Кризис, вызванный пандемией, может оказаться самым тяжелым для офисного рынка Владивостока. В прошлом году владельцы бизнес-центров не смогли заполнить почти 35 тыс. кв. м, которые освободили арендаторы. Такое случилось впервые за много лет. Но будет еще хуже, утверждают эксперты.
Дополнительные офисные квадраты до этого года хотя и с большим трудом, но находили спрос среди покупателей и арендаторов. Сейчас и этот хрупкий спрос рушится, как карточный домик, под влиянием секвестирования компаниями и учреждениями штатов собственных работников и различных расходов.
Генеральный директор ООО «Индустрия-Р» Сергей Дымченко отмечает, что отказ многих арендаторов от ставших для них лишними офисных помещений ставит собственников перед выбором: либо продавать их, либо сохранять, содержать и нести убытки.
В первом квартале 2020 г. вариант с продажей, видимо, был еще достаточно реален и выгоден. Так, средняя цена предложения на все офисные помещения во Владивостоке составляла 100 001 руб. за 1 кв. метр, а средняя цена на помещения в бизнес-центрах – 105 401 руб. за «квадрат». Соответственно, рост к четвертому кварталу 2019 г. этих средних цен предложения составил 5,7% и 4,79%.
Однако по итогам года видна тревожная тенденция. Сергей Дымченко: «Объем рынка продаж нежилых помещений снизился примерно на 25% и превысил 141 тыс. кв. м. При этом снижение объема предложения наблюдалось во всех основных сегментах рынка. Ставка аренды офисных помещений практически не изменилась, при этом вырос объем предложения в офисных зданиях на 20% и составляет теперь почти 35 тыс. кв. м. Это подтверждает вывод о проблемных явлениях на рынке».
В последние годы, быть может, в силу инерции мышления или наличия некоторого дефицита количества офисных помещений и избытка наличного капитала бизнес по развитию этих площадей развивался неплохо. Недаром многие известные в Приморье предприниматели вкладывали сюда. Окупаемость небольшая, но, по крайней мере, была гарантирована.
«Девелопмент офисных помещений – «длинные» деньги, – рассуждает генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. – В среднем раньше собственник зарабатывал 5% от инвестиций в год, что, согласитесь, не так много. Издержки на охрану, на содержание помещений высоки, риски при управлении недвижимостью тоже значительные. Хороши такие вложения тем, что на долгосрочную перспективу средства сохраняются. При условии того, что налог вырос до 2% (а несколько лет назад налог на недвижимость был вообще символическим), у собственника остается всего 3%, а это уже критично.
Притом что применяется налог «негуманно» к бизнесу, зачастую кадастровая стоимость даже превышает рыночную. При оценке не учитываются факторы пожарной безопасности, издержки на поддержание безопасности в принципе. Если у вас здание в центре Владивостока, почему-то считается, что оно должно приносить вам золото. Зачастую это не так. Фискальные процедуры и административные барьеры непреодолимы. Оспорить кадастровую стоимость почти нереально».
Рост стоимости аренды – процесс неизбежный, обусловленный тем, что за налогооблагаемую базу по налогу на недвижимость применяется кадастровая стоимость, уверена Макеева. Однако собственники, которых опросил корр. «К», сообщили, что рассматривают рыночную ситуацию, но на общем негативном тренде пока не планируют повышать ставки.
В управляющей компании Sky City (Алеутская, 45) сдается несколько небольших офисов от 1350 руб. за квадратный метр. «В договорах предусмотрено, что течение года мы не повышаем ставки аренды, – указывает представитель собственника. – Уже на второй год предусмотрено процентное отношение, в рамках которого может произойти повышение, но незначительное – 4–7%. В 2020 г. собственники, кстати, не повышали ставок, учитывая сложное экономическое положение».
Во «Фреш Плаза» пустуют два больших офиса, стоимость аренды помещения на 135 кв. м – 2000 руб. за квадратный метр. Собственник оставляет за собой возможность пересмотра цены, но «в последнее время она не повышалась».
Представитель АТЦ «Дазел» (Дальзаводская, 4) сообщил, что собственник предоставляет «арендные каникулы». Это время, которое бесплатно предоставляется арендатору на заезд либо на время реконструкции, ремонта помещений. «Во всех договорах указано, что собственник в одностороннем порядке может повысить стоимость аренды до 10%, – указал арендодатель. – Вам направляется уведомление, вы либо соглашаетесь, либо не соглашаетесь и расторгаете договор. Наши помещения сдаются в аренду по 800 руб. за квадратный метр, если площадь более сотни квадратов, возможен торг. Я бы не сказал, что стоимость аренды во Владивостоке растет. Просто кто-то делал скидки, от которых сейчас отказывается».
В бизнес-центре на Тигровой, 7 стоимость помещений – от 950 руб. за квадратный метр. «В договоре есть пункт, согласно которому мы вправе пересмотреть стоимость аренды до 10%, – говорит представитель собственника. – Как правило, мы особенно ставки не повышаем, аренда для нас непрофильный бизнес. Не дерем в три шкуры с клиентов. Независимый оценщик ежегодно оценивает помещения. Если был скачок инфляции, в этом пределе повышаем. Но не заоблачно. Если было 950 руб. за квадратный метр, то полторы тысячи не станет. В пределах уровня инфляции».
В бизнес-центре «Динас» представитель ЗАО «Стратегия успеха» уточнил: «В договоре указано, что стоимость может повышаться до 10%, что позволено законодательством. Все на совести арендодателя, все по-разному работают. Как правило, мы ее не повышаем. Год–два не трогаем цену, всех все устраивает. Если инфляция, какие-то форс-мажоры, может быть рост незначительный. С другой стороны, хозяева многих офисов во Владивостоке каждый год повышают стоимость аренды. Какой предприниматель выживет в таких условиях? Не понимаю такого подхода, каждый год подымать вне разумных пределов».
«У нас – около сорока арендаторов, мы сдаем десятки тысяч квадратных метров, – говорит учредитель ООО «ДВР ЗИП» Валентин Гутиков. – Не повышаем стоимость аренды три года подряд и не будем этого делать в 2021 г. Предпринимателям сейчас очень сложно. Хотя и наши издержки растут, допустим, стоимость теплоэнергии повысилась для организаций в полтора раза в прошлом году».
«В целом за 2020 г. на рынке произошло незначительное повышение ставки аренды – в пределах 2%, – говорит Сергей Дымченко. – Хотя что касается диапазона изменений, то он достаточно широк – от +45 до –25%. В начале нынешнего года сохранится тенденция четвертого квартала 2020 г., в дальнейшем вероятно снижение арендных ставок».
«Повышение ставок аренды – не тенденция, а единичные случаи, которые наблюдаются только в качественных офисных площадях, – утверждает директор ООО «АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков. – Если смотреть по средним ставкам в этом году, то есть даже снижение. Кто-то давал скидки на время пандемии, кто-то просто скорректировал свои ставки на снижение. Качественные проекты оставили все ставки на прежнем уровне и сохранили высокую заполняемость. Но, в среднем по рынку, доля свободных площадей все же выросла. Потому думаю, что сможем наблюдать некоторый рост ставок».
