, что за таким форматом отделки будущее: «В нашем случае подход к white box осуществляется постепенно. Мы предлагаем такую отделку как дополнительную опцию. Многие застройщики закладывают квартиры white box в стоимость, так как для клиента это удобно. Но пока для самого застройщика это не всегда выгодно, потому что увеличиваются сроки ввода жилого объекта в эксплуатацию».
Борис Поздняков пояснил, что по статистике, 15% жилых помещений в компании покупают с базовой отделкой white box. «Мы уверены, что через несколько лет такая отделка будет пользоваться повышенным спросом», – отмечает председатель совета директоров группы компаний «Эскадра».
Еще один плюс уходящего года заключается в том, что застройщики научились находить компромисс с жителями города, заранее презентовать проект, работать с жильцами домов, договариваться. «Все понимают, что без учета мнения жителей заход в проект сопряжен с большими рисками. Более качественно отрабатывается окружающая среда, не только на своей территории, но и близлежащих домов», – говорит Владимир Исаков.
Нескорая стабилизация
Во Владивостоке на сегодняшний день стоимость однокомнатной квартиры с нормальным ремонтом в центре города начинается от пяти миллионов рублей. Льготные ипотечные программы разогрели спрос на новостройки, и, как говорят застройщики, снижение стоимости квадратного метра произойдет только в условиях перенасыщения города новым жильем и здоровой конкуренции.
Владимир Исаков: «Несмотря на то, что в 2021 г. мы ожидаем большого выхода проектов общей площадью в несколько сот тысяч квадратных метров, я не думаю, что произойдет ощутимая коррекция цен на рынке недвижимости. Скорее всего, конкуренция и насыщение рынка начнутся в 2022–2023 гг. Сегодня массовая застройка идет на периферии города – в районе Патрокла, «Зеленого угла», пригорода. Именно там возможно снижение стоимости новых квартир. В самом Владивостоке стройки единичные, и цена там падать не будет».
Алишер Аббасов: «Конечно, главный негативный фактор уходящего года остается пока неизменным – высокая стоимость квадратного метра. Ценовая политика формируется комплексно. Во-первых, с нового года будет очередное повышение стоимости строительных материалов. Например, мы получили письма от поставщиков, что с января цена на арматуру повышается на 20%. Разумеется, это отразится на себестоимости и конечной стоимости квадратного метра. Кроме того, согласно аналитическим данным Банка России, введенные на Дальнем Востоке субсидированные ипотечные продукты «сэкономили» покупателям всего полтора метра жилья, так как стоимость квартир за последние два года выросла на 20–25%.
При этом мое мнение, что увеличение цены не связано с дешевой ипотекой. Немалую роль здесь сыграл переход застройщиков на эскроу-счета. В рамках проектного финансирования нам стало нецелесообразно продавать жилье на этапе котлована, как это было ранее. Однако я, как и мои коллеги, полагаю, что с насыщением рынка, через несколько лет, цены в сегменте новостроек стабилизируются».
Борис Поздняков: ««Постепенно, рынок будет насыщаться новым жильем. Думаю, еще года три спрос будет разгоняться, окончательно стабилизировавшись в течение 5-7 лет. Только тогда, за счет здоровой конкуренции, стоимость жилья в дальневосточной столице несколько стабилизируется»».
«Дальневосточная ипотека» – катализатор спроса
«Дальневосточная ипотека» под 2% стала уникальным инструментом, позволяющим молодым семьям обзавестись собственной квартирой на доступных условиях. Помимо этого, ипотека стала мощным драйвером роста прибыли для всей строительной отрасли Приморского края. Эксперты прогнозируют не самый быстрый рост темпов решения проблемы дефицита жилья в регионе.
Владимир Исаков: «Льготная ипотека, безусловно, катализировала рост продаж квартир. В этом году доступность ипотеки значительно подбодрила покупательскую активность. В частности, «Дальневосточная ипотека» под 2% увеличила спрос на жилье у определенной категории людей. Но в текущее время, как мы и ожидали, предложения на рынке не догнали спрос, и это в некоторой степени спровоцировало рост цен на квартиры, по нашим подсчетам, примерно на 5–10%».
В целом до 31 декабря 2024 г. включительно в рамках программы «Дальневосточная ипотека» планируется выдать 147 тыс. кредитов на общую сумму до 450 млрд руб. При этом средний ежемесячный платеж для кредитора составит 12,3 тыс. руб.
Буквально через неделю Россия вступит в новую эпоху – в год Белого Металлического Быка. Согласно прогнозам, 2021 г. будет положительным для всех, кто ставит цели, действует для их достижения, кто трудолюбив и настойчив, кто честен и ответственен.
Председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков от души поздравляет с наступающим праздником своих коллег: «Я желаю всем самого главного – здоровья в наше непростое время! И пусть все проекты, запланированные в следующем, 2021 г., будут успешными, ведь с вашей помощью, дорогие коллеги, столица Дальнего Востока становится все более красивой, а качество жизни жителей – лучше!»
