Прокуратура Владивостока в судебном порядке требует вернуть в муниципальную собственность лакомый кусок земли в центре столицы ДФО и заброшенное здание в Почтовом переулке, 9а. Спустя четверть века надзорное ведомство вдруг выяснило, что участок и здание приватизировали незаконно. Теперь заложниками ситуации могут стать дольщики.
А так все хорошо начиналось
В 2022 г. компания «Ареал-Проект 3» представила на суд градостроительного совета Владивостока проект жилого комплекса в Почтовом переулке. Несмотря на ограничения в зоне исторической застройки (ОД12), а также особенности рельефа, застройщик сумел вписать в городскую ткань клубный дом.
Вопросов относительно целесообразности застройки в историческом центре на градостроительном совете не возникло. Как результат администрация Владивостока дает разрешение на строительство, а компания «Ареал-Проект 3» – получает банковский кредит под залог участка. Более того, уже совершились несколько продаж будущих квартир по ДДУ.
Однако в марте 2024 г. возбуждается уголовное дело по факту приобретения прав на земельный участок. Выносится запрет на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности на нем, проводятся обыски в офисе застройщика и квартирах топ-менеджеров строительной компании. А мэрия Владивостока неожиданно осознала, что в Почтовом переулке строить жилье нельзя – и отзывает разрешение на строительство. Одновременно прокуратура Владивостока подает иск в Ленинский районный суд о возвращении объектов недвижимости в лоно муниципалитета.
Что произошло?
Как следует из материалов прокурорской проверки и постановления о возбуждении уголовного дела (документы есть в распоряжении редакции), с 1990 по 2021 г. некие бизнесмены, действуя умышленно, с корыстной заинтересованностью, совершили ряд мнимых сделок, которые повлекли за собой изъятие из собственности города Владивостока земельного участка и здания, расположенного на нем. Чтобы юридически закрепить права на участок и получать прибыль от его последующей продажи с «изменением видов его разрешенного использования». По оценке следствия, это причинило городскому бюджету ущерб в размере около 70 млн руб.
Одним из этих бизнесменов оказался Игорь Калиниченко, гендиректор компании «ОРПоК». Он известен тем, что в 90-е в молодом возрасте стал владельцем одной из трех крупнейших овощебаз Владивостока – той самой ОРПоК на улице Калинина. После чего смог построить большую бизнес-империю, которая включала еще одну базу на Баляева, турфирму «Пасифик Лайн». Также он открыл на Постышева, в здании бывшего детского сада, купленном на аукционе, свою частную школу.
Примечательно, что еще в мае 1998 г. Калиниченко в интервью деловому еженедельнику «Конкурент» говорил: «Не так давно «ОРПоК» приобрел еще одно здание, в самом центре Владивостока, но в укромном, живописном месте с видом на залив. Рядом кто-то строит коттеджи, а я – интернат для одаренных детей, которых намерен собирать со всего Дальнего Востока». Но данная покупка, признавался Калиниченко, «это еще одна бомба замедленного действия, слишком лакомое здесь для многих местечко, и мне уже дали понять, что могут быть неприятности».
Неприятности на деле возникли у Богдана Глотова, генерального директора группы компании «Ареал». Мало того что застройщику заморозили выгодный проект, самого Богдана Глотова следствие считает причастным к осуществлению мнимых сделок вместе с Калиниченко. Пикантность ситуации в том, что он родился только в 1991 г. и, соответственно, как минимум 18 лет не мог совершать никаких сделок, так как не имел полной дееспособности, рассказывает адвокат ООО «СЗ «Ареал-Проект 3» Дмитрий Прокопенко.
СПРАВКА «К». ООО «СЗ «Ареал-Проект 3» приобрело земельный участок и здание в Почтовом переулке, 9а в 2021 г. Объект недвижимости был выставлен на продажу на интернет-ресурсе FarPost. В связи с высокой запрашиваемой стоимостью процесс продажи участка предыдущим владельцем безуспешно продолжался около семи лет. Несмотря на то что стоимость земельного участка значительно превышала рыночную стоимость земли на рынке города Владивостока, представители компании «Ареал» решили вступить в переговоры с продавцом с целью снизить стоимость. После долгих поисков собственника и общения с несколькими представителями компания смогла снизить стоимость на продаваемые объекты.
Есть и другие темные пятна в возбужденном уголовном деле, считает Прокопенко. Так, в действиях Калиниченко И. и Глотова Б. следствие усмотрело признаки мошенничества в особо крупном размере. В прокуратуре предполагают, что именно эти лица несут ответственность за то, что образовательное учреждение так и не появилось в свое время в стенах заброшенного здания.
«Но, если посмотреть на участок, можно увидеть, что перепад высот там 20 м. Здание встроено в ступеньку на большом склоне. По нынешним нормам и правилам никакое образовательное учреждение на такой земле расположено быть не может. Возможно, в 38 году, когда учреждение появилось, это было разрешено, но сейчас точно нельзя. Это здание нельзя отремонтировать, и построить подобное нельзя», – считает Прокопенко.
Другой момент. «В действиях неустановленных лиц администрации города Владивостока и департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края содержатся признаки преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ – халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе, если это повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций <…>», – говорится в постановлении о возбуждении уголовного дела в части продажи земельного участка.
Проблема только в том, что «Правила землепользования и застройки города Владивостока», в соответствии с которыми собственник земельного участка мог самостоятельно выбирать вид разрешенного использования, были приняты еще в 2010 г. Именно на них тогда же ориентировался Арбитражный суд Приморского края, фактически обязавший департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края продать Калиниченко земельный участок.
История земли
Тем временем в компании «Ареал-Проект 3» уверены: земельный участок и расположенные на нем здания имеют самую что ни на есть прозрачную историю приобретения в собственность и дальнейшей эксплуатации на протяжении всех последних 25 лет.
Так, как было сказано выше, на спорном земельном участке с тридцатых годов располагался детский дом. Еще в начале 90-х данный объект по чьей-то политической воле «съехал» на Санаторную. И возвращение социального учреждения в Почтовый переулок уже и не планировалось. Это следует из писем Городского центра санитарно-эпидемиологического надзора, датированного от 7 июня 1995 г.
Возможно, имея это в виду, в 1997 г. по поручению тогдашнего главы Владивостока Виктора Черепкова было решено провести закрытый конкурс по отчуждению образовательного объекта. С одним условием: вносился запрет на его перепрофилирование. Победителем стала компания «ОРПоК».
Поскольку преемственность решений во Владивостоке еще под большим вопросом, то в 2005 г. мэрия города попыталась повернуть все события вспять. То есть обжаловала законность продажи несуществующего по факту детского дома в Арбитражном суде Приморского края. Причина – якобы сделка была совершена в нарушение статьи № 1 ФЗ «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию», принятого в 1995 г.
Однако даже арбитражный суд по данному поводу сказал четко и ясно: на момент продажи помещения не являлись объектом социальной инфраструктуры, то есть как учебное заведение уже не использовались. Другими словами, договор купли-продажи соответствовал всем требованиям законодательства. Ну а далее все перешло Игорю Калиниченко.
А вот и самое главное. В 2011 г. законность отчуждения бывших детских садов (в том числе и в Почтовом переулке) проверяла прокуратура – нарушений выявлено не было. Теперь получается, что надзорное ведомство ставит под сомнение результаты своей же проверки и в принципе – легитимность всей правовой базы в вопросах собственности. «Под таким предлогом можно забрать квартиру у любого собственника, чье жилье в свое время было приватизировано», – считает Дмитрий Прокопенко.
Что в остатке?
Спустя более чем 25 лет прокуратурой Владивостока в интересах муниципального образования инициируется иск об оспаривании всех сделок с данным объектом, сделок, оценка которым уже давалась вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края. Перед Ленинским районным судом Владивостока встает непростая задача решить дело, учитывая политическую составляющую, или не допустить пересмотра вступивших в силу законных уже судебных актов.
Возможно, никогда после начала экономических реформ в начале 90-х и массовой приватизации частный бизнес во Владивостоке не был под такой системной угрозой, как сейчас. В скором времени всем застройщикам придется нервничать, просыпаться среди ночи и срочно вспоминать историю своих земельных участков чуть ли не от момента основания Владивостока. Чтобы не разориться и не потерять репутацию.
По мнению Дмитрия Прокопенко, надежда на справедливое разрешение ситуации все-таки есть. Аналогичная земельная история произошла на сопке Шошина. Здесь также были возбуждены уголовные дела, но непосредственно компании-застройщику удалось отстоять свою непричастность к махинациям с землей и доказать добросовестность покупки.
Дмитрий Прокопенко: «На дату сделки с Калиниченко компания «Ареал-Проект 3» провела предварительную проверку объектов недвижимости, запросила сведения ЕГРН в отношении объектов недвижимости, проверила информацию о наличии обременений, арестов или споров в отношении объектов недвижимости. Таким образом, при заключении договора купли-продажи ООО «Специализированный застройщик «Ареал-Проект 3» проявило необходимую должную осмотрительность, полагалось на данные ЕГРН, в связи с чем оно является добросовестным приобретателем».
