Ситуация с льготной ипотекой весьма непростая. Недаром Банк России из раза в раз выступал и продолжает выступать с предостережениями, касающимися чрезмерного увлечения кредитными организациями выдачей ипотечных займов. Да, банкам остро нужно размещать привлеченные ресурсы в какие-либо активы, и появление государственной программы льготного кредитования под 6,5% (естественно, с субсидированием разницы между этой ставкой и ставками рыночными) предоставляло прекрасную возможность зарабатывать, наращивая кредитный портфель.
Высокая конкуренция на банковском рынке попросту вынуждала многие кредитные организации выдавать ипотечные займы ускоренными темпами, не особо углубляясь в оценку рисков и ужесточение (или хотя бы оптимизацию методик) кредитного скоринга. В итоге получить кредит стало не просто, а очень просто. Люди, не обладающие достаточной платежеспособностью, охотно брали займы, предоставляя в качестве первоначального взноса по ипотеке и материнский капитал, и средства, полученные в других банках в виде потребительского кредита, и попросту то, что сумели наскрести по знакомым.
Попытки регулятора ужесточать требования к банкам в части формирования резервов под выданные ссуды не всегда помогали – кредитные организации стремительно наращивали портфели займов, что в условиях пандемии и рисков снижения операционных и финансовых показателей банков позволяло сохранять какое-то время достаточно хорошие показатели. При этом оценка платежеспособности клиента очень часто проводилась «в статике» и сугубо формально: наличие справки о доходах зачастую вполне устраивало банк для того, чтобы одобрить ссуду, притом что мало кто из специалистов по риск-менеджменту старался проанализировать ситуацию «в динамике».
А именно: оценить перспективы заемщика и в части сохранения им своего рабочего места, и рисков понижения ему зарплаты, или отправки в отпуск без содержания или с частичным содержанием (несмотря на запрет, многие компании в пик карантинных ограничений все же отправляли сотрудников в отпуск без содержания), и сферу, в которой занят соискатель, на предмет рисков существенного снижения деловой активности в этом сегменте, и вероятность заболевания и длительного пребывания на больничном в период пандемии. Это сейчас кредитные учреждения стараются уже прочитывать подобные риски. Да и то не все.
А к чему все это привело, мы прекрасно знаем. Цены на новостройки в стране взлетели за год в среднем на 12%. Есть еще ряд регионов, где жилье успело подорожать почти на 20%. Причем это отнюдь не богатые регионы, где значительная часть населения может похвастаться стабильным и весьма большим доходом, а весьма бедные. Понятно, что никакие льготы по кредиту, а программа льготного кредитования давала выгоду относительно рыночных ставок в пределах 1–1,5%, не могли компенсировать столь существенное удорожание жилья. Тем не менее россияне в течение всего 2020-го продолжали скупать недвижимость в новостройках. Кто-то для реального улучшения жилищных условий, кто-то в качестве инвестиций на фоне снижения доходности по другим инструментам. Ведь понижение Банком России ключевой ставки до 4,25% привело к тому, что банковские депозиты вообще перестали приносить прибыль или даже просто возможность сохранять свои деньги, – доходность по ним опустилась ниже уровня инфляции. Все это привело к очень существенному росту совокупной задолженности отечественных домохозяйств, что наглядно продемонстрировано на диаграмме ниже.
В конечном итоге мы пришли к ситуации, когда покупка недвижимости даже в рамках программы льготного кредитования стала весьма рискованной операцией: нет никаких гарантий, что цены на жилье продолжат расти далее, особенно если учесть продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов россиян. Если стоимость квадратного метра уйдет в коррекционное снижение, получится, что те, кто покупал жилье для себя, приобрели его по слишком завышенной стоимости. А те, кто покупал недвижимость в качестве инвестиций, столкнутся с необходимостью достаточно долго держать этот актив, прежде чем смогут продать его с выгодой. И не надо думать, что «квартира – это навсегда, а уже поэтому выгодна». Покупали-то они новостройку. А продавать потом придется жилплощадь в уже весьма не новом доме и с непонятно как сложившейся вокруг него инфраструктурой.
И наконец, последний гвоздь в крышку льготной ипотеки. Количество личных банкротств в I квартале 2021 г. взлетело на 81,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. (притом что количество банкротств, например, юридических лиц снизилось на 8,1%). Пусть даже жилищное кредитование сыграло в этом процессе не самую ведущую роль (все же ипотечные займы считаются одними из самых надежных – в силу наличия достаточно ликвидного залога), но оно явно внесло свою лепту.
И последнее: насчет залога. Сейчас, пока количество банкротств еще не катастрофически велико, а спрос на рынке жилой недвижимости находится на достаточно высоком уровне, проблем с реализацией залоговой квартиры, если заемщик не сможет обслуживать свой кредит, не будет. Но вот если вдруг начнет сжиматься и рынок недвижимости, банки, навыдававшие ипотечных кредитов всем подряд, могут столкнуться c проблемой реализации залога. Что в условиях необходимости формирования дополнительных резервов под просроченную задолженность будет вынуждать либо сбрасывать этот залог в ускоренном темпе и заведомо недорого, либо списывать такую задолженность как безнадежную, что существенным образом скажется на финансовых показателях кредитных учреждений и в теории может вызвать уже и финансовый кризис. Так что обеспокоенность Центробанка происходящим вполне объяснима.
