Активность покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках владивостокского жилья немного повысилась после того, как в конце мая и начале июня Центробанк дважды снизил ключевую ставку. Вслед за ней подешевела и ипотека, но существенного роста продаж, на который надеялся рынок, не произошло. Еще весной, когда рынок был практически «в коме», участники объясняли это недоступностью заемных средств. Сейчас деньги «подешевели», но покупателей сдерживают другие факторы: снижение доходов и отсутствие уверенности в завтрашнем дне.
Ипотечные ставки перестали быть заградительными: для вторичного рынка они начинаются от 10,5%. Для новостроек по льготной программе – от 6,3%, по «Дальневосточной ипотеке» – и вовсе от 1,5%. Однако рынок восстанавливается медленно. Нет повторения ситуации 2020 г., когда появление дешевых ипотечных кредитов привело к ажиотажному спросу.
«Сейчас можно сказать, что рынок живет достаточно в пассивном режиме, но не остановился. Предложений по «вторичке» и «первичке» много, а вот покупателей мало», – говорит Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости».
Ипотека под 7% кажется доступной, однако для ощутимого роста спроса на жилье необходимо, чтобы покупка квартиры для семьи складывалась из гуманного первоначального взноса и адекватных ежемесячных платежей. Если учесть, что стоимость квартир в России за «время разгона» выросла на 30–50%, то для поддержания баланса (чтобы было, как в 2020-м) доходы тоже должны были увеличиться. Но они, напротив, упали, по данным Росстата, на 3,1% в 2021 г. и еще на 1,2% в I квартале 2022-го.
По данным Городского риэлторского центра (ГРЦ), за последние 12 месяцев по объему предложений «вторичка» ушла в минус на 11,18%, притом что цены на квартиры от собственников выросли на 9,05%. «Рынок вторичной недвижимости торгуется очень слабо. Стимула нет ни у покупателей, ни у продавцов. Без кредита изыскивать лишние 6–7 млн руб., чтобы купить квартиру «с рук», население не торопится», – указывают в ГРЦ.
.jpg)
Впрочем, разница в ценах и объемах предложений на вторичном и первичном рынках не является критичной, уверяют риелторы. «Важно учитывать, что цены на вторичное жилье из открытых источников являются рекламными и отражают скорее ожидания продавцов, а не реальную рыночную цену. Фактические суммы сделок в большинстве случаев отличаются от рекламных цен. На «вторичке» произошло наложение двух факторов: снижение спроса в конце первого – начале второго квартала в связи с выросшими ставками по ипотеке и ежегодная сезонность. Май и начало июня всегда отличаются пониженным спросом на недвижимость», – считает Валерия Бакун, руководитель отдела продаж компании «Этажи».
Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риелторов: «Квартиры и продаются, и покупаются в обоих сегментах, просто не в таких объемах, как многим хотелось бы. В связи с последними событиями, повлекшими разбалансировку экономических процессов, часть собственников сняли свои квартиры с продаж на вторичном рынке. Оставшиеся взвинтили цены, полагаясь на «русский авось» – вдруг кто купит. Собственно, все ждут «лучших времен».
Сейчас, по словам Марины Оборожной, те, кому срочно нужно решить квартирный вопрос, стараются приобрести жилье в сегментах «эконом» или «комфорт». Но в целом ипотека под 7% «в одиночку» не способна вернуть спрос к прежним показателям. Для начала нового цикла роста рынку потребуется уйти в коррекцию примерно на 20–25% в этом году. Пока такие скидки можно получить только у застройщика, когда строительная компания берет на себя недостающую разницу и оплачивает ее за клиента.
Эта схема на российском рынке не новая. Впервые подобные предложения появились еще шесть–семь лет назад, но особо популярными в то время так и не стали. В первую очередь из-за того, что являлись элементом маркетинга и реальной выгоды клиентам от них было немного. Сейчас ситуация изменилась. Конечно, застройщики не занимаются благотворительностью, оплачивая кредиты своих клиентов, – себе в убыток работать никто не будет. Но в некоторых случаях облегчить кредитную нагрузку и добиться ощутимой экономии они все же помогают.
Марина Оборожная: «Ситуация на рынке первичной недвижимости сегодня весьма интересная: в продажах мы ориентируемся на стоимость квадратного метра от 150 до 200 тыс. рублей, то есть цена не снизилась. Однако и искусственно повысить ее, несмотря на удорожание себестоимости строительства, застройщики не могут. На рынке высокая конкуренция, заходит большое количество новых проектов, которые девелоперу необходимо реализовать «здесь и сейчас», чаще всего даже на этапе строительства дома. Поэтому настало время, когда практически все застройщики уделяют повышенное внимание различным предложениям, которые способны заинтересовать покупателя. Предлагаются бонусы, субсидии по ипотеке, скидки – и спрос на них есть. Но не ажиотажный, конечно».
.jpg)
Сейчас уровень спроса на новое жилье составляет примерно 60% от среднего по прошлому году и медленно восстанавливается. Так медленно, что пока застройщики не рискуют поднимать стоимость «квадрата».
Сергей Косиков, директор Городского риэлторского центра: «Продавать квартиры дешевле для застройщиков сейчас нерентабельно. Во-первых, рост цен «на все» есть, и это дает большой вклад в себестоимость. Второй фактор – проектное финансирование. Добавив надежности каждой стройке, проектное финансирование добавило и расходной части. А, давая деньги, банки очень скрупулезно проверяют финансовую устойчивость проекта и закладывают по возможности все риски: времена сейчас такие, что финансовые риски достаточно высоки».
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Рынок насыщается новыми проектами, цены снижать девелоперы не захотят, тем более что менять стоимость во время строительства нецелесообразно. Но дом продать нужно, и девелоперы предоставляют потенциальным покупателям все более интересные предложения. Например, сегодня застройщики предлагают программы, по которым берут расходы по содержанию ипотечного кредита покупателя на себя – до момента сдачи дома в эксплуатацию. То есть, по сути, это скидка, которая, безусловно, стимулирует спрос. И вот дальше, на мой взгляд, от застройщиков будут поступать все более интересные предложения – появятся скидки на более длительный срок, а может, и на весь период ипотеки. Звучит фантастически: человеку не нужно будет платить процент за ипотеку. Одним словом, завяжется настоящая борьба за рынок, за каждого дольщика.
Однако есть одно «но» – девелоперы сейчас очень осторожничают. Раньше многие предлагали квартиры с ремонтом, полагая, что человеку проще заложить стоимость этого ремонта в ипотечную сделку. Но сейчас, когда дом только строится, а стоимость строительных материалов выросла, многие застройщики не в силах прогнозировать дальнейшее ценообразование, отказываются от строительства квартир с отделкой. Никто не знает, что будет через пару лет, когда строительство объекта будет завершено».
Сергей Косиков: «В настоящее время рынок установил цены на уровне от 110–120 тыс. за 1 кв. м даже для квартир в сегменте «эконом». А если они сдаются сразу с ремонтом, то цена будет уже на уровне 140–150 тыс. Да, ипотечные ставки вернулись, но объемы выдаваемых кредитов вернутся на прежний уровень еще не скоро. Потому что при старых ставках цены-то новые. А значит, и платежи по кредитам будут выше. И в условиях, когда прогнозируется ухудшение экономической ситуации, а у многих нет уверенности в сохранении стабильного дохода, вряд ли можно ожидать, что рынок быстро вернется к прошлогодним показателям».
