Основной тонус рынку жилищного строительства придала льготная ипотека. Стройка подтянула цены и активизировала вторичку. Красок картине теперь добавят реновация и проекты комплексного развития территорий.
До завершения программы льготной ипотеки еще полгода, а страсти уже вновь накаляются. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина уже фактически запустила новый виток дискуссии, заявив, что не видит смысла продлевать льготную ипотеку в нынешнем формате после 1 июля 2022 г. Ипотечное противостояние профильных ведомств и финансового регулятора во многом определяло динамику отрасли весь насыщенный и неоднозначный год.
Напомним, 1 июля 2021 г. параметры стимулирующей рынок жилья государственной программы льготной ипотеки были изменены: максимальная ставка кредита поднята с 6,5% до 7%, а сумма уменьшена с 6 до 3 млн руб. Прогнозы динамики спроса выдавались неоднозначные, однако, как показывает статистика, обновление программы начало менять рынок только под конец 2021-го.
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «В конце того года наблюдалось «похолодание» на рынке новостроек. Уже не было того ажиотажа, который наблюдался весь 2020 г. Во-первых, наиболее востребованный сегмент «эконом» разобрали в пик «Дальневосточной ипотеки», и рынок этот еще не наполнился новыми проектами. Во-вторых, ставки льготного кредитования изменились не в сторону для населения. В-третьих, ряд программ льготного кредитования застройщиков закрылись, и застройщики под конец года получили рыночную ставку по проектному финансированию под почти 14%. Плюс ключевая ставка ЦБ совершила просто гигантский рывок, что ведет к росту ипотечной ставки и снижению покупательной способности населения. Конечно, все это отразится на дальнейшей динамике цен на недвижимость».
.jpg)
Что сейчас
Застройщики отмечают, что решения о приобретении жилья в том году во многом принимались эмоционально под влиянием напряженного информационного фона: покупателями двигали то страх не успеть вложиться до завершения программы льготной ипотеки, то паника на фоне начавшегося роста цен на жилье. Рост цен стал драматическим штрихом, характеризующим рынок жилья-2021. Причины подъема известны: недорогой кредит, стимулирующий спрос, взлет цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы. В целом за последние два года цены на недвижимость выросли в среднем на 60–70%.
При этом на вторичном рынке стоимость квартир вновь росла быстрее цен на новое жилье. По данным агентства недвижимости «Этажи», квадратный метр на «вторичке» сегодня выставляется в среднем в пределах 138 тыс руб. Для сравнения: в новостройках эксперты оценивают среднюю стоимость квадратного метра в 125 тыс. руб.
«Цены на «вторичке» росли даже быстрее, чем на новостройки. Потому что и цены на новостройки выбрали весь свой рост гораздо раньше, и покупатели из-за высокой стоимости квартир в новых домах, где «эконома» не осталось и больше предлагается «бизнес» и «комфорт», вернулись на вторичный рынок. При этом основной рост пришелся на качественное и относительно свежее жилье. Можно ожидать, что и в дальнейшем такое положение дел сохранится, но и квартиры в домах 60-х и 70-х годов могут пользоваться большим спросом потому, что другие варианты будут просто не по карману, даже с доступной ипотекой», – считает Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр».
Основания для нервозности дает и якобы грядущий взрыв строительного пузыря и последующий за ним обвал цен, однако участники рынка не видят за этими ожиданиями объективных причин. Инфляция в мире растет и импортируется разными странами, в том числе и Россией, поэтому вряд ли стоит ожидать снижения цен на сырье и материалы.
Олег Пикалов, директор ООО «Стройзаказ»: «В условиях удорожания всего (металла, стройматериалов, логистики) нам пришлось поднять стоимость «квадрата» в собственном новом проекте на 50 тыс. (с 115 до 165 тыс. рублей)».
«Стоимость недвижимости на Дальнем Востоке на первичном рынке в октябре 2021-го продолжила расти, как и в целом по стране. Среди основных причин застройщики отмечали рост оплаты труда работников из-за дефицита узких специалистов и удорожание и недостаток строительных материалов, в том числе из-за проблем с их доставкой через порты Дальнего Востока. Строительные компании в условиях стабильного спроса планируют и дальше переносить возросшие затраты в цены. По мнению одного из застройщиков, негативное влияние на дальнейший рост предложения нового жилья может оказать низкая привлекательность предлагаемых для застройки площадок ввиду отсутствия их инженерного обустройства», – говорится в обзоре Центробанка «Региональная экономика» на ноябрь 2021 г.
Без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится. Ведь напомним, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 гг. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения.
Да и возможностей для оптимизации структуры затрат у девелоперов немного. Поэтому профессиональное сообщество поддерживает любые идеи, которые могут как минимум не увеличивать рост себестоимости. Одна из новых – пересмотр нормативов парковочных мест в новостройках. Предложение не так давно выдвинул вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании с руководителями регионов о достижении национальных целей в сфере жилищного строительства. У регионов есть право снижать нормативы по обеспечению новостроек парковочными местами, и вице-премьер предложил этим правом активнее пользоваться.
Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов убежден: пока рынок не заполнится доступным «экономом», об ощутимом снижении цен говорить не приходится:
«Бизнес» и «комфорт+» квартиры продают от 150 тыс. рублей, а в сегменте «эконом» – всего лишь на 30–40 тыс. дешевле. Притом что сама себестоимость строительства в премиальных сегментах в разы выше по сравнению с «экономом». Только при насыщении рынка квартирами класса «эконом» цена за квадрат упадет до приемлемых 90–100 тыс. рублей. Плюс приход в город федеральных девелоперов охладит рынок «первички», за которым произойдет стабилизация цен и на вторичное жилье».
Олег Пикалов: «Можно ожидать снижения стоимости жилой недвижимости (если речь не идет о сегменте комфортного жилья в хорошем районе с хорошими исходными параметрами). В районах, которые удалены от центра, рост цен уже незначительный. Например, в поселках Угловое, Новом, Трудовое стоимость квадратного метра стабильно держится от 75 до 100 тыс. рублей».
Что потом
Перспективы сбалансировки спроса и предложения к середине текущего года при помощи адаптации населения к новым условиям льготных ипотек еще больше обострит конкуренцию среди девелоперов.
«Конкуренция уже пойдет на рост качества и содержания предложений на рынке недвижимости. Квартиры с базовой отделкой и качественным благоустройством двора становятся правилом для города. Появляются предложения с интересными и современными решениями, такими как умный дом», – поясняет Алексей Исаков.
Наблюдается еще одна очевидная тенденция: начался рост в области индивидуального строительства жилья, отчасти связанный с ковидными ограничениями. Девелоперы убеждены, что в следующем году этот тренд продолжится, несмотря на рост цен на изделия из древесины.
«Люди хотят быть ближе к земле и хотя бы дома отдыхать от городской суеты и напряжения на работе. Этому будет способствовать и развитие рынка кредитования – в этом году вышли на рынок предложения как для застройщиков, так и для физлиц по строительству и льготной ипотеке для ИЖС», – говорит Исаков.
Алишер Аббасов также видит привлекательность загородного строительства. Однако заявляет, что выходить на этот рынок пока преждевременно, так как возводить в пригороде высотки нецелесообразно, а строительство малоэтажных домов за чертой Владивостока, если речь идет о классе «премиум», на который ориентирована СК «Система», высокозатратное и сегодня сложно определить востребованность этого сегмента.
«К сожалению, к подобному строительству не готов сам рынок. Ведь себестоимость строительства одного такого дома выше, чем строительство квартир в городе», – говорит Аббасов.
Еще один важный элемент в развитии недвижимости 2021 г.: застройщики все чаще стали брать в разработку «долгие» проекты с заделом на 5–10 лет. А некоторые позаботились о земельном банке в перспективе развития своих проектов даже на 10 и более лет. Речь идет о развитии таких районов, как Зеленый Угол, Патрокл, Снеговая Падь. Туда же попадают «старые» для горожан и «новые» с точки зрения перспектив развития застройки Заря, Садгород, Вторая Речка и Змеинка.
В том году важным этапом для города стало решение власти менять город кварталами. Для реализации программ реновации и комплексного строительства уже выделено несколько значимых площадок.
Алексей Исаков: «В этом направлении выйдет ряд проектов, и в этом году мы станем свидетелями интересной динамики по перестройке Владивостока в настоящую столицу Дальнего Востока».
