Комплексная застройка территорий – это единственный правильный путь, по которому должно идти развитие строительной отрасли в Приморском крае. С данным концептом согласны все: власть, бизнес, общественность. В рамках Восточного экономического форума был подписан ряд договоров и соглашений, касающихся реализации проектов в данном направлении. О перспективах развития комплексного строительства в регионе рассказали члены Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации.
Два уникальных проекта, которые должны быть реализованы на территории Приморского края в ближайшие годы, направлены на повышение доступности уровня жизни местного населения и масштабное развитие в части комплексной застройки территории. Речь идет о строительстве нового города Спутника, рассчитанного на 300 тыс. жителей (не считая объединенного Артема и Владивостока), а также о реализации проектов комплексной жилой застройки в рамках программы «Дальневосточный квартал». Спутник планируется построить в ТОР «Надеждинская» на территории около 925 га.
Оба проекта дадут возможность застройщикам – резидентам ТОР, помимо предусмотренных режимом льгот и преференций, получить государственную поддержку при создании коммунальной и социальной инфраструктуры. Условие одно: компания должна будет уменьшить стоимость квартир на выходе для жителей Дальнего Востока.
Надежда на Надеждинский
Независимо от различных существующих концепций развития Владивостокской агломерации, которых на сегодняшний день более восьми, «большой Владивосток» уже несколько лет активно растет на площадке именно Надеждинского района. Выбор в пользу этой территории все чаще делают и горожане, и девелоперы.
Константин Богданенко, директор группы компаний «DNS Девелопмент», пояснил, что если говорить о готовности людей переезжать, то район уже давно воспринимается всеми как пригород Владивостока: «Доехать оттуда до остановки «Заря» можно минут за 20 на машине, при этом есть условия для комфортной жизни: вид из окна не упирается в многоэтажку напротив, нет проблемы стихийных парковок – места хватает всем, чистый воздух, тишина, зачастую более солнечная погода, да и попросту более размеренный темп жизни. И если раньше эту локацию в большей степени рассматривали люди, которые мечтали переехать в собственный дом, то сейчас район все стремительней приближается к городскому образу жизни.
Мы это видим на примере нашего проекта ЖК «Формат»: в первом полугодии этого года он стал лидером по общему количеству проданных квартир из всех строящихся во Владивостоке и пригороде жилых комплексов класса комфорт. Из всех семей, которые купили себе квартиры в новостройках такого класса в этот период, каждая шестая семья выбрала жизнь в новом формате на Де-Фризе. И я уверен, что этот тренд будет только укрепляться».
Интерес девелоперов к территории Надеждинского района связан как с настроениями рынка, так и относительной доступностью земли – на фоне наличия участков большой площади, подходящих под комплексную застройку, в этом районе нет проблем с рельефом, в отличие от Владивостока, и практически не встречаются обременения участков со стороны Министерства обороны РФ.
«Нет никаких сомнений в том, что в ближайшие несколько лет район ждет настоящий строительный бум, – уже сейчас девелоперы приобрели там участки общей площадью более тысячи гектаров. И скоро они начнут воплощать свои концепции в жизнь, причем речь идет именно о комплексном развитии территории. В числе прочих я говорю и о проекте «DNS Сити», над которым наша команда уже вплотную работает, известно и о других проектах серьезных игроков рынка», – рассказывает Константин Богданенко.
Проблема в том, что сейчас планы застройщиков, органов власти, ожидания местных жителей и будущих новоселов пока мало синхронизированы, считают девелоперы.
«Большой Владивосток растет, но растет хаотично, и этот процесс сейчас никем комплексно не управляется. Скоро застройщики начнут возводить дома, поэтому уже сейчас нужно думать о расширении или строительстве дорог, автобусных остановок, школ, детских садов, больниц. Стоит вопрос о запуске нового регулярного общественного транспорта, причем не таких автобусов, которые довезут пассажиров из Надеждинского до автовокзала во Владивостоке, а таких маршрутов, которые позволят удобно доехать в любой район города и будут ходить не раз в два–три часа, а гораздо чаще. Такое комплексное видение развития агломерации может формировать только профессиональная команда с участием глав Владивостока и Надеждинского района, правительства Приморского края, Министерства развития Дальнего Востока, девелоперов, которые заявляют проекты на этой территории, общественности – людей, которые уже сейчас живут там. И конечно, развитие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры требует целевого финансирования», – комментирует директор группы компаний «DNS Девелопмент».
Подмена понятий
Митинги против точечной застройки во Владивостоке – явление неприятное, но привычное для девелоперов. При этом протесты жителей часто основываются на подмене понятий – точечную застройку постоянно путают с комплексным строительством. На этой почве нередко возникают конфликты интересов сторон, конечной инстанцией которых становятся лично губернатор края или глава города.
Председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков комментирует ситуацию так: «Отношение людей к строительству в городе сегодня я бы сравнил с выражением «обожглись на молоке, на воду дуем». Действительно, горожане нередко сталкивались с застройщиками, втыкающими высотки там, где «разрешили». Это было в основном в 90-х и начале 2000-х. И связано не только с тем, что застройщики были недобросовестными. Время было такое: не было информации, не было градрегламентов, старый генплан, не учитывающий такое количество автомобилей, отсутствие нормальной законодательной базы, отсутствие просто денег на что-то большее.
Сегодня совсем другое время. Застраивать комплексно означает предусмотреть проектом все детали, связанные и с конкретным возводящимся домом, и с той инфраструктурой, которая свяжет всю территорию будущих жилых зданий. Люди видят: начинается строительство дома – и впадают в панику. Бегут во все инстанции, протестуют, не разобравшись в ситуации. Чтобы разговаривать с общественностью на одном языке, нужно донести до людей одну простую мысль: когда начинается строительство дома, это, вероятно, только начало, первая очередь в рамках разработанной большой территории, подпадающей под программу реновации. Все проекты сегодня базируются на комплексном развитии городских, уже застроенных территорий. Нужно понимать, что «точка», то есть дом, может быть частью большой комплексной застройки, в которой предусмотрено все – от дорожно-транспортной инфраструктуры до строительства социальных учреждений и парковых зон.
Пока, к сожалению, определение комплексной или точечной застройки сводится к количеству домов, строящихся в одном месте. Например, есть случаи, когда в одном месте строится много домов, но без парковок, внутренних дворов, школ, садов, нормальной дорожной сети, – все это может получить статус комплексного, хотя на самом деле это может быть массовой «точечной» застройкой. При этом, видя строящийся дом в рамках КРТ, население называет это «точечной застройкой». Происходит подмена понятий. Именно это нужно разъяснять населению».
За КРТ – будущее
Проблему старого фонда в центральной и средней частях города можно решить только с помощью комплексного развития территории. В этой связи во Владивостоке уже полным ходом идет работа над реализацией программы реновации, в рамках которой станет возможным планирование и расселение проблемных зон приморских городов.
Режим КРТ должен способствовать реновации существующей застройки и возведению новых объектов на свободных территориях. Важно, что регионам будет дано право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей. У властей субъектов РФ и муниципальных образований будут полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы. При этом решение о комплексном развитии территории регион сможет принять в том случае, если земельные участки как минимум наполовину заняты аварийным или ветхим жильем либо же промышленной зоной.
Борис Поздняков поясняет, что в условиях, когда 90% людей, проживающих в старых и ветхих домах, готовы расселиться при условии соблюдения их законных прав, программа реновации даст старт новым проектам. «Однако встречаются собственники, с которыми договориться невозможно. С этой точки зрения изменения в законодательной базе – в той части, что для включения дома в программу требуется 55% согласия жителей, – должны дать положительный эффект. Но нужно понимать, что проблемы не могут не возникнуть, так как все новое воспринимается людьми настороженно. В этой связи, думаю, нелегко придется самым первым девелоперам, которые возьмутся за реализацию проектов в рамках КРТ. Именно им придется формировать практику взаимодействия с населением, в том числе и судебную. Все мы понимаем, что такое строительство связано с высокими рисками и затратами».
Напомним, закон о КРТ был принят Госдумой в декабре прошлого года. И этот закон, как считают эксперты, может стать серьезным фундаментом для развития строительной отрасли. При условии соответствующего понимания со стороны органов власти в муниципальных образованиях.
«Программа реновации – одна из лучших инициатив государства, которая при грамотной реализации решит проблему с жилищной обеспеченностью. Если государство возьмет под свой контроль систему формирования участков, поможет застройщикам с выкупом земельных участков под застройку и с расселением граждан, это решит проблемы как ветхого жилья в частности, так и дефицита жилья в целом», – уверен генеральный директор ООО «СК Система» Алишер Аббасов.
Как рассказал председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков, на сегодняшний день идет работа по определению территорий, которые попадут под КРТ: «Мы надеемся, что уже в следующем году на торги выйдут первые земельные участки, выделенные под реновацию. В целом перспективы развития строительной отрасли зависят от политики государства. От строительства инженерных сетей до регулирования ипотечных ставок – все находится в зоне ответственности госструктур и напрямую оказывает влияние на строительный рынок. Дорогая ипотека схлопнет спрос на квартиры, отсутствие технических возможностей затормозит или остановит строительство. Только при определенных мерах поддержки государства строительная отрасль и рынок жилой недвижимости смогут стабильно развиваться».
