Сегодня компаниям-застройщикам, которые применяют околозаконные схемы оформления земельных участков под застройку, оптимизации налоговых обязательств через использование технических компаний-посредников, использования целевых средств, предназначенных для строительства дома, на иные цели, грозят многие риски.
31 марта во Владивостоке прошел Межрегиональный строительный форум, на котором состоялась сессия «Уголовно-правовые риски застройщика. Безопасность будущего компании». Ее участниками стали управляющий партнер, адвокат Коллегии адвокатов ПК Виталий Комогорцев, председатель коллегии адвокатов «Премьер» АПК, адвокат Андрей Шароватов, специалист в области уголовного права, должностных и коррупционных преступлений, преступлений в сфере экономики Геннадий Григорьев и председатель коллегии адвокатов Kolesnikov &Belousova GROUP, адвокат Максим Колесников.
На особом контроле
«Эта отрасль всегда привлекает большое внимание правоохранительных органов, поскольку находится на стыке двух прав: права собственности, которое защищается и гарантируется Конституцией, и права на жилище. Все материалы таких дел находятся на особом контроле, ведутся соответствующие реестры. При этом включение в такие реестры сопровождается возбуждением уголовных дел», – отметил Геннадий Григорьев.
Особый контроль со стороны правоохранительных органов делает привлечение застройщиков к ответственности за применение незаконных схем и методов ведения деятельности делом времени.
Риски уголовного преследования застройщиков неизбежно приводят к рискам дольщиков не получить обещанные им квартиры. При этом даже счета-эскроу не способны окончательно защитить дольщиков. Возникает риск нарушений в сфере гражданских прав.
«Если по каким-то причинам гражданину не будет предоставлено в дальнейшем жилье, это станет поводом для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества – обещание не воплотилось в реальность», – отметил Виталий Комогорцев.
Счета-эскроу – не панацея!
Банк, предоставивший кредит застройщику, не очень хороший контролер целевого использования денежных средств, пояснил Андрей Шароватов. Это не его функция. В результате часть средств, предназначенных для строительства многоквартирного дома, может оказаться выведена застройщиком, скажем, на другой проект, на приобретение нового земельного участка, а может, и для приобретения какого-то личного имущества для собственника компании.
«Если часть целевых денег не была направлена на строительство дома, этих денег обязательно не хватит, чтобы завершить проект. Однако к моменту, когда дольщикам станет ясно, что застройщик не выполнит обязательства, стоимость квадратного метра изменится настолько, что, забрав деньги с эскроу-счета, дольщик уже не сможет купить равнозначное и равноценное жилье. Если дольщик использовал право на «дальневосточную ипотеку», повторно взять ее на новый объект он тоже уже не сможет», – объяснил Андрей Шароватов.
В результате дольщики остаются с застройщиком, решают дождаться купленных квартир. Однако застройщик может без согласования с дольщиками разделить строительство дома на две очереди. Такой метод позволяет застройщику получить деньги дольщиков со счетов-эскроу, не достроив дом до конца. Такой пример имеется во Владивостоке. Это реальная ситуация, с которой столкнулось более 200 человек. По документам дом построен и сдан в эксплуатацию, а в реальности готовность дома далека от 100%.
Это таит в себе огромные риски не только для дольщиков, но и для застройщика, в действиях которого правоохранительные органы могут усмотреть состав преступления.
По Уголовному кодексу РФ застройщиков могут преследовать за мошенничество, связанное с обманом, за невыплаты заработной платы, за присвоение денежных средств, внесение незаконных сведений в различную документацию, незаконное создание юридического лица, ограничение конкуренции и за налоговые нарушения, пояснил Максим Колесников.
Как себя обезопасить?
Эксперты рекомендовали более тщательно выстраивать схему взаимодействия между застройщиком и генеральным подрядчиком, поскольку заменить его в процессе строительства проблематично, тщательно выстраивать корпоративные отношения, оформлять их должным образом до начала строительства, чтобы потом кому-нибудь не оказаться обманутым, не пренебрегать тщательной проверкой контрагентов и, конечно, не полагаться на то, что никто не узнает и ничего не докажут, и соблюдать требования закона, а не искать пути его обхода. Это позволит избежать в дальнейшем многих проблем.
